Zeitung Heute : Messarbeit

Andreas Lohse

Wer eine neue Wohnung bezieht, greift nur selten vorab zum Zollstock und misst die im Mietvertrag angegebene Grundfläche akribisch nach. Doch das sollte man tun, denn es ist in zweierlei Hinsicht wichtig: zum einen für die ständige Grundlast, zum anderen bei Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen.

So ermittelte ein Hamburger erst viele Jahre nach dem Einzug, dass seine Wohnung fast 20 Quadratmeter kleiner war als vermutet. Im Vertrag war die Wohnfläche mit "ca. 190 Quadratmeter" festgehalten und ein Preis von 1150 Mark vereinbart. Den späteren Mieterhöhungen stimmte der Mieter zu, und erst eine Sachverständige stellte im Rahmen eines weiteren Mieterhöhungsverfahrens fest, dass die Wohnfläche nur rund 170 Quadratmeter betrug - die Berechnungen der bis dahin durchgeführten Mieterhöhungen entbehrten also in ihrer Höhe der Grundlage. Der Bewohner "zahlte Miete für eine tatsächlich nicht vorhandene Fläche", so die Richter, die "einem Zimmer respektabler Größe" entspreche. Ergebnis: Der Mieter hatte einen Anspruch auf eine Senkung der Mietsumme "auch für die Vergangenheit". Da den vorausgegangenen Mieterhöhungen irrtümlich falsche Daten zu Grunde lagen, stand dem Mieter "ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung" zu, immerhin knapp 7000 Mark. Bei einer Mieterhöhung müsse immer von der tatsächlichen Wohnfläche ausgegangen werden (LG Hamburg, 311 S 184 / 98).

Abgelehnt wurde hingegen das Ansinnen des Mieters, er habe über diese Mietsenkung hinaus auch einen Anspruch auf eine Mietminderung auf Grund eines Mangels an der Wohnung. Juristische Feinheit: Es war bei Vertragsbeginn kein Preis pro Quadratmeter vereinbart, sondern eine Gesamtsumme über besagte "ca. 190 Quadratmeter". Der Vermieter habe - so die Richter - weder die Wohnungsgröße konkret zugesichert noch bewusst falsche Flächen angegeben. Dem Mieter steht aber nur dann eine Mietminderung zu, wenn die Wohnung mit einem Fehler behaftet ist, der "ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt" (BGB § 536) - was man in dem Fall nicht zu erkennen vermochte.

Auch das Dresdener Oberlandesgericht hat klargestellt, dass die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag nur "eine bloße Beschaffenheitsangabe" sei, mithin eine reine Beschreibung des Objekts, nicht aber "die Zusicherung einer Eigenschaft". Weiche die vertraglich vereinbarte von der vorhandenen Fläche tatsächlich ab, liege nur dann ein Mietmangel vor, wenn diese Differenz "erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt" sei (Az. 3 AR 0090 / 97). Nach Ansicht der Richter bemesse sich der Gebrauchswert einer Wohnung nämlich vorrangig an ihrer Lage oder Ausstattung, und "eher zu allerletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrages". Das heißt: Der Mieter muss beweisen, dass gerade diese geringere Wohnfläche den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Ein Beispiel: Der Mieter - einer glaubhaften Zusicherung des Vermieters vertrauend - bringt seine Einbauküche aus der früheren Wohnung mit, die dann in der neuen Küche nicht genug Platz hat.

Ist demgegenüber im Mietvertrag die Wohnfläche irrtümlich zu niedrig angegeben, urteilte in einem Fall das Landgericht Berlin, kann "nach einem Aufmaß der Vermieter eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Größe geltend machen" (Az. 65 S 292 / 99). Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses komme es, so die Richter, "nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben war, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche, die sich aus dem Aufmaß ergab und dem Erhöhungsverlangen zu Grunde lag", heißt es in der Begründung. Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, sei dies aber kein Grund, "für die Vergangenheit Miete nachzufordern", weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB). Auch hinsichtlich der Umlage von Nebenkosten gilt laut DMB: "Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche."

Wie jedoch wird die Wohnfläche berechnet? Im sozialen Wohnungsbau gelten die gesetzlichen Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung. Für Altbauten und frei finanzierte Wohnungen wird diese Regelung analog angewendet. Demnach ist die Wohnfläche "die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume", die zur Wohnung gehören (§ 42). Dazu zählen Zimmer, Flure, Küche und Bad. Ausgenommen sind beispielsweise Keller, Waschküche, Dachboden oder Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden.

Fensternischen dürfen dann in die Berechnung einfließen, wenn die Fenster bis auf den Boden herunterreichen, urteilte in einem Fall das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 452 / 95). Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern, beispielsweise unter Dachschrägen, werden nur zur Hälfte angerechnet. Nicht als Wohnfläche gelten Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.

Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen bei Sozialwohnungen bis zur Hälfte angerechnet werden. Bei allen anderen Wohnungen komme es hingegen auf den Wohnwert an, heißt es beim Deutschen Mieterbund. "Im Normalfall wird die Fläche zu einem Viertel angerechnet, in Toplagen bis zur Hälfte." Ist der Balkon indes nicht nutzbar, zählt er nicht zur Wohnfläche - dann beispielsweise, wenn er an einer besonders verkehrsreichen Straße liegt. Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Berechnung einbezogen werden.

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