Zeitung Heute : Miete: Wenn der Rauswurf droht

Andreas Lohse

Sie sind lästig, aber unumgänglich: die festen monatlichen Ausgaben. Einen beträchtlichen Posten auf der Ausgabenliste dürfte dabei in den meisten Haushalten die Miete ausmachen. Doch "Sparversuche" können fatale Folgen haben. Mietexperten und Schuldnerberater warnen davor, die Miete als unwichtige Zahlungspflicht zu betrachten und hinter andere Gläubigerforderungen zu stellen. Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 554 alt, § 543 nach neuem Mietrecht ab 1. September) ist der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn auch nur eine von drei Voraussetzungen erfüllt ist: 1. Der Mieter zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht. 2. Der Mieter bleibt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen einen "nicht unerheblichen Teil" des Mietzinses schuldig. 3. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrages in Verzug, der die Höhe des Mietzinses für zwei Monate erreicht.

Ist man mit der Mietzahlung derart in Verzug, dass der Vermieter mit Rauswurf droht, gibt es nur ein einziges Rezept: rasch reagieren. Wer jetzt noch Reserven mobilisiert, kann seine Wohnung retten: Denn wenn man die rückständige Summe sofort vollständig bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Steht bereits eine Räumungsklage an, kann man auch dann noch die Räumung verhindern: Bisher gilt, dass der Mieter bis zum Ablauf eines Monats nach Erhebung der Klage seine Mietrückstände zahlen muss. Ab September muss er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage die Rückstände begleichen.

Die Nachzahlung innerhalb dieser so genannten Schonfrist muss jedoch vollständig sein. "Ein zu vernachlässigender offenbleibender Restbetrag ist nicht mehr gegeben, wenn dieser Betrag circa fünf Prozent der Nettokaltmiete entspricht", beschied das Landgericht Hamburg. Dabei trage der Mieter das Risiko fehlerhafter Kalkulation (Az. 334 S 53 / 00). Auf diese Weise lässt sich jedoch innerhalb zweier Jahre nur einmal die Räumung wegen Zahlungsverzuges verhindern. Ist das Kind dann in den Brunnen gefallen, sind allerdings auch bei Zahlungsrückstand "mindestens sechs Wochen" als Räumungsfrist zu gewähren, um Obdachlosigkeit zu vermeiden, beschloss das Landgericht Berlin (Az. 64 T 90 / 00).

Ebenfalls eine fristlose Kündigung droht dem Mieter, wenn er "ständig die Miete unpünktlich zahlt, das heißt erheblich verspätet (mehr als eine Woche) und eine Abmahnung des Vermieters mit Kündigungsdrohung daran nichts geändert hat", so das Frankfurter Landgericht (Az. 2 / 11 S 421 / 91). Unpünktliche Mietzahlungen können sogar zu einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung führen. Dies setze "nicht zwingend eine vorherige erfolglose Abmahnung mit Hinweis auf die bevorstehende Kündigung voraus", so das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. RE 5 UH 2 / 91). Der Anspruch des Vermieters auf rückständige Mietzinsen ist jedoch verwirkt, wenn nach dem Auszug des Mieters die Kaution abgerechnet und ausgezahlt wird, und die behaupteten Mietrückstände erst 15 Monate nach Fälligkeit geltend gemacht werden (AG Charlottenburg, Az. 24b C 46 / 99).

Wann das Sozialamt hilft

Allerdings ist auch dann noch Hilfe möglich, wenn der letzte Notgroschen bereits ausgegeben wurde: Rückständige Mieten können vom Sozialamt übernommen werden, wenn anderenfalls Obdachlosigkeit droht. In der Regel wird die Behörde bereits vom Gericht über den Zahlungsverzug informiert, sobald der Vermieter einen Räumungstitel beantragt. Rasches Handeln ist auch hier vonnöten: Zahlt das Amt spätestens einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage die Mietschulden, wird eine fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt auch, wenn innerhalb dieser Zeit dem Vermieter allein die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes zugeht, so ein Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes, was einen Vertrag zwischen dem Sozialamt und dem Vermieter begründe (RE-Miet 1 / 94). Rein monetär betrachtet ist unterm Strich die Abwendung der Zwangsräumung für die Stadt nämlich immer noch billiger, als wenn sie die Kosten der Wohnungslosigkeit tragen müsste. Aber, so das Landgericht Berlin: Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist auch möglich, wenn das Sozialamt sämtliche Mietzahlungen zwar zu übernehmen bereit ist, die Zahlungen jedoch aus "behördeninternen Gründen nicht rechtzeitig eingehen". Kommt es dadurch zum Mietrückstand, muss der Mieter das Verschulden des Sozialamtes letztlich also verantworten (Az. 64 S 334 / 00).

Verabredet der Vermieter mit dem Sozialamt, den Räumungsanspruch bei Übernahme der Mietrückstände durch die Behörde nicht durchzusetzen, sondern den Mietvertrag fortzusetzen, so ist der Vermieter mit der Annahme des vom Sozialamt gezahlten Mietrückstandes zur Fortsetzung des Vertrages verpflichtet. Dies gilt auch, wenn zwischenzeitlich wegen neuer Unzuverlässigkeiten des Mieters eine Ablehnung der Vertragsfortsetzung dem Vermieter angezeigt erschien (LG Braunschweig, Az. 6 S 159 / 96).

Doch wächst ein Schuldenberg dem Mieter nur selten innerhalb kurzer Zeit über den Kopf. Mit manchen Vermietern kann man ein offenes Gespräch führen und vielleicht eine Ratenzahlung der Mietrückstände vereinbaren, so dass eine Kündigung gar nicht erst ausgesprochen wird. Auch sollte man vom Wohnungsamt prüfen lassen, ob ein Anspruch auf Wohngeld besteht.

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