Zeitung Heute : Kündigung der Wohnung: Sonderrecht

Andreas Lohse

Wer eine Wohnung kündigen will, muss bestimmte Fristen einhalten. Derzeit beträgt die gesetzliche Frist drei Monate: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach einer Mietdauer von fünf, acht und zehn Jahren verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate, beträgt nach zehn Jahren also zwölf Monate (BGB § 365 Absatz 2). Diese Fristen könnten sich jedoch bald ändern: Wird die seit langem diskutierte Mietrechtsreform tatsächlich verabschiedet, kann sich die Kündigungsfrist ab Herbst für Mieter generell auf drei Monate verkürzen. Für Vermieter würden dann Staffeln bis maximal neun Monate gelten (asynchrone Kündigungsfristen). Besondere Umstände allerdings erfordern manchmal besondere Maßnahmen - und deshalb ist mitunter auch eine außerordentliche Kündigung möglich:

Mieterhöhung. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsschreibens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (Miethöhegesetz, MHG § 9). Geht das Schreiben also im Juni zu und soll die Miete ab 1. September steigen, kann der Mieter bis Ende August mit Wirkung zum 31. Oktober kündigen.

Beamte, Soldaten, Geistliche. Werden Angehörige dieser Berufsgruppen von ihren Dienstherren versetzt, können sie unabhängig von der Wohndauer unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten unverzüglich nach Bekanntwerden der Versetzung kündigen (BGB § 570).

Tod des Mieters. Ein Vermächtnis umfasst auch den Mietvertrag. Ehegatten und Mitmieter, die mit dem Verstorbenen einen Hausstand führten, können mit einer Frist von drei Monaten vorzeitig kündigen (BGB § 569); ebenso Erben bei alleinstehenden Mietern. Voraussetzung: Die Kündigung wird zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen; als Überlegungsfrist gelten etwa 14 Tage. Lebenspartner und Angehörige, die mit dem Verstorbenen zusammenlebten, aber den Mietvertrag nicht unterschrieben haben, können mit einer Frist von einem Monat kündigen.

Staffelmietvertrag. Wurde er über einen festen Zeitraum mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren geschlossen, kann der Mieter erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen (MHG § 10, Satz 2).

Modernisierungsankündigung. Will der Vermieter modernisieren, kann der Mieter zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen (BGB § 541 b, Abs. 2). Erfolgt die Ankündigung beispielsweise im März, kann der Mieter bis zum 30. April mit Wirkung zum 31. Mai kündigen.

Umlage nach Modernisierung. Sind Modernisierungsarbeiten durchgeführt und will der Vermieter die Kosten dafür ordnungsgemäß umlegen, kann der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, in dem erstmals die erhöhte Miete gezahlt werden soll (MHG § 9). Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Soll die Miete also zum 1. Oktober steigen, kann der Mieter bis zum 3. Oktober mit Wirkung zum 31. Dezember kündigen.

Sozialwohnung. Bei einer Mieterhöhung kann der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, um zum nächsten Monatsende den Vertrag zu lösen (WoBindG § 11). Soll die Miete also zum 1. Mai steigen, kann der Mieter bis zum 3. Mai kündigen mit Wirkung zum 30. Juni.

Gesundheitsgefährdung. Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, so kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen (§ 544 BGB). Im Streitfall muss diese Gefährdung allerdings durch den Mieter unter Umständen bewiesen werden, entschieden die Landgerichte Berlin und Mannheim.

Wohnung nicht nutzbar. Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 542 BGB). Dies kann zutreffen, wenn die Wohnung nicht oder nur unzureichend beheizbar ist, die benachbarte Großbaustelle erheblichen Lärm verursacht oder immer wieder nächtliche Ruhestörungen durch lautstarke Auseinandersetzungen der Nachbarn auftreten. Dem Vermieter muss aber eine angemessene Frist eingeräumt werden, Missstände zu beseitigen. Das Sonderkündigungsrecht ist verwirkt, wenn es erst zwei Monate nach erfolglosem Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung ausgeübt wird (LG Berlin, Az. 62 S 108 / 00).

Untervermietung. Verweigert der Vermieter im konkret zu benennenden Einzelfall seine Erlaubnis zur vollständigen Weitervermietung der gesamten Wohnung, obwohl der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung nachweist, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nimmt ein Mieter ohne Erlaubnis einen Untermieter auf, kann der Vermieter das Mietverhältnis seinerseits nach Abmahnung und Frist kündigen: "unbefugte Gebrauchsüberlassung" nennt es das Gesetz.

Pflichtverletzung. Das Mietverhältnis kann immer dann fristlos gekündigt werden, wenn eine der Parteien den Vertrag so erheblich verletzt, dass eine Fortsetzung der anderen Partei nicht zugemutet werden kann. Dies bedarf jedoch einer Entscheidung im Einzelfall. So meinte das LG Berlin, eine erhebliche Vertragsverletzung sei es zum Beispiel, wenn "der Vermieter ohne Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt" ( Az. 64 S 305 / 98).

Härtefälle. Im Einzelfall gibt es zudem Sonderkündigungsmöglichkeiten mit einer Frist von mindestens drei Monaten, die der Mieter aber meist erst einklagen muss: beruflich bedingter Ortswechsel, schwere Krankheit oder Gebrechlichkeit mit Umzug in ein Altersheim können dazu gehören.

In jedem Fall sollten einige Formalitäten eingehalten werden. Deshalb empfiehlt es sich unbedingt und unverzüglich eine Rechtsberatung aufzusuchen, zumal oft Fristen über das Wohl und Wehe im weiteren Mietverhältnis entscheiden.

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