Immobilienrecht : Üble Gemängelage

Wer kann gegen Pfusch am Bau klagen?

Oliver Elzer
„Lebe deinen Traum“. Pfusch am Bau kann Albträume verursachen.
„Lebe deinen Traum“. Pfusch am Bau kann Albträume verursachen.Foto: epr/Haus & Grund/Kurhan Fotolia.com

Um einer möglichen Euro-Krise zu entgehen, werden vor allem und gerade in Berlin Eigentumswohnungen gekauft. Diese Entscheidung mag richtig sein, muss aber stets gut durchdacht werden.

Eigentumswohnungen liegen in der Regel entweder in einem alten Mietshaus, das von einem Bauträger zu einer Wohnungseigentumsanlage umgewandelt wird, oder der Bauträger baut neu. In beiden Fällen beklagen die Erwerber eigentlich immer – und häufig mit Recht – dass die Bauleistung nicht mit den Versprechungen übereinstimmt. Können sich Bauträger und Erwerber nicht einigen, kommt es dann fast unabwendbar zu einem Mängelprozess. Solche sind ebenso häufig wie sie im Detail schwierig sind.

Das besondere Problem besteht in einem Gemenge der Erwerberrechte. Soweit es um die Eigentumswohnung geht, das Wohnungseigentumsgesetz nennt diese das „Sondereigentum“, kann der Erwerber etwaige Rechte zwar allein geltend machen und zum Beispiel den Erwerbspreis mindern oder Nacherfüllung verlangen. Geht es hingegen um das gemeinschaftliche Eigentum, sind die Rechte miteinander verwoben.

Ist beispielsweise die Fassade schlecht verputzt oder ist das Dach undicht, sind die Balkone schief oder ist der Handlauf im Treppenhaus ungenügend, müssen sich die Erwerber bei etwaigen Mängelrechten miteinander abstimmen. Diese und viele andere Bauteile stehen nämlich im gemeinschaftlichen Eigentum der Erwerber. Für das gemeinschaftliche Eigentum bedarf es indes einer einheitlichen Entscheidung, wie es weiter gehen soll, etwa ob man einen Mangel hinnimmt und mindert oder ob man den Mangel behoben sehen will.

Diese Abstimmung müssen die Erwerber leisten, die zum Zeitpunkt einer etwaigen Mängelgewährleistung meistens bereits (werdende) Wohnungseigentümer sind. Gespräche über Mängel werden daher vielfach in den ersten Versammlungen der Wohnungseigentümer geführt. Solange sich die Wohnungseigentümer nicht einigen, kann der einzelne Erwerber als (werdender) Wohnungseigentümer allerdings auch wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums noch allein Nacherfüllung verlangen, Mängel im Wege der Selbstvornahme beheben oder für eine Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss verlangen. Ferner kann er wegen dieser Mängel zurücktreten.

Das Recht zur Minderung steht hingegen bereits der aus allen Wohnungseigentümern gebildeten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Die Wohnungseigentümer können außerdem beschließen, dass diese Gemeinschaft grundsätzlich auch die anderen Mängelrechte wegen des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen soll. Sinnvoll ist es daher, so früh wie möglich und bereits bei der Frage, welche Rechte man wie gemeinschaftlich verfolgt, einen Anwalt einzuschalten und diesen den Entwicklungsgang begleiten zu lassen.

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