Zeitung Heute : Mieterhöhung: 30 Prozent in drei Jahren - maximal

Andreas Lohse

Alle Jahre wieder stehen auch Mieterhöhungen ins Haus. Damit sie wirksam sind, muss der Vermieter jedoch strenge Formalien einhalten. Weil das Miethöherecht nicht unkompliziert ist, sollte aber niemand dem Vermieter, falls er Fehler macht, von vornherein eine betrügerische Absicht unterstellen - macht er allerdings tatsächlich Fehler, ist sein Begehren unwirksam.

Bei Sozialwohnungen ist das Verfahren sehr überschaubar: Mieterhöhungen sind nur möglich, wenn der Senat dies beschließt, der Zins für die beanspruchte öffentliche Förderung steigt oder der Vermieter das Haus modernisiert. Die gute Nachricht: Rund 118 000 Sozialmieter werden im nächsten Jahr keine Mieterhöhung erhalten. Weitere rund 76 000 bekommen ebenfalls "keine oder nur eine geminderte Mieterhöhung", heißt es in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Lediglich etwa 60 000 Sozialwohnungen erhalten im nächsten Jahr die planmäßige Mieterhöhung von 25 Pfennig pro Quadratmeter. Dies beschloss der Senat im "Mietenkonzept 2001".

Für alle anderen Wohnungen gilt das Miethöhegesetz (MHG). Demzufolge muss dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich zugehen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Ausnahme: Wurde das Formular von der Hausverwaltung per Computer erstellt und bleibt es dann unverändert, genügt eine maschinelle Unterzeichnung. Doch muss der Vermieter in jedem Fall seine Forderung so begründen, dass der Mieter selbst prüfen kann, ob sie berechtigt ist. Zahlt der Mieter keine Netto-Miete, sondern sind darin Betriebskosten enthalten, müssen die zuvor herausgerechnet werden.

Grundlage jeder Mieterhöhung ist Paragraph 2 MHG. Maßgeblich sind dabei drei Faktoren: Jahresfrist, Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete. Zunächst sollte man also in seinen Unterlagen nachsehen, wann die letzte Mieterhöhung kam. Denn zwischen zwei Forderungen gilt eine Sperrfrist von 12 Monaten - ausgenommen sind Modernisierungsumlagen oder Betriebskostensteigerungen.

Damit Mieterhöhungen nicht ausufern, muss der Vermieter eine "Kappungsgrenze" einhalten. Das bedeutet: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht mehr als um 30 Prozent steigen. Der Vermieter kann die Mieterhöhung allerdings nur dann durchsetzen, der dritte Faktor, wenn der Mieter bisher weniger zahlte, als für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird. Verglichen wird Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Um Mietern und Vermietern den Vergleich zu erleichtern, gibt es in Berlin eine Tabelle: den Mietspiegel. Damit lässt sich auf einfache Weise die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ablesen oder anhand einiger zusätzlicher Daten rasch ermitteln. Zwei andere gesetzlich zulässige Möglichkeiten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete - Nennung dreier Vergleichswohnungen sowie ein Sachverständigengutachten - haben in Berlin kaum Bedeutung.

Neuer Mietspiegel

Erst im September wurde der neue Mietspiegel 2000 veröffentlicht. Er allein ist jetzt für Berlin gültig und löst die bisherigen ab; faktisch besteht er allerdings noch immer aus zwei getrennten Teilen für Ost- und Westberlin. Jedes Feld der Tabelle nennt drei Zahlen: einen Durchschnittswert, einen unteren sowie einen oberen Wert. Mancher Vermieter neigt dazu, den Durchschnittswert zu nehmen und seine Forderungen bis zum oberen Wert emporzuschrauben. Dies jedoch muss begründet werden: Maßgeblich dafür, ob die ortsübliche Vergleichsmiete oberhalb oder unterhalb des Mittelwertes liegt, sind die Ausstattungsmerkmale der Wohnung, des Hauses und der Wohngegend, die in den Erläuterungen zum Mietspiegel genannt werden. Liegt die Wohnung beispielsweise an einer besonders ruhigen Straße, wirkt dies Wohnwert erhöhend - die ortsübliche Vergleichsmiete tendiert zum oberen Wert. Ist die Straße hoch lärmbelastet, gilt dies als Wohnwert mindernd.

Sind alle formalen und inhaltlichen Kriterien erfüllt, tritt eine Mieterhöhung dennoch nicht automatisch in Kraft. Der Mieter muss ihr ausdrücklich - per Unterschrift - oder stillschweigend - zum Beispiel mit einer Änderung des Dauerauftrages - zustimmen. Zur Prüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit: den Rest des Monats, in dem das Schreiben des Vermieters bei ihm eingeht, sowie die zwei darauffolgenden Monate.

Ist das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung, hat der Vermieter auf die Zustimmung einen gesetzlichen Anspruch. Wer sie ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen teuren Prozess, denn dann kann der Vermieter vor den Kadi ziehen. Das Gericht prüft, ob die Forderung gesetzlich zulässig ist. Dem Vermieter steht es übrigens nicht zu, die Überlegungs- oder Klagefrist einseitig - auch nicht zu Gunsten des Mieters - zu verlängern, entschied in einem Fall das Amtsgericht Charlottenburg (Az. 18 C398 / 98). Der zweimonatigen Überlegungsfrist des Mieters schließt sich eine ebenfalls zweimonatige Klagefrist des Vermieters an, ausgehend vom Zugang der Mieterhöhung. Versäumt der Vermieter die Klage innerhalb dieser Frist, scheitert die Mieterhöhung und das Verfahren beginnt komplett von vorn.

Wessen Miete bereits über den im neuen Mietspiegel genannten Werten liegt, hat kein Anrecht darauf, die Miete zu senken. Der im laufenden Mietverhältnis einmal wirksame Mietzins wird nicht durch ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nichtig (LG Berlin, Az. 65 S 110 / 99). Der Vermieter kann dann allerdings die Miete auch nicht erhöhen. Bei Mängeln an der Wohnung, die zur Mietminderung berechtigen, darf der Mieter seine Zustimmung in einem ordentlichen Mieterhöhungsverfahren nicht verweigern. Er darf nur die erhöhte Miete mindern und zurückhalten, solange der Mangel weiterbesteht. Also: Bei einer berechtigten Mieterhöhung erst zustimmen, dann wieder mindern (OLG Frankfurt, Az. 20 REMiet 1 / 96).

Wer den Berliner Mietspiegel nicht oder nicht mehr hat, bekommt ihn kostenlos bei allen bezirklichen Wohnungsämtern, bei Mieter- und Vermieterorganisationen, bei der Verbraucherzentrale und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Im Internet stehen die Daten unter www.stadtentwicklung.berlin.de .

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