Zeitung Heute : Interview: "Die Anleger wollen ihr Geld zurück"

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Wolfgang Schirp, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Schirp und Apel, vertritt etwa 300 Anleger von Fonds-Immobilien der Hanne-Gruppe. Darunter sind auch Dutzende, die gegen Egon Banghard vorgehen wollen. Sie verlangen Schadensersatz von dem Capital-Sponsor. Dessen Fonds seien falsch geplant.

Sie vertreten die Interessen von Anlegern, die unter anderem gegen Fonds vom Capital-Sponsor Egon Banghard prozessieren. Was werfen die Kläger dem Unternehmer vor?

Wir werfen Herrn Banghard vor, Projekte an Anleger verkauft zu haben, die von vorneherein wirtschaftlich zum Scheitern verurteilt waren. So versprachen die Fonds-Manager, dass für die Senioren-Residenzen aus dem Hanne-Bereich unrealistisch hohe Pachten zu erwirtschaften seien. Aus diesen Pachten ergeben sich zwangsläufig hohe Gesamtkosten. Da jede Mark verzinst werden muss, wäre es notwendig, entsprechend hohe Erträge aus den Immobilien zu erlösen. Doch das ist nicht möglich. Die Folge der unrealistischen Rechnungen ist, dass das Eigenkapital der Anleger vollständig verloren ist, und allein die Banken für ihre Kredite Zinsen bekommen. Denn deren Mittel sind im Grundbuch gesichert.

Häufig führen die Initiatoren Geschlossener Fonds solche Entwicklungen auf Veränderungen am Immobilien-Markt zurück. Können sich Hanne und Banghard nicht einfach verrechnet haben?

Nein, diese Ausrede trifft nicht zu. Zwar hat sich der Immobilien-Markt in den vergangenen fünf Jahren wie allgemein bekannt schlecht entwickelt. Doch die Unterschiede in einigen der Fonds sind so auffallend, dass sie nicht allein mit negativen Marktentwicklungen erklärbar sind.

Hatten die Richter genügend Unterscheidungskraft, um in vergleichbaren Fällen zu solchen Urteilen zu kommen?

Ja, das Kammergericht Berlin hat im April dieses Jahres eine erste Grundsatzentscheidung zu den Hanne-Fonds getroffen. Das Gericht hat sich genau mit den wirtschaftlichen Annahmen auseinander gesetzt, die dem Fonds zu Grunde lagen. Die Richter haben dem Vertrieb nachgewiesen, dass die rund 32 Mark pro Quadratmeter Kaltmiete in Magdeburg nicht zu erreichen waren, zumal die Mieter noch Nebenkosten und Betreungsaufwendungen zusätzlich hätten zahlen müssen. Dieses Urteil betraf eine Senioren-Residenz von Jürgen Hanne. Mit Hanne hat Banghard im vergleichbaren Fall Dresdner Hof Leipzig mit mehr als doppelt so hohen Mieten gerechnet. Auch hier wird Banghard noch mit Ansprüchen von Anlegern konfrontiert.

Egon Banghard dagegen sagt, seine meisten Fonds zahlten nur geringfügig geringere als die früher geplanten Ausschüttungen an Anleger. Das widerspricht Ihren Aussagen.

Diese Angabe ist nicht richtig, so weit ich die Fonds aus dem Angebot von Banghard kenne. Für die gemeinsamen Senioren-Residenzen-Fonds von Banghard und Hanne kann ich sagen, dass nur der Fonds in Lichtenrade und auch nur ein einziges Jahr den Anlegern die prospektierten Ausschüttungen eintrug. Kein einziger Fonds hat länger durchgehalten. Die Mehrzahl der Fonds erwirtschaftete nie einen Pfennig Ausschüttung. Beispiele gibt es genug: Dresden Freudenstadt, Chemnitz/Gotha, der Dresdner Hof in Leipzig, Calw/Lübenau und der in Insolvenz befindliche Fonds Werder II.

In der Diskussion über Schieflagen von Immobilien-Projekten behaupten Entwickler immer wieder, es werde kein Geld vernichtet. Eines schönen Tages könne die Immobilie in die ursprünglich geplanten Mieten hineinwachsen. So werde deren Wert wiederhergestellt. Wie antworten Sie darauf?

Eine solche positive Entwicklung ist allenfalls im Bereich von Wohnungen und Eigenheimen vorstellbar. Die in Fonds vielfach vertriebenen Spezial-Immobilien haben dagegen kürzere Investitions-Zyklen. An einem Hotel oder einem Einkaufszentrum sind spätestens nach zehn Jahren erhebliche weitere Investitionen erforderlich, um den Mieter im Haus zu halten. Außerdem ist die Bauausführung von Fonds-Immobilien häufig beklagenswert. Im Bereich des Senioren-Wohnens stellten wir in den letzten Jahren fest, dass sich das Verhalten der Nutzer stark veränderte. Während es im Westen zuvor einen Markt für hochwertige Senioren-Residenzen zu geben schien, kann man das heute nicht mehr bestätigen. Im Osten des Landes schon gar nicht. Daher ist es in 95 Prozent der Fälle Augenwischerei auf einen Anstieg der Immobilien-Werte zu hoffen.

Was wollen die Anleger erreichen?

Die Anleger fühlen sich betrogen und wollen ihr eingesetztes Kapital zurück. In Einzelfällen sind Vergleiche möglich und sinnvoll.

Banghard müsste dann aus der eigenen Tasche Millionen zurück zahlen. Dieses Geld dürfte er kaum auf der hohen Kante haben...

Die Situation ist aus zwei Gründen weniger dramatisch. Herr Banghard ist nicht der einzige Anspruchsgegner. In geeigneten Fällen verklagen wir auch finanzierende Banken. Zudem beschreitet immer nur ein Teil der Anleger Not leidender Fonds den Klageweg.

Wie schwer ist es, Banken zur Rechenschaft zu ziehen?

Grundsätzlich stellt die Rechtsprechung immer noch erhebliche Hürden vor eine Bankenhaftung. Die Bank muss über die einfache Rolle eines Kreditgebers hinaus gegangen sein. Dies ist der Fall, wenn sie Risiken des Objektes schuf oder Sonderwissen zum Nachteil des Fondszeichners nutzte. Eine Kombination beider Umstände kann vorliegen, wenn eine Bank einem gefährdeten Bauträger Fondsprojekte finanzierte, um Geld von Anlegern zu mobilisieren und dadurch das eigene Kreditrisiko bei einem Projekt oder der Firma des gefährdeten Bauträgers zu verringern. Wir meinen, dass die Landesbank im Fall Hanne bei den Fonds Nächst-Neuendorf und Werder möglicherweise eine ähnliche Rolle gespielt hat, wie die Berliner Volksbank für Euwo/Schiansky.

Gab es im Fall Banghard und Hanne nur den Verdacht, dass die Anleger über die wirtschaftlichen Aussichten der Projekte im unklaren gelassen wurden?

Nein, speziell bei Herrn Hanne gab es auch Unregelmäßigkeiten wie zum Beispiel Kick-back-Verträge. So nennt man Vereinbarungen, bei denen ein Unternehmer Aufträge an Baufirmen vergibt und einen Teil des vertraglich festgehaltenen Entgeldes durch eine geheime Zusatzvereinbarung vom Auftragnehmer zurückbekommt. Dies führt unmittelbar zu einer Schädigung der Fondszeichner, weil diese über den wirklichen Wert der Bauleistung oder des erworbenen Grundstücks getäuscht werden. Solche Unregelmäßkeiten sind lediglich Herrn Hanne nachzuweisen, nicht Herrn Banghard.

Welche Entschädigung sprachen die Gerichte Anlegern von Immobilien-Fonds in vergleichbaren Fällen zu?

Üblich ist der Ersatz des vollen entstandenen Schadens. Dies ist die geleistete Einlage in voller Höhe. Hinzu kommt das Aufgeld, Agio genannt, sowie mögliche weitere Schäden, zum Beispiel wenn eine Bank den Fonds-Anteil finanzierte und der Anleger dafür Zinsen zahlte. Im Gegenzug muss der Anleger seinen Anteil zurückgeben. Alternativ kann er den Anteil auch behalten und den Wertverlust als Schaden einklagen.

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