Zeitung Heute : Mietrecht: Auf der Zielgeraden

Andreas Lohse

Was lange währt, wird zwar nicht zwangsläufig gut, es kann aber immerhin einen akzeptablen Kompromiss hervorbringen: Die seit 25 Jahren geforderte und diskutierte Reform des Mietrechts fand jetzt mutmaßlich ihren Abschluss. Am 29. März passierte sie in zweiter und dritter Lesung den Deutschen Bundestag. "Wir haben keinen Grund zu feiern, aber wir können zufrieden sein", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Franz-Georg Rips das Ergebnis. In letzter Minute ist der bis dahin vorliegende Gesetzentwurf überarbeitet worden. Das jetzt beschlossene Gesetz muss zwar noch durch den Bundesrat. Beim DMB erwartet man aber "von Seiten der Länder keine Probleme mehr", meint der Sprecher Ulrich Ropertz. Somit könnte das neue Mietrecht womöglich nach der Bundesratssitzung am 11. Mai endgültig in trockenen Tüchern sein und träte dann zum 1. September 2001 in Kraft.

Zunächst werden einige formale Änderungen vorgenommen. Mietrechtliche Vorschriften, die zurzeit auf mehrere Gesetzes- und Verordnungsbücher verteilt sind, werden teilweise zusammengefasst. Auch die Gesetzessprache wird vereinfacht - von "Mietzins" beispielsweise reden nur Juristen, künftig wird durchgehend das gebräuchliche Wort "Miete" verwendet.

Inhaltlich gibt es unter anderem folgende Änderungen (in Klammern die vorgesehenen neuen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches):

Behinderte Mieter können bei berechtigtem Interesse die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen verlangen. Der Vermieter darf dies nur verweigern, wenn sein Interesse am Erhalt des bisherigen Zustandes der Wohnung das Interesse des Mieters überwiegt (§ 554 a).

Betriebskosten müssen künftig innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vom Vermieter abgerechnet werden. Spätere Nachforderungen sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung - beispielsweise auf Grund rückwirkender Gesetzesänderungen - nicht zu vertreten. Einwände kann der Mieter noch ein Jahr nach Zugang der Abrechnung geltend machen (§ 556).

Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen wird gesenkt. Die Miete darf künftig im Rahmen eines ordentlichen Mieterhöhungsverfahrens innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, bisher galten 30 Prozent (§ 558).

Die Kündigungsfrist für Mieter wird bei unbefristeten Verträgen generell auf drei Monate verkürzt. Bislang galten gestaffelte Fristen in Abhängigkeit von der Wohndauer. Damit werden doppelte Mietzahlungen bei Umzügen reduziert, ebenso die Streitigkeiten um Nachmieter und vorzeitigen Auszug. Der Wohnungswechsel wird flexibler, vor allem, wenn damit zugleich ein Orts- und Arbeitsplatzwechsel verbunden ist. Kündigt der Vermieter, bleibt es bei einer Staffelung, wobei allerdings die letzte Staffel (zwölfmonatige Frist bei mehr als zehnjähriger Mietdauer) entfällt. Bei einer Vertragsdauer bis fünf Jahre gelten also drei Monate Kündigungsfrist, dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre gelten sechs Monate, bei einem achtjährigen Mietverhältnis sind es neun Monate (§ 573 c).

Kündigungssperrfristen bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung bleiben erhalten. Die dreijährige gesetzliche Frist kann von der Gemeinde auf zehn Jahre ausgeweitet werden, wenn in ausgewiesenen Gebieten die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist (§ 577 a). Eine ursprünglich vorgesehene Verkürzung der Fristen, sofern der Käufer oder Umwandler eine Ersatzwohnung nachweist, gibt es nicht.

Eine fristlose Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses wird nicht in das Gesetz aufgenommen. Vorgesehen war, dass der Vermieter hätte kündigen können, wenn der Mieter den Hausfrieden störe, ohne dass es dabei auf sein Verschulden hätte ankommen sollen. Ob als außerordentlicher Kündigungsgrund "Störung des Hausfriedens" vorliegt, ist nunmehr daran zu messen, ob Mieter oder Vermieter diesen Frieden schuldhaft stören (§ 569).

Wer mit einem verstorbenen Mieter eine Lebensgemeinschaft führte, kann künftig in das Mietverhältnis eintreten. Bislang war dies nur Ehegatten oder dem Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft möglich, jetzt gilt dies auch für gleichgeschlechtliche Beziehungen (§ 563). Bei alleinstehenden Mietern kann sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit gesetzlicher Frist problemlos kündigen (§ 564).

Die Miete muss nun eindeutig immer am Monatsanfang im Voraus gezahlt werden (§ 556 b). Bisher gab es mitunter Streit, weil derzeit laut BGB die Mietzahlung auch am Monatsende möglich sein kann. De facto zahlen aber die meisten Mieter ihre Mieten bereits am Monatsbeginn, weil dies in fast allen Verträgen so festgeschrieben ist.

Als neues Instrument zur Begründung einer Mieterhöhung wird die Mietdatenbank eingeführt (§ 558 a). Verlässliche Erfahrungen gibt es damit bislang allerdings nicht; ob es sich bewährt, muss die Praxis erst zeigen.

Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden, können von der Gemeinde oder den örtlichen Interessenvertretern (Mietervereine und Haus & Grund) anerkannt werden (§ 558 d), so dass sein Inkrafttreten nicht durch eine der beiden Lobbyisten-Gruppen blockiert werden kann.

Als Modernisierungsumlage dürfen unverändert elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. In der Diskussion war zeitweise eine Senkung dieser Umlagemöglichkeit (§ 559). Und ein Sonderkündigungsrecht Ost bei Wohnungsleerstand oder geplantem Abriss, wie es vom Bundesrat in die Debatte gebracht wurde, wird es nicht geben.

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