Zeitung Heute : Leere Versprechungen

Detlef Müller

Das Recht, einen Stellplatz für das Auto, eine Terrasse oder eine Gartenfläche in einer Wohneigentumsanlage allein nutzen zu können, ist auch ein Argument für den Erwerb einer Immobilie. Häufig bieten Verkäufer solche Flächen zusammen mit der feilgebotenen Wohnung an. Der Käufer nimmt dann an, dass zum Beispiel die im Kaufvertrag enthaltene Gartenfläche in sein Eigentum übergeht. Doch nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist alleiniges Eigentum, so genanntes Sondereigentum, nur dort möglich, wo der betreffende Raum umbaut ist. Dies ist zum Beispiel bei einem Stellplatz in einer Garage der Fall. Dagegen können ein Parkplatz auf einer umzäunten Freifläche oder ein Teil des Gartens nach den Buchstaben des Gesetzes niemals Sondereigentum des Käufers werden: Diese gehören nach dem WEG allen Wohnungseigentümern. Sie zählen zum Gemeinschaftseigentum. Zu dessen Nutzung sind grundsätzlich alle Miteigentümer berechtigt.

Will ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer solchen Fläche erwerben, muss er sich ein so genanntes Sondernutzungsrecht (SNR) einräumen lassen. Ist ein solches Recht nicht bereits in der Teilungserklärung festgehalten, kann es sich der Eigentümer auch nachträglich einräumen lassen. Voraussetzung: Alle Eigentümer müssen auf ihre Nutzungsbefugnis des Stellplatzes oder der Gartenfläche zugunsten des Berechtigten verzichten. Ein Mehrheitsbeschluss, an dem nicht alle Eigentümer beteiligt sind, reicht nicht aus. Dies entschied der Bundesgerichtshof im September des Jahres 2000 (V ZB 58 / 99).

Wer ein Sondernutzungsrecht erwirbt sollte darauf achten, dass es im Grundbuch eingetragen ist. Oft kommt es nämlich vor, dass der Verkäufer dem Käufer ein entsprechendes Recht im Kaufvertrag zusichert, dieses jedoch nicht im Grundbuch vermerkt ist. Dann können andere Eigentümer vom Käufer die Mitbenutzung der Gartenfläche oder des Stellplatzes verlangen. In diesem Sinn hat das OLG Köln jüngst entschieden (Beschluss von 2. April 2001, 16 Wx 7 / 01).

Ein Eigentümer darf sein Sondernutzungsrecht nicht an Dritte verkaufen, die nicht selbst Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind. Ein Wohnungskäufer kann seinen Stellplatz oder seine Gartenfläche also nur dann zu Geld machen, wenn er zugleich auch seine Immobilie veräußert, es sei denn, er findet einen Interessenten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Da der Käuferkreis also kleiner ist, ist in der Regel auch der erzielbare Preis geringer. Hierin liegt ein Nachteil des Sondernutzungsrechts zum Beispiel an einem Stellplatz im Freien im Gegensatz zu einem Garagenplatz. An letzterem kann man nämlich Sondereigentum begründen, das dann an jeden beliebigen Dritten verkauft werden kann. Dazu braucht der Eigentümer keine Zustimmung anderer Mitglieder der Gemeinschaft.

Für Sondernutzungsrechte gilt im Unterschied zum Sondereigentum der Grundsatz, dass deren Inhabern nur das erlaubt ist, was in der Teilungserklärung festgehalten ist. So darf der Nutzer eines Stellplatzes zum Beispiel keinen Car-Port errichten, es sei denn, die Teilungserklärung räumt ihm dieses Recht ausdrücklich ein.

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