Zeitung Heute : Interview: "Notare sollen neutral sein"

In dem nebenstehend berichteten Fall der Familie M

Hans-Joachim Groepler ist Vorsitzender Richter am Landgericht Berlin und damit beauftragt, die Geschäfte der Notare zu überprüfen. Über dubiose Verträge und schwarze Schafe sprach Ralf Schönball mit ihm.

In dem nebenstehend berichteten Fall der Familie Mayer soll ein Notar einen Grundstücksvertrag so verfasst haben, dass die Verkäufer nicht unmittelbar vom Vertrag zurücktreten konnten, obwohl der Käufer einfach nicht zahlte. Kommt so etwas in der Praxis häufiger vor?

Nein, eigentlich nicht. In der Regel besteht die Möglichkeit zurückzutreten. Das Recht sieht vor, dass der Verkäufer von Grundeigentum dem Käufer eine Frist bis zur Überweisung des Kaufpreises setzt und ihm androht, andernfalls die Erfüllung des Vertrages abzulehnen. Die Frist sollte zwei Wochen oder mehr betragen. Danach kann der Verkäufer zurücktreten oder Schadensersatz vom Käufer verlangen.

Ist ein solcher Rücktritt von einem Kaufvertrag auch dann möglich, wenn der nicht zahlende Käufer bereits in das Grundbuch mit einer so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen ist?

Auch dann ist ein Rücktritt möglich. In der Regel muss der Käufer, der eingetragen ist, aber eine Löschungsbewilligung erteilen. Wenn er dies ablehnt, muss der Verkäufer ihn verklagen. So weit kommt es meistens nicht, da Notare in Kaufverträge eine automatische Löschungsbewilligung für solche Fälle eintragen. Anders ausgedrückt, Verkäufer und Käufer einigen sich darauf, dass ein Notariats-Angestellter die Vollmacht zur Löschung der Vormerkung erhält, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlt ist. Der Notar selbst hat dabei den Auftrag, die Löschung zu überwachen. Dadurch stellen beide Parteien sicher, dass eine Löschungsbewilligung auch wirklich nur dann erteilt wird, wenn der Beweis erbracht ist, dass das Geld nicht geflossen ist.

Würden Sie jedem Verkäufer empfehlen, eine solche Klausel aufzunehmen?

Ja, das ist anzuraten, um Schwierigkeiten wie Zahlungsverzögerungen und langwierige Prozesse zu vermeiden. Im Rahmen der Beratungspflicht sollten Notare den Verkäufern von sich aus empfehlen, die Verträge entsprechend abzusichern.

Dürfen Notare Partei ergreifen?

Nein, sie müssen beide Parteien beraten. Der Notar nimmt eine neutrale Stellung ein. Seine Aufgabe besteht darin, den Willen aller Vertragspartner zu erforschen und diese dann in einer rechtlich einwandfreien Form niederzulegen. Dabei muss er darauf achten, dass geschäftlich unerfahrene Personen nicht benachteiligt werden.

Viele Grundstückseigentümer sind rechtlich sicher nicht so beschlagen wie gewerbliche Immobilienhändler. Wie weit muss der Notar bei der Schließung von Wissenslücken in einem Beurkundungstermin gehen?

Er muss einen rechtlich vernünftigen Vertrag konzipieren und auf die Fragen beider Parteien eingehen. Wer zum Notar geht, sollte allerdings selbst auch aktiv den Vertragsinhalt hinterfragen. Der Notar ist dagegen selbst am Zuge, wenn das sprichwörtlich unbedarfte Mütterchen vor ihm sitzt. Dann sollte der Notar ein paar Verständnisfragen stellen, um sicher zu gehen, dass diese Person nicht übervorteilt wird.

Sie überprüfen auch die Arbeit des Berufsstandes. Wie oft kommt es zu kriminellen oder zumindest zu rechtlich bedenklichen Verhaltensweisen unter Notaren?

Das lässt sich statistich schlecht erfassen. Während unserer Revisionen, also den Geschäftsprüfungen von Notaren, kommt es vereinzelt zu Beanstandungen, zum Teil sind diese auch ernsthafter Art. In Einzelfällen hatten Notare die Treuhandanweisungen der Parteien bei der Auszahlung von Geldern nicht hinreichend beachtet. Häufig fließen ja Gelder nicht direkt vom Käufer zum Verkäufer, sondern zunächst über das Konto des Notars. Dieser überweist den Betrag erst dann weiter, wenn alle vertraglich festgehaltenen Voraussetzungen gegeben sind. Dabei kann es schon einmal zu Fehlern kommen, die Schaden verursachen. Doch hierbei handelt es sich um ganz große Ausnahmefälle. Und zum Schutze der Verbraucher muss jeder Notar über eine Haftpflicht-Versicherung verfügen. Diese trägt den vom Notar verursachten Schaden.

Wie viele Notare gibt es in Berlin und wie viele Prüfungen führen Sie durch?

Es sind ungefähr 1200 Notare. Jeder von ihnen wird alle vier Jahre überprüft. Bei der Vielzahl von Urkunden, die Notare Woche für Woche ausstellen, können wir nur Stichproben durchführen. Darüberhinaus kontrollieren wir, wie die Notare Siegel und Urkunden verwahren, ob sie die vorgeschriebenen Zeitschriften wie das Bundesgesetzblatt beziehen und ob sie die Versicherung für Schadensersatzfälle abgeschlossen haben. Schließlich prüfen wir die ordnungsgemäße Führung der drei Bücher. Das erste Buch ist die Urkundenrolle, das Register aller vom Notar durchgeführten Beurkundungen. Darüberhinaus gibt es das Verwahrungsbuch. Darin trägt der Notar sämtliche Einnahmen und Ausgaben ein. Schließlich prüfen wir das Massenbuch, in dem der Notar Einnahmen und Ausgaben getrennt nach den an Kaufverträgen beteiligten Parteien festhält. Außerdem sehen wir Urkunden auf ihren Inhalt durch und auf die vom Notar dafür veranschlagten Kosten.

Wie können Verkäufer oder Käufer vermeiden, bei der Auswahl des Notars auf ein schwarzes Schaf zu stoßen?

Wir hoffen, dass es keine schwarze Schafe unter Notaren gibt. Die meisten gehen zum Notar auf Empfehlung von Bekannten oder wählen ihn aus dem Branchenbuch aus. Andere orientieren sich einfach an den Schildern in Eingängen von Geschäftshäusern. Eine Wahl nach dem Zufallsprinzip ist nicht schlecht, weil die allermeisten Notare redlich sind.

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