Zeitung Heute : Mietminderung wegen Pizzeria - Unwirksame Klausel

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Mietminderung wegen Pizzeria. Geruchs- und Lärmbelästigungen aus einer unterhalb der Mieterwohnung betriebenen Pizzeria rechtfertigen eine Mietminderung. Das Amtsgericht Köln entschied, dass die betroffenen Mieter zehn Prozent ihrer Miete kürzen durften, weil Küchengerüche aus der Pizzeria nicht nur im Treppenhaus, sondern auch in der Mieterwohnung auftraten, und außerdem die Gespräche des Küchenpersonals in der Wohnung zu hören waren.

Allerdings stellte das Amtsgericht Köln auch klar, dass die ursprünglich von den Mietern vorgenommene Mietkürzung von fast 20 Prozent zu hoch war. Durch die Geruchs- und Lärmbeeinträchtigung aus der Pizzeria sei die Nutzung der Wohnung weder ganz noch teilweise unmöglich geworden, sondern nur mit einer gewissen Lästigkeit verbunden. Hinzu komme, dass das Mietshaus sehr hellhörig war. So waren etwa die Geräusche, die die Regentropfen auf der Veranda der Wohnung der Mieter verursachten, erheblich lauter zu hören, als die Gespräche des Küchenpersonals (Amtsgericht Köln, Az: 211 C 234 / 98).

Unwirksame Klausel. Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine Mietanpassungsklausel als Gleitklausel entweder nicht genehmigungsfähig oder ist eine Erlaubnis nicht erteilt worden, so muss die unwirksame Klausel durch eine nicht genehmigungsbedürftige, wirksame Klausel ersetzt werden. Die Parteien sind dabei aus Treu und Glauben verpflichtet, hierin einzuwilligen.

Die Mietzinsanpassung im Rahmen eines Gewerbemietvertrages kann auf verschiedene Weise erfolgen: Zunächst kann eine Staffelmiete vereinbart werden, nach der sich der Mietzins zum Beispiel jährlich um einen bestimmten Prozentsatz erhöht. Die Mietentwicklung kann allerdings auch an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden, wobei hierfür die Genehmigung der Landeszentralbank erforderlich ist, die nur dann erteilt wird, wenn der Mieter über einen wenigstens zehnjährigen Mietvertrag verfügt. Möglich ist darüber hinaus auch die sogenannte Gutachterklausel: Die Parteien sollen sich hierbei über eine Mietzinsanpassung verständigen. Erzielen sie keine Einigkeit, entscheidet ein Sachverständiger für beide Parteien verbindlich (OLG Köln, Az: 3 U 84 / 98).

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