Zeitung Heute : Mietkaution: Gelddepot für alle Fälle

Andreas Lohse

Wer eine neue Wohnung bezieht, kommt in der Regel nicht um die Kaution herum. Deren Höhe darf die Summe von drei Monatsmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlung) nicht übersteigen (§ 550b BGB). Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, beispielsweise seine Miete nicht zahlt. Üblicherweise wird sie dem Vermieter bar ausgehändigt oder auf dessen Konto überwiesen. Der wiederum legt sie - so fordert es das Gesetz - getrennt von seinem sonstigen Vermögen an. Damit hat der Hausbesitzer im Notfall Zugriff auf das Geld.

Doch nicht nur Bares kann als Kaution dienen. Mieter und Vermieter können auch vertraglich festlegen, dass die Sicherheitsleistung in anderer Form zu erbringen ist: Eine Person, die nicht Partei des Mietvertrages wird, bürgt für den Mieter. "Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge, für die Erfüllung der Verbindlichkeit einzustehen", heißt es dazu im BGB (§ 765). Der Bürge - meist eine Bank - übernimmt die Haftung für eine fremde Schuld und holt sich, falls er zahlen muss, das Geld vom Mieter zurück.

Bei einer Mietbürgschaft handelt es sich um eine "Höchstbetragsbürgschaft". Die Summe ist also auf einen Höchstbetrag begrenzt. Ebenso wie eine Barkaution darf eine Mietbürgschaft drei Monatsmieten nicht übersteigen. Werden beide Formen gemischt, darf "neben der Barkaution nur dann und nur insoweit eine Bürgschaft verlangt werden, als die Barkaution drei Monatsmieten nicht übersteigt", urteilte in einem Fall das Amtsgericht Tiergarten (Az. 6 C571 / 97). Verlangt also ein Vermieter beispielsweise von einem Studenten ohne eigenes Arbeitseinkommen vor Abschluss des Mietvertrages neben der dreimonatigen Kaution auch noch eine Mietbürgschaft von den solventen Eltern, muss man darauf nicht eingehen. Andererseits dürfte es dem Vermieter wenig nutzen, auf dieser vermeintlich doppelten Sicherheit zu bestehen. Wird ein Mix aus Geld und Bürgschaft vereinbart, ist der über drei Monatsmieten hinaus gehende Anteil unwirksam, entschied schon vor mehr als zehn Jahren der Bundesgerichtshof (in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, S. 289). Anders sieht es nur dann aus, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft anbieten und dieser daraufhin die Vertragsverhandlungen aufnimmt (BGH, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1990, S. 343).

Eine Begrenzung der Bürgschaft auf besagte drei Monatsmieten kann allerdings ausnahmsweise in so genannten Altfällen wegfallen. Einem Urteil des Amtsgerichts Wedding zufolge durfte ein Vermieter auf eine Mietbürgschaft in unbegrenzter Höhe zurückgreifen, weil diese erteilt worden war, bevor die Begrenzung der Kaution auf drei Monatsmieten in das BGB aufgenommen wurde. Diese Vorschrift trat im Dezember 1982 in Kraft, die Bürgschaft in dem Weddinger Fall wurde dem Vermieter aber vor diesem Zeitpunkt gegeben (Az. 16 C205 / 98).

Im Gesetz heißt es, dass der Bürge die Zahlung an den Gläubiger so lange verweigern darf, wie dieser nicht erfolglos die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner versucht hat (§ 771 BGB). Hat der Bürge jedoch eine "selbstschuldnerische Bürgschaft" unterzeichnet, kann er bereits in Anspruch genommen werden, ohne dass der Vermieter zunächst alle Möglichkeiten gegen den Mieter ausschöpft, um an sein Geld zu kommen; beispielsweise muss er nicht versucht haben, die Schulden per Zwangsvollstreckung und Gerichtsvollzieher einzutreiben. In Bürgschaftsverträgen wird dies auch als "Verzicht auf die Einrede der Vorausklage" klausuliert.

Eine weitere Variante ist die "Bürgschaft auf erstes Anfordern". Diese indes ist risikoreich, und ein Mieter sollte sich, sofern ein Vermieter darauf bestünde, lieber nach einem anderen Objekt umsehen: Der Bürge muss nämlich selbst dann zahlen ("auf erste Anforderung"), wenn es Einwände gegen die Schuld gibt, die sich hier jedoch erst in einem möglicherweise aufwändigen Rückzahlungsprozess klären lassen. Das Landgericht Neuruppin hat in einem Fall sogar entschieden: "Ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern als Mietsicherheit geleistet, kann bei Inanspruchnahme durch den Vermieter der Mieter dann nicht auf Rückzahlung klagen, wenn die Forderung des Vermieters zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Bürgschaft bereits verjährt war" (Az. 4 S 237 / 98).

Wirksam ist eine Bürgschaft nur dann, wenn sie schriftlich vereinbart wird. Aus dem Papier müssen der Name des Mieters, die Höhe der verbürgten Summe sowie der Wille des Bürgen, notfalls zu zahlen, hervorgehen. Das Dokument gilt nur mit Originalunterschrift. Per Telefax übermittelt ist es unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (Az. IX ZR 259 / 91).

Zahlt ein Bürge trotz fehlender schriftlicher Vereinbarung, kann er das Geld vom Gläubiger nicht zurückfordern. Der Vermieter darf das Geld behalten, obwohl es zunächst keinen wirksamen Bürgschaftsvertrag gab. Juristisch heißt dies: Der Formfehler gilt durch die Erfüllung der Verbindlichkeit als geheilt (§ 766 BGB).

Der Berliner Haus- und Grundbesitzerverband empfiehlt seiner Klientel, die Bürgschaft "unbefristet, unwiderruflich und selbstschuldnerisch" zu fordern. Ein Zurück gibt es für den Bürgen dann aber nur selten, weiß man bei der Stiftung Warentest, so beispielsweise, wenn er geschäftlich unerfahren war oder er sich allein aus familiärer Verbundenheit verpflichtet fühlte, die Bürgschaft einzugehen. Stellt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters und allen Abrechnungen fest, dass es gegen den Mieter keine Forderungen mehr gibt, oder sind alle Ansprüche ausgeglichen, muss er dem Mieter die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Bei Komplikationen sollte auf jeden Fall juristischer Rat eingeholt werden.

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