Zeitung Heute : Immobilien: Spekulanten voraus!

Jörg Sahr

Das Haus finanzieren und gleichzeitig an der Börse spekulieren? Noch vor wenigen Jahren hätten die meisten Häuslebauer gesagt: entweder - oder. Schließlich wurde jede Mark zur Rückzahlung der Schulden gebraucht. Doch seit dem Börsenboom der späten neunziger Jahre bieten immer mehr Banken und Kreditvermittler Kombinationen aus Baudarlehen und Aktienfonds zur Tilgung der Hypothek an. Dies soll als vermeintlich lukrative Alternative zur klassischen Baufinanzierung dienen. Und spätestens seitdem die Deutsche Bank letztes Jahr die "Fondshypothek" einführte, ist sie als Finanzierungsinstrument salonfähig geworden. Was aber ändert sich mit dem neuen Finanzierungsmodell für Häuslebauer?

Im Wesentlichen Gewinn- und Verlustchancen, kurz: das Risiko. Eine klassische Hausfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist genau kalkulierbar. Der Bauherr zahlt für sein Darlehen regelmäßige Raten, ein Teil dieses Betrags dient zur Zahlung von Zinsen, ein Teil zur Rückzahlung des Darlehens (Tilgung). Sofern der Häuslebauer mit den Raten nicht in Rückstand gerät, steht bei Vertragsabschluss bereits fest, wie hoch seine Schulden am Ende der Zinsbindungszeit (meist zehn Jahre) noch sein werden. Diese Sicherheit tauscht der Schuldner mit der Fondshypothek gegen höhere Renditechancen auf den Aktienmärkten ein.

Das Prinzip: Der Schuldner zahlt wie gehabt die Zinsen für das Darlehen, doch statt den Kredit zu tilgen, erwirbt er hier Monat für Monat Anteile eines Aktienfonds, die er an die Bank verpfändet. Ziel ist es, nach einer Laufzeit von beispielsweise 20 Jahren den Kredit mit dem angesparten Fondsvermögen auf einen Schlag zurückzuzahlen. Alternativ hat der Schuldner auch die Möglichkeit, die Fondsanteile am Ende der Zinsbindungszeit von beispielsweise zehn Jahren zur Tilgung eines Teils des Kredits einzusetzen. Bei der Fondshypothek spekuliert der Kreditnehmer also darauf, dass seine Aktien am Ende mehr Wert sind als die Summe aller Tilgungsbeiträge, die er für ein Annuitätendarlehen leistete. Die Rechnung geht immer dann auf, wenn die Rendite des ausgewählten Fonds langfristig den Effektivzins des Darlehens übersteigt.

Kühl kalkuliert

Dazu ein Beispiel: Ein Bauherr benötigt 300 000 Mark. Die Bank bietet ihm ein Darlehen mit einem zehn Jahre fest vereinbarten Zinssatz von sechs Prozent. Weitere zwei Prozent sind für die Tilgung fällig. Das ergibt eine Monatsrate von 2000 Mark. Der Effektivzins beträgt 6,17 Prozent. Nach zehn Jahren hat der Schuldner knapp dreißig Prozent der Kreditsumme zurückgezahlt. Er muss nun für seine Restschuld von 218 060 Mark ein neues Darlehen aufnehmen.

Bei der Fondsvariante zahlt der Bauherr dieselbe Monatsrate, davon Zinsen von 1500 Mark für das Darlehen; weitere 500 Mark fließen in einen Aktienfonds-Sparplan. Bringt der Fonds eine Rendite in Höhe des für den Kredit fälligen Effektivzinses (6,17 Prozent), sind beide Finanzierungen gleichwertig. Denn nach zehn Jahren ist das Fondsvermögen auf den Betrag angewachsen, den der Schuldner durch alle Tilgungszahlungen in derselben Zeit aufbrachte. Wer genau rechnet, sollte aber den bei Fonds üblichen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent beim Erwerb der Anteile berücksichtigen: Der durchschnittliche Wertzuwachs der Anlage muss also genau genommen 7,1 Prozent jährlich betragen. Bringt der Fonds mehr, gewinnt der Kreditnehmer mit der Fondsvariante. Bei einer schlechteren Wertentwicklung zahlt er drauf.

Auf den ersten Blick ist die Fondshypothek also ausgesprochen attraktiv. Zumal die Hypothekenzinsen derzeit sehr niedrig sind. Die meisten Aktienfonds haben die erforderliche Rendite von rund sieben Prozent in der Vergangenheit locker erreicht. Statistisch erzielten Sparer, die ihr Geld regelmäßig am Aktienmarkt investierten, im Schnitt der letzten 30 Jahre eine Rendite von knapp 10 Prozent per anno. Und trotz des jüngsten Kurseinbruchs warten einige Fonds immer noch mit zweistelligen Renditen in den letzten 10 oder 15 Jahren auf. Gilt die Rendite der Vergangenheit auch für die Zukunft, dann hätte der Bauherr in unserem Beispiel gegenüber der klassischen Finanzierung mit Tilgung nach zehn Jahren 13 000 Mark mehr in der Kasse, um seine Schulden abzutragen.

Soweit die guten Nachrichten. Die schlechten: Welchen Ertrag der Fonds tatsächlich bringt, kann niemand voraussagen. Gute Fondsergebnisse in der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft. Der Chance auf eine hohe Rendite steht das Risiko gegenüber, dass sich der Fonds schlechter entwickelt als erhofft. Nach einer Rechnung der Stiftung Warentest beträgt die Wahrscheinlichkeit, dass die Aktienanlagedie nötige Wertsteigerung nicht erreicht, bei einem Fondssparplan mit 15-jähriger Laufzeit noch rund 30 Prozent (siehe Kasten unten). Selbst bei langjährigen Fondssparplänen sind Verluste nicht auszuschließen.

Wer eine ungünstige Börsenphase erwischt oder auf den falschen Fonds setzt, steht also bei Ablauf der Zinsbindung vor einem hohen Schuldenberg. Hat sich dann auch noch der Wind am Markt für Hypothekar-Kredite gewendet, und die Zinsen sind gestiegen, dann ist die ganze Finanzierung gefährdet. Kreditnehmer, die knapp kalkulieren müssen, setzen daher mit der Fondsfinanzierung buchstäblich Haus und Hof aufs Spiel. Herbe Verluste drohen auch, wenn der Eigentümer das Haus ausgerechnet in einem Börsentief verkaufen muss und er die Fondsanteile zur Darlehenstilgung benötigt.

Kurz, Baufinanzierer brauchen bei der Fondsvariante Börsenerfahrung und gute Nerven. Ein Kursverfall von 30 oder 40 Prozent in wenigen Monaten ist am Aktienmarkt nicht ungewöhnlich. In den letzten anderthalb Jahren rutschte der DAX sogar um mehr als 50 Prozent in den Keller. Wer Aktienfonds als festen Baustein in die Finanzierung einplant, kommt da leicht ins Zittern - und steigt womöglich mit hohen Verlusten aus der Finanzierung aus. Und wenn er auch selbst die Nerven behält - manche Banken behalten sich vor, zusätzliche Sicherheiten zu verlangen, wenn der Wert der für die Kredittilgung verpfändeten Fondsanteile unter einen bestimmten Schwellenwert fällt. Ist der Kreditnehmer dann nicht vermögend genug, kann die Bank mit der Kündigung des Kredits drohen oder dem Zwangsverkauf der Anteile - ausgerechnet zu diesem denkbar ungünstigen Zeitpunkt.

Die Fondshypothek eignet sich daher nur für risikobereite Bauherren, die über ein dickes Sicherheitspolster verfügen, um auch eine ungünstige Wertentwicklung des Fonds verkraften zu können. Aber niemand muss gleich alles auf eine Karte setzen. Als Kompromiss bietet es sich zum Beispiel an, das Bankdarlehen ganz klassisch mit einem Prozent zu tilgen und zusätzliche Mittel parallel dazu in einem Aktienfonds anzusparen. Durch die kleine Tilgung hat die Finanzierung eine solide Basis. Und diese Variante hat den Vorteil, dass der Kreditnehmer über die Fondsanteile frei verfügen kann, weil er sie nicht an die Bank abtreten muss.

Was der Fiskus draufzahlt

Anzumerken ist allerdings noch, dass eine Fondsfinanzierung einen besonderen Bonus für Kapitalanleger bietet, die ihre Immobilie vermieten. Diese können die Darlehenszinsen als Werbungskosten in voller Höhe steuerlich absetzen. Beträgt der Darlehenszinssatz 6,5 Prozent und der Steuersatz 40 Prozent, zahlt der Kreditnehmer unterm Strich nur 3,9 Prozent für das Darlehen. Den Rest bekommt er vom Finanzamt zurück. Jede Mark, die er in die direkte Tilgung des Darlehens steckt, würde ihm deshalb nach Steuern nur eine Zinsersparnis von 3,9 Prozent bringen. Daher ist es aussichtsreicher, wenn er sein Geld - statt zu tilgen - in einen Aktienfonds steckt, dessen Erträge ihm weitgehend steuerfrei zufließen. Steuerpflichtig sind nur Zinsen und Dividenden. Kursgewinne, die normalerweise den Löwenanteil des Fondsertrags ausmachen, sind dagegen steuerfrei, sofern der Anleger seine Anteile mindestens ein Jahr hält.

Durch den Schuldzinsenabzug ist das Verhältnis von Chancen und Risiken der Fondsfinanzierung für Kapitalanleger also deutlich günstiger als für Selbstnutzer. Kapitalanleger sollten aber bedenken, dass für sie ein Annuitätendarlehen ohnedies nur zweite Wahl ist. Steuerlich optimieren können sie ihre Finanzierung seit vielen Jahren auch mit einer Kombination aus Hypothekendarlehen und Lebensversicherung. Die Tilgung erfolgt dabei am Ende der Laufzeit durch die steuerfreie Ablaufleistung einer Kapitallebensversicherung. Die Versicherung bietet zwar nur bescheidene Renditechancen von fünf bis sieben Prozent. Doch dafür sind die Steuervorteile größer und die Risiken geringer als bei einer Fondsfinanzierung.

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