Zeitung Heute : Mallorca erschwert den Hausbau an der Küste, doch pfiffige Bauherren schaffen es trotzdem

Christof Hardebusch

Wer die Hänge des Tramuntantagebirges Richtung Meer hinab steigt, erlebt eine Überraschung. Die karge Steppe der Hügel wechselt abrupt in einen blühenden Garten voller Orangen-, Mandel- und Feigenbäume. Noch größer wird die Überraschung in Soller. Die Stadt im Nordwesten Mallorcas macht sichtbar, was in den Touristenhochburgen des Südens und Westens verborgen bleibt: Mallorca ist spanisch.

Soller zeigt spanische Architektur und Kultur aus acht Jahrhunderten: alte Kapellen und Kirchen, eine Markthalle mit Jugendstilfassade, dazu eine Straßenbahn, deren hölzerne Waggons ihre Jungfernfahrt 1914 absolvierten. In Soller leben 11 000 Spanier. Sie bevölkern die Straßen und Märkte, sitzen schwatzend vor ihren Cafés und Kneipen. Touristen sind in der Stadt eine Minderheit. Wer Spanien liebt, wird es hier gerne länger als nur einen Urlaub lang aushalten.

Der scharfe Wechsel der Landschaft erhöht den Reiz. Von den etwas dürftig geratenen Stränden der Nordostküste Mallorcas aus türmt sich der Fels steil auf - bis zum 1445 Meter hohen Puig de Major. Er ist der höchste Gipfel der Insel. Das Auto bewältigt die Distanz von der Wasserkante ins Gebirge in fünzehn Minuten. Von oben schaut man weit aufs Meer hinaus oder in die Insel hinein.

Ein neues Haus zu bauen ist hier allerdings so gut wie ausgeschlossen. Spanien ist ein föderaler Staat, die balearischen Inseln haben ihre eigene Regierung. Und die hat der Neubautätigkeit auf Mallorca strenge Fesseln angelegt. Die im vergangenen Jahr erlassenen Raumordnungsrichtlinien haben viele bereits als Bauland ausgewiesene Grundstücke zu landwirtschaftlichen Nutzflächen zurückgestuft. Gebaut werden darf dort nicht mehr, es sei denn, das Anwesen ist mindestens 14 000 Quadratmeter groß.

Weil diese Einschränkung den Bauboom auf der Insel nicht spürbar bremsen konnte, verabschiedete die Regionalregierung ein weiteres Gesetz. Es untersagt Neubauten mit weniger als 500 Meter Abstand zur Küste sowie außerhalb bereits bestehender Gemeinden. Die Gegend um Soller scheidet damit als Neubaugebiet weitgehend aus. Die wenigen in Frage kommenden Flächen sind längst vergeben.

Den Traum vom Haus am Meer lässt sich hier nur noch mit dem Kauf eines Altbaus erfüllen. Das gilt nicht für die ganze Insel. Rund 90 Kilometer östlich von Soller beispielsweise hat sich die Berliner Unternehmensgruppe Krebs ein großes Neubaugrundstück an der Küste gesichert. Auf über 5000 Quadratmetern baut Krebs insgesamt 14 Ferienhäuser. Das Grundstück liegt nur 200 Meter von der Wasserlinie entfernt. Probleme mit den Baubehörden gab es trotzdem nicht.

"Uns liegen sämtliche erforderlichen Genehmigungen vor, weil wir erfahrene Mallorquinische Architekten und Berater eingeschaltet haben", sagt Krebs-Geschäftsführer Hans Josef Schaub. Die Vorschriften seien streng, ihre Auslegung aber Sache der lokalen Behörden, so Schaub. Für das Projekt der Berliner fiel diese Auslegung offensichtlich großzügig aus. Vielleicht liegt das an der Nähe der Fonoll Mari genannten neuen Siedlung zum nächsten Ort. Cala Ratjada mit seinen Geschäften und öffentlichen Einrichtungen ist nur 300 Meter entfernt. Flächenfraß und Zersiedlung kann man dem Bauvorhaben also nicht vorwerfen.

Genau gegen diese Phänomene richtet sich aber die Ordnungswut der Regierung. Sie betrachtet nicht nur die großen Hotelanlagen in Küstennähe als Fehlentwicklung, sondern auch das im sogenannten Fincastil errichtete Ferienhäuschen mitten auf der Insel im mallorquinischen Niemandsland.

Die abgelegene Finca ist nicht nur den Behörden ein Dorn im Auge. Auch für viele Deutsche, die lange in einem solchen Haus wohnen, hat diese Lebensform offensichtlich an Glanz verloren. Denn in dieser Gruppe findet Schaub jetzt die Käufer für seine Häuser. "Diese Menschen leben schon so lange in entlegenen Landhäusern, dass sie die Einsamkeit und die langen Wege einfach satt haben." Als weitere wichtige Kundengruppe für seine Häuser nennt Schaub die Besitzer von Ferienappartements. "Wer in Rente geht, verkauft seine Ferienwohnung und schafft sich dafür ein richtiges Haus an, in dem er das ganze Jahr verbringen kann."

Auch wenn mit den Behörden alles glatt lief - Ärger gab es doch. Krebs wird die Häuser nur mit einiger Verspätung fertig stellen können. Der Zeitverlust ist eine Folge des mallorquinischen Baubooms. Weil Personal und Material knapp sind und einige Baufirmen die Lage ausnutzen, werden mallorquinische Bauten nicht nur teurer, sondern auch schlechter. Jedenfalls wenn man nicht aufpasst. Krebs hat nach wiederholten Mängelanzeigen den Generalunternehmer von der Baustelle gejagt und selbst die benötigten Handwerker eingestellt und angeleitet. "Nur so konnten wir die angestrebte Bauqualität auch erreichen", sagt Schaub.

Auf Grund dieser Erfahrung rät er jedem, der nicht permanent vor Ort kontrollieren kann, vom Bauen auf der Insel ab. Aber auch der Kauf ist kein leichtes Geschäft. Generell sind Häuser an der Küste teurer als im Binnenland. Vergleichbar sind die Angebote aber selbst dann nicht, wenn die Häuser direkt nebeneinander stehen. Denn die Angabe der Wohnfläche unterliegt in Spanien keiner Norm. Viele Verkäufer addieren Terrassen und sogar Wandstärken zur Wohnfläche hinzu. Das Haus erscheint dann auf dem Papier größer, als es tatsächlich ist.

Krebs reagiert darauf mit sehr detaillierten Größenangaben zu den Objekten. Für ein Haus mit 217 Quadratmetern Nettonutzfläche zuzüglich einer 100 Quadratmeter großen Terrasse auf 385 Quadratmeter Grundstück verlangen die Berliner 825 000 Mark. Die Häuser sind komplett ausgestattet und nach deutschen Baunormen errichtet. Ihr Platz ist dem Fels der Steilküste mit teuren Baumaßnahmen abgetrotzt.

Auch wenn wegen der mangelnden Vergleichbarkeit der Immobilienangebote Differenzierungen schwierig sind, lässt sich die Insel doch grob in vier Preislagen unterteilen. Abgesehen vom Binnenland sind Grundstücke an der Südküste am günstigsten. Der Grund ist einfach: Der Süden ist wegen seines Touristenrummels bei Käufern von Wohnimmobilien weniger beliebt. Nicht von Betonburgen und Stranddiskoteken zugestellt sind die Küstenstreifen im Nordosten der Insel. Hier muss der Käufer für seine Finca oder sein Appartement allerdings auch deutlich tiefer in die Tasche greifen. Ähnliches gilt für die Küste im Nordwesten. Dort gibt es zudem kaum Angebote.

Alle Preisrekorde schlagen Port Antratx und dessen Umfeld im Südwesten Mallorcas. Hier haben sich unter anderem die Großverdiener Claudia Schiffer und Michael Douglas niedergelassen. Wer kein vergleichbares Budget zur Verfügung hat, sollte sich woanders nach einem Haus umsehen.

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