Zeitung Heute : Immobilienhandel: Ware gegen Geld

Stefan Görk

Vergangene Woche berichteten wir an dieser Stelle über einen geplatzten Grundstücksverkauf. Der Leiter der Bundesnotarkammer, Büro Berlin, über Maßnahmen, wie solchen mit hohen Kosten verbundenen Fehlschlägen vorzubeugen ist.

Beim Kauf von Brötchen beim Bäcker um die Ecke ist das Risiko, das mit dem "Austausch der Leistungen" einhergeht, einfach zu beherrschen. Der Grundsatz Ware gegen Geld macht hier selten Probleme. Anders sieht dies beim Kauf eines Grundstücks aus. Die "Ware" ist hier das Grundstück. Wer sie erwerben will, braucht förmliche Erklärungen des Verkäufers, möglicherweise behördliche Genehmigungen, vor allem aber die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Schwierig ist auch die Geldzahlung: Barzahlungen sind in diesen Größenordnungen eher ungewöhnlich und beschwören Konflikte mit dem Geldwäschegesetz oder dem Finanzamt herauf. Deshalb erfolgt die Zahlung in der Regel per Überweisung, wobei das Geld oft von einer Bank kommt, die dem Käufer entsprechende Kredite gewährt.

Um sicherzustellen, dass der Käufer nach der Überweisung auch auf das Grundstück zugreifen kann, gibt es die Möglichkeit, in das Grundbuch eine so genannte Eigentumsvormerkung einzutragen. Diese Vormerkung sichert dem Käufer den künftigen Eigentumserwerb. Der Verkäufer kann das geplante Geschäft dann nicht mehr durch anderweitige Verfügungen vereiteln, zum Beispiel durch eine neue Belastung mit einer Grundschuld oder die Übereignung an einen weiteren Käufer. Ist die Vormerkung eingetragen und liegen die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen vor, kann der Käufer also getrost den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Erst danach wird die Vormerkung des Käufers durch dessen Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch ersetzt. Damit ist also auch der Verkäufer abgesichert: Er "verliert" sein Eigentum erst dann, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.

Allerdings geht der Verkäufer bei einer solchen Vormerkung im Grundbuch in die Vorleistung. Die Vormerkung hindert ihn nämlich daran, über sein Grundstück weiter frei zu verfügen. Vor allem wenn der Kauf scheitert, kann der Notar die Vormerkung nur unter Mitwirkung des Käufers löschen. Führt der Arges im Schilde, kommt es mitunter zu langwierigen Gerichtsverfahren, bevor der düpierte Verkäufer wieder über sein Eigentum verfügen kann.

Um diesem Risiko vorzubeugen, hat der Verkäufer verschiedene Möglichkeiten. Zunächst kann er beim Vertragsschluss eine so genannte "Schubladenlöschung" verlangen. Dabei gibt der Käufer, dem im Kaufvertrag die Eintragung einer Vormerkung zugesichert wird, eine Erklärung ab: Er stimmt vorsorglich zu, dass die Vormerkung im Grundbuch wieder gelöscht wird, wenn der Vertrag scheitert. Diese Erklärung gibt er beim Notar ab, der sie auch verwahrt. Der Notar darf von dieser Erklärung aber nur Gebrauch machen, wenn der Verkäufer ihm nachweist, dass der Käufer vom Vertrag zurückgetreten ist, etwa weil er den Kaufpreis nicht bezahlt. An diesen Nachweis sollte wiederum der Käufer hohe Anforderungen stellen, damit nicht der Verkäufer unter fadenscheinigen Gründen vom Vertrag zurücktritt. Zudem müssen die Vertragspartner vereinbaren, dass der Käufer seine Vormerkung nicht an Dritte abtreten darf, da die Löschungserklärung für ihn gilt.

Eine andere Möglichkeit des Schutzes bei Grundstücksgeschäften besteht in der Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto. Hier vereinbaren die Vertragspartner, dass die Vormerkung erst dann im Grundbuch eingetragen wird, wenn der Kaufpreis zum Teil oder in voller Höhe auf einem Konto des Notars eingegangen ist. Die Zahlung auf das Notaranderkonto sollte stets vor der Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers erfolgen. Die meisten anderen Risiken des Leistungsaustausches können nämlich durch entsprechende Vertragsgestaltung auch ohne Notaranderkonto beherrscht werden.

Eine weitere, unübliche weil teure Möglichkeit ist die Absicherung des Kaufpreises durch eine Bank-Bürgschaft.

Die allermeisten Grundstücksverkäufe werden indes ohne Vorkehrungen sicher abgewickelt. Denn Privatpersonen wollen sich im eigenen Interesse nicht der Gefahr von Schadensersatzforderungen aussetzen wegen ihrer Weigerung der Löschungsvormerkung. Nur wenn der Käufer eine GmbH oder andere juristische Personen sind, können sich diese durch eine Insolvenz - wie im letzte Woche vorgestellten Fall - solchen Forderungen entziehen.

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