Maklerprovision : Clever verhandelt

Sinkt mit dem Kaufpreis auch die Provision des Maklers? Kommt drauf an, sagt der BGH.

Katrin Dittert
Wer eine Immobilie kauft, muss den Makler bezahlen.
Wer eine Immobilie kauft, muss den Makler bezahlen.Foto: imag/westend61

Ja, es hat geklappt! Endlich ist der Verkäufer des begehrten Hauses mit dem Preis runtergegangen – und man kann zuschlagen. Doch fällt nun eigentlich auch die Provision des Maklers geringer aus? Denn der hatte ja eigentlich etwas anderes angeboten als letztlich gekauft wird.

Ab welchem Preisunterschied ist noch eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit, eine sogenannte Kongruenz, zu sehen? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in diesem Sommer gleich zweimal. In dem einen Fall (AZ: III ZR 131/13) urteilten die höchsten deutschen Zivilrichter, dass eine Gleichwertigkeit noch bei einem Preisnachlass von bis zu 15 Prozent bestehe. Kostet das Haus oder die Wohnung also 15 Prozent weniger als im Exposé ausgewiesen, bekommt der Makler sein Geld trotzdem.

Anders ist das bei einem Nachlass von satten 50 Prozent. Dann geht der BGH davon aus, dass der Makler etwas völlig anderes angeboten hatte (AZ: III ZR 530/13). In dem Prozess ging es eigentlich um einen um 25 Prozent reduzierten Preis. Eine Antwort darauf blieben die Karlsruher Richter allerdings schuldig – und verwiesen den Rechtsstreit zunächst zur weiteren Ermittlung des Sachverhalts an das Berufungsgericht zurück.

Ein Vermittlungsvertrag ist die Grundlage

Doch wann hat ein Makler überhaupt Anspruch auf eine Provision? Zunächst muss ein Nachweis- oder Vermittlungsvertrag zustande gekommen sein. Der Makler muss deutlich darauf hingewiesen haben, dass er für seine Leistung einen Lohn erwartet.

Die Tätigkeit des Maklers muss dann ursächlich für den Kaufvertrag über die Immobilie sein. Wenn es den Makler also nicht gegeben hätte, wäre der Vertrag nicht abgeschlossen worden. Zwar müssen sich das vom Makler nachgewiesene und das letztlich abgeschlossene Geschäft nicht vollständig decken. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise muss jedoch die schon erwähnte Kongruenz bestehen.

Kauft zum Beispiel ein Dritter das nachgewiesene Objekt, kann eine wirtschaftliche Identität vorliegen, wenn es zwischen dem ursprünglichen Kunden des Maklers und dem Dritten besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen gibt, er zum Beispiel ein Verwandter ist.

Oft kommt es vor, dass die Vertragsschließenden am ursprünglichen Preis drehen. Liegt die Abweichung im Rahmen dessen, womit der Kunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet hat, gibt es die Provision trotzdem; das bestätigte nun der BGH. Gerade bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, reduziert sich häufig der Preis. Allzu strenge Maßstäbe dürfen also nicht gelten.

Neureglung 2015: Ab Mitte 2015 könnte es zu einer gesetzlichen Änderung bei der Bezahlung der Maklerprovision kommen. Ab dann soll gelten: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch (Bestellerprinzip). Das Bundeskabinett hat den Gesetzesentwurf beschlossen, er muss aber noch Bundestag und Bundesrat durchlaufen. (Tsp)

Katrin Dittert ist Fachanwältin für Miet- und WEG- Recht in Berlin und Expertin der Tagesspiegelreihe „Vier im Recht“.

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