• KapHag-Fonds 41: Fonds-Chef Jürgen Tiemann über ausgezahlte Mietgarantien und warum die Ausschüttungen so niedrig sind

Zeitung Heute : KapHag-Fonds 41: Fonds-Chef Jürgen Tiemann über ausgezahlte Mietgarantien und warum die Ausschüttungen so niedrig sind

Bei Ihrem Fonds Hasenheide erhöhten sich die

Jürgen Tiemann ist geschäftsführender Gesellschafter der KapHag, spezialisiert auf den Bau von Immobilien und deren Finanzierung über Geschlossene Immobilienfonds. Seit 1982, KapHag-Gründungsjahr, hat Tiemann mit Partner Gernot Moegelin 64 Fonds aufgelegt mit einem Investitionsvolumen von 2,5 Millarden Mark. Zu den bekanntesten Projekten zählt das Kant-Dreieck am Zoo.

Bei Ihrem Fonds Hasenheide erhöhten sich die Baukosten 1993. Warum?

Sie haben sich nicht erhöht, wir hatten für den Immobilienfonds 1992 noch keine komplette Baugenehmigung, aber schon 1992 die ersten Anteile auf Zeichner übertragen. 1993 haben wir die Kapitalanlage komplett platziert. Die Baugenehmigung erlaubte es uns, die ursprünglich geplante Flächen zu erweitern. Ursprünglich hatten wir 14 540 Quadratmeter Bürofläche, zuzüglich 522 Quadratmeter Sockelfläche sowie 325 Tiefgaragenplätze vorgesehen. Nach Erteilung der Baugenehmigung konnten wir die Bürofläche auf 15 903 Quadratmeter erweitern. Die Zeichnungssumme erhöhte sich proportional von rund 129 Millionen auf rund 138 Millionen Mark. Die Kosten haben sich also zu keinem Zeitpunkt erhöht. Im Gegenteil, das Ergebnis unserer Abrechnung der Investitions-Phase zeigt, dass wir Einsparungen in beträchtlichen Höhen erzielen konnten.

Aber Sie verdienen auch als Generalunternehmer und bei den Architektenleistungen. Wie hoch sind Ihre Margen?

Es handelt sich um die übliche Marge, bezogen auf die Risiken, die wir in diesem Fonds gehabt haben. Die Risiken waren groß und resultierten aus der Mietgarantie, die wir unseren Zeichnern für die ersten fünf Bewirtschaftungsjahre gaben.

Mit welcher Summe würden Sie die weichen Kosten beziffern, also den Anteil, der nicht in die Substanz der Immobilie fließt?

Bezogen auf das Eigenkapital der Anleger betragen sie rund 11,5 Prozent. Darin sind Werbungskosten, Treuhandgebühren sowie Eigenkapitalbeschaffungskosten enthalten. Aus meiner Sicht sind Finanzierungskosten keine weiche Kosten, sofern es sich dabei um Zinsen handelt, die an eine Bank zu entrichten sind.

Die Gesamtkosten des Fonds belaufen sich auf das 18-fache der Jahresmieteinnahmen. Warum sind sie so hoch?

Der Faktor ist das 16,32-fache der anfänglichen Jahresnettomiete. Das ist auf Seite 18 des Prospektes deutlich ausgeführt. Sie müssen allerdings bei einer solchen Rechnung die Steuervorteile in der Investitionsphase berücksichtigen. Gerechnet mit der Spitzensteuerbelastung beträgt der Faktor nur das 11,37-fache der Jahresmiete. Die Mehrzahl der Anleger haben sich für diese Investition unter Berücksichtigung der Steuervorteile entschieden. Um unsere Zeichner auch umfassend zu informieren, haben wir mehrere Beispielrechnungen für unterschiedliche Steuersätze durchgeführt und die Steuereffekte sowohl für den Kapitaleinsatz als auch für die Ausschüttung berücksichtigt.

Und die Mieterträge? In Ihrer Prognose gingen sie von 37,80 Mark aus, erzielt haben Sie etas über 23 Mark. Wie kam es dazu?

Der Markt Berlin hat sich anders entwickelt als wir erwartet haben. Den Prospekt haben wir 1992 herausgegeben, den zweiten am 10. Mai 1993. Das Problem hing damals nicht und hängt heute auch nicht mit der Finanzierungsform der "Geschlossenen Immobilienfonds" zusammen. Sämtliche institutionellen Investoren, besonders Banken, Versicherungen und Pensionsfonds sowie private Großanleger haben das gleiche Problem, dass Zukunftserwartungen nicht eintrafen, ob die Anleger aus Deutschland kamen oder aus dem Ausland.

Wie steht es um Ihre Verantwortung für die prospektierten Werte. Sie haben auch sicher prächtig verdient in guten Zeiten?

Jürgen Tiemann ist geschäftsführender Gesellschafter der KapHag, spezialisiert auf den Bau von Immobilien und deren Finanzierung über Geschlossene Immobilienfonds. Seit 1982, KapHag-Gründungsjahr, hat Tiemann mit Partner Gernot Moegelin 64 Fonds aufgelegt mit einem Investitionsvolumen von 2,5 Millarden Mark. Zu den bekanntesten Projekten zählt das Kant-Dreieck am Zoo.

Bei Geschlossenen Fonds handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen. Das Risiko des einzelnen Fondszeichners haben wir für die ersten fünf Jahre wesentlich reduziert, indem wir die Mieteinnahme von 37,80 Mark pro Quadratmeter und Monat garantierten. Hierfür haben wir 21 Millionen Mark aufgewendet fristgerecht und vollständig bezahlt.

Das ist in der Tat ein Beleg Ihrer Leistungsfähigkeit, allerdings wäre Ihr Unternehmen bei Nicht-Einhaltung der Garantie wohl auch vom Markt gefegt...

In vielen Fällen haben sich Anleger mit einer Reduzierung der Mietgarantiesumme einverstanden erklärt. Wir haben unsere Zeichner nicht darum bitten müssen, da wir frühzeitig Vorsorge trafen.

Wie verhält es sich mit den Verwaltungskosten? Könnten Sie da nicht Abstriche bei Ihren Einnahmen machen?

Die Verwaltungskosten für das Objekt betragen einen Prozentsatz der Miete. Die Fonds-Verwaltungskosten machen rund 0,4 Prozent des Eigenkapitals aus. Aus der Höhe des Eigenkapitals resultiert die Anzahl der Zeichner. Die Entwicklung bei den Mieteinnahmen spielt keine Rolle. Das ist so ähnlich wie bei den staatlich anerkannten Kosten einer Wohnungsverwaltung. Sie orientieren sich nicht an der Miethöhe, sondern an der Anzahl der Wohnungen.

Allerdings handelt es sich hier um unternehmerisches Handeln, und der tatsächliche Aufwand für eine Fondsverwaltung...

ist umso höher je mehr Probleme Sie im Fonds haben. Wir haben für eine Neuvermietung an die Deutsche Telekom keine Vermittlungsprovision erhoben. Das wäre üblich gewesen, weil wir einen neuen Vertrag unterzeichnet haben. Das sollte man auch berücksichtigen.

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