Zeitung Heute : Mietminderung: Zahlungs-Alternativen

Andreas Lohse

Die Miete kann man auf verschiedene Weise zahlen: direkt bei der Bank auf das Konto des Vermieters, als Überweisung von Konto zu Konto sowie mittels Dauerauftrag, Einzugs- oder Abbuchungsermächtigung. Dauerauftrag und Einzug vereinfachen den Zahlungsverkehr. Der Mieter muss sich um Fristen nicht mehr kümmern, sondern lediglich darauf achten, den im Vertrag genannten Zahlungstermin nicht zu versäumen, um nicht in Mietrückstand zu geraten. Steigt die Miete, passt der Mieter seinen Dauerauftrag der neuen Forderung an.

Bei einer Einzugsermächtigung geschieht dies durch den Vermieter. Grundsätzlich gilt: "Der Vermieter kann von seinem Mieter eine solche Einzugsermächtigung nicht verlangen, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist", weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB). Eine unbestimmte Vereinbarung im Vertrag allerdings, derzufolge sich der Vermieter die Zahlungsart offenhält, gebe ihm "nicht den Anspruch auf Erteilung einer Einzugsermächtigung". Doch sei es durchaus zulässig, so der DMB, eine Einzugsermächtigung vertraglich zu vereinbaren, wenn es sich "um regelmäßige und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt". Der Mieter werde dadurch nicht unangemessen benachteiligt, entschied der Bundesgerichtshof.

Was aber geschieht, wenn der Vermieter eine umstrittene Mieterhöhung oder Nebenkostenforderung aufstellt? Bei einem Dauerauftrag ist das kein Problem: Der Mieter beauftragt rechtzeitig seine Bank, ihn zu stoppen. Auch eine Einzugsermächtigung ist in dieser Hinsicht unproblematisch. Hat sie der Mieter ohne vertragliche Verpflichtung erteilt, kann er sie jederzeit widerrufen. Wurde sie vertraglich vereinbart, kann er sie immerhin aus wichtigem Grund stornieren. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Hausverwaltung die volle Miete einzieht, obwohl der Mieter eine ihm zustehende Mietminderung geltend gemacht hat, urteilten mehrere Gerichte.

In einem Fall antworteten die Fachleute der Zeitschrift "Das Grundeigentum" auf die Frage eines Vermieters: "Bei Streit über Grund und Höhe von Minderungen wäre es für den Mieter unzumutbar, jeweils monatlich der Abbuchung zu widersprechen." Jede Einschränkung oder Erschwerung des Minderungsrechts des Mieters - auch mittelbar - sei verboten (BGB § 537). "Darauf würde es aber hinauslaufen", so die Vermieterexperten weiter, "wenn der Mieter verpflichtet wäre, zunächst den vollen Betrag abbuchen zu lassen, und er dann selbst aktiv werden müsste" (GE 18 / 99, S. 1158).

Kein Einzelfall

Auch die Stiftung Warentest wusste von einem Fall zu berichten, in dem eine Wohnungsbaugesellschaft die ihr erteilte Einzugsermächtigung dazu nutzte, eine hohe Nachzahlung für Betriebskosten einzuziehen, obwohl sich der Mieter ausdrücklich vorbehalten hatte, die Abrechnung zunächst zu überprüfen. "Leider kein Einzelfall", hieß es dazu in der Zeitschrift Finanztest. Viele Firmen - auch manche Wohnungsbaugesellschaften - machten zunehmend von Einzügen Gebrauch und legten dazu ein Urteil des Bundesgerichtshofes (XII ZR 271 / 94) zu ihren Gunsten recht großzügig aus. Dabei hatten die Richter lediglich entschieden, dass "relativ geringe und gleichbleibende Beträge bei einer entsprechenden vertraglichen Einigung zu festen Zeitpunkten eingezogen" werden dürften. In dem Fall ging es um den Einzug von monatlich 11 Mark 40 für einen Kabelanschluss.

Doch mitunter verneinen Richter, dass ein Mieter kurzerhand seine Einzugsermächtigung stornieren könne - beispielsweise, wenn als Begründung allein der Bezug von Arbeitslosenhilfe herhalten muss. "Die formularvertraglich vereinbarte Pflicht des Mieters zur Erteilung einer Einzugsermächtigung an den Vermieter ist hinsichtlich der regelmäßig zu leistenden Monatsmiete auch dann zu erfüllen, wenn dem Mieter Arbeitslosenhilfe vierzehntäglich auf das Girokonto ausgezahlt wird", entschied in einem Fall das Amtsgericht Mainz (Az. 35 C 1029 / 94). Der Mieter hatte sich geweigert, seinen Mietvertrag in dieser Hinsicht zu erfüllen, weil er durch seine Notlage benachteiligt würde. Er könne nicht garantieren, dass sein Konto zum Zeitpunkt der Mietfälligkeit gedeckt sei. Das aber seien Nachteile, so die Richter, die der Mieter "selbst zu vertreten hat" - auch dann, wenn "ihm ein Verschulden nicht zur Last fällt". Er habe "durch sparsame Lebensführung dafür Sorge zu tragen, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Monatsmiete auf seinem Girokonto eine genügende Deckung vorhanden ist".

Erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung ohne vertragliche Vereinbarung, also freiwillig, kann er sie jederzeit widerrufen. Ignoriert der Vermieter den Widerruf, muss der Mieter der Abbuchung bei seiner Bank innerhalb von sechs Wochen widersprechen. Das Geldinstitut macht die Buchung dann rückgängig. "Dafür darf die Bank vom Kunden keine Gebühren verlangen", weiß man bei der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände. Man sollte darauf achten, dass "die Bank den zurückgeforderten Betrag zum Abbuchungsdatum dem Konto wieder gutschreibt", um etwaige Zinsverluste zu vermeiden.

Sehr viel komplizierter ist der Sachverhalt, wenn der Mieter einen Abbuchungsauftrag erteilt hat. Im Unterschied zur Einzugsermächtigung gibt er in diesem Fall seiner Bank die Erlaubnis, alle Forderungen des Vermieters zu erfüllen und damit das Konto des Mieters zu belasten. Anders als bei einer Einzugsermächtigung kann man diese Zahlung aber nicht unmittelbar rückgängig machen. Lässt der Vermieter mehr abbuchen als ihm zusteht, muss der Mieter dies direkt beim Vermieter monieren und notfalls einklagen. Wegen der damit womöglich verbundenen Umstände kann die Teilnahme am Abbuchungsverfahren auch im Formularmietvertrag nicht verbindlich festgelegt werden.

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