Zeitung Heute : Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind mit der Grundmiete abgegolten

Andreas Lohse

Die Küchentür hing schief - und damit auch der Haussegen. Wochenlang wurde die gelernte Tischlerin Elke P. von ihrem Mann gedrängt, das ausgerissene Scharnier zu reparieren und bei dieser Gelegenheit die zimmerhohe Altbaupforte hier etwas zu kitten und dort ein bisschen zu leimen. Sie ließ sich nämlich kaum noch bewegen. Doch die Frau hatte einfach keine Zeit, sich darum zu kümmern - und das musste sie auch nicht.

Reparaturen dieser Größenordnung sind schon längst nicht mehr als "Kleinreparaturen" zu verstehen, die dem Mieter vertraglich aufgebürdet werden können. Hierbei handelt es sich bereits um eine Instandsetzung - und damit ist der Vermieter in der Pflicht. Er "hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536). Dem kann der Eigentümer auf zweierlei Weise nachkommen: durch Instandhaltung oder durch Instandsetzung. Der Übergang zwischen beidem ist meist fließend, jedoch dürfen dem Mieter daraus auf keinen Fall Kosten entstehen. Es ist mit seiner Grundmiete entgolten. Streit gibt es dann, wenn der Vermieter die Kosten für diese Arbeiten als Modernisierung auf die Miete umlegen will.

Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, um den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnung aufrecht zu erhalten. Dazu kann einem jüngsten Urteil des Hamburger Amtsgerichts zufolge sogar die Schädlingsbeseitigung gehören. Die Richter hatten darüber zu befinden, ob sich die Bekämpfung von Ratten, die bei Bauarbeiten gestört wurden und in einem Mietshaus Zuflucht suchten, als Betriebskosten auf die Mieter umlegen ließe. Das verneinten die Juristen, da die Rattenbekämpfung in diesem Fall nicht periodisch, sondern nur einmal durchgeführt wurde. Es handele sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (Az. 40A C715 / 98).

Um sich vom Zustand und damit etwaigem Instandhaltungsbedarf seines Eigentums ein Bild zu machen, kann der Vermieter die Wohnung nach vorheriger Anmeldung besichtigen, sofern dies begründet und erforderlich ist. Indes darf er die Mieträume gegen den Willen des Mieters nicht verändern. Ist also ein Gasherd defekt, kann er ihn nicht kurzerhand gegen einen Elektroherd austauschen. Dies sei ein "Aliud", meinte das Landgericht Berlin, mithin eine Leistung, die fälschlicherweise an Stelle der geschuldeten erbracht wird. Ein solcher Austausch sei keine Instandhaltung, sondern eine Vertragsänderung, die der Zustimmung des Mieters bedürfe (Az. 61 S 271 / 96).

Instandsetzung meint demgegenüber, einen widrigen Zustand zu beenden. So ist der Vermieter beispielsweise verpflichtet, einen Wasserboiler zu reparieren. Ist dies nicht mehr möglich, muss er einen neuen anschaffen (LG Nürnberg-Fürth, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1979, S. 14). In einem Fall hatte sich der Vermieter sogar um den Abfluss einer Badewanne zu kümmern, der sich im Lauf der Zeit mit Kalk zugesetzt hatte. "Der Mieter ist nicht verpflichtet, den im Fußboden liegenden Traps des Badewannenabflusses regelmäßig zu reinigen", urteilte das Amtsgericht Spandau, was auch gelte, wenn der Mieter kleine Instandhaltungen vertraglich übernommen habe (Az. 2a C689 / 97).

Instandsetzungsfall: Badewanne

Der Austausch einer alten Badewanne, deren Oberfläche im Lauf der Jahre rau und unansehnlich geworden ist, kann nicht als Modernisierung eingestuft werden, sondern ist eine Instandsetzung, mithin nicht umlagefähig. Denn auch Emaille kann sich in Jahrzehnten verändern - und für normale Abnutzung muss der Mieter nicht haften (LG Köln, in: WM 1985, S. 258). Selbst die Erneuerung der alten elektrischen Leitungen in der Wohnung, die den modernen Anforderungen heutiger Haushaltsgeräte nicht mehr gewachsen sind, "ist grundsätzlich keine Modernisierung", meint man beim Berliner Haus- und Grundbesitzerverein. "Im Zweifel liegt vielmehr eine Instandsetzung vor, die der Vermieter auf seine Kosten auszuführen hat." Anders sei es bei einer Wertverbesserung, wenn sich der Komfort für den Mieter beispielsweise durch zusätzliche Steckdosen erhöhe.

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Wohn- und Nebenräume ist zwingend und kann nicht per Mietvertrag auf den Bewohner abgewälzt werden. Mit zwei Ausnahmen: Bagatellreparaturen in engen Grenzen sowie Schönheitsreparaturen.

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt, wenn eine Wohnung bewusst und in Kenntnis von Mängeln gemietet wurde. Selbstredend auch dann, wenn der Mieter einen Schaden verursachte, der nicht durch normalen und "bestimmungsgemäßen" Gebrauch entstand - beispielsweise, wenn Abfälle durch das WC entsorgt werden und dabei das Abwasserrohr verstopft. Der Inhalt des Katzenklos gehört in die Mülltonne und nicht in die Mietertoilette.

Auch der Mieter hat dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt. So muss er dem Vermieter Gefahren und Mängel unverzüglich mitteilen, andernfalls kann er zum Ersatz des etwaigen daraus entstehenden Schadens herangezogen werden (BGB § 545). Reagiert der Vermieter auf wiederholte Mängelanzeige sowie der Bitte um Beseitigung von Schäden nicht oder unzureichend, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Aber Vorsicht: Lassen Sie sich zuvor beraten, da die subjektive Einschränkung durch einen Mangel oft höher bewertet wird, als dies die Gerichte tun.

Die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden (BGB § 541a). Sind die Arbeiten beendet, hat der Eigentümer die Wohnräume wieder "in einen vertragsgemäßen Zustand zu überführen", wie es heißt. Wurden beispielsweise wegen eines Wasserschadens Wände aufgestemmt, obliegen dem Hausbesitzer Schönheitsreparaturen und Schmutzbeseitigung. Dabei hängt die Instandsetzungspflicht nicht von der wirtschaftlichen Lage des Vermieters ab - auch aufwendige Maßnahmen, selbst wenn sie sich "nicht rechnen", muss der Vermieter durchführen (Landgericht Osnabrück, in: WM 1992, S. 119).

Im Fall der Küchentür war die Sache jedenfalls dann doch noch recht einfach, zumal der Schaden auf Abnutzung und Altersschwäche beruhte und nicht von den Mietern verursacht war: Das Paar rief seinen Vermieter an, der schickte wenige Tage später einen Tischler, der die Sache wieder in Ordnung brachte: Tür und Haussegen waren gerettet.

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