Zeitung Heute : Mietrecht: In der eigenen Wohnung zu arbeiten, ist nur in bestimmten Grenzen erlaubt

Andreas Lohse

Die junge Architektin Tanja L. war es leid, an die Weisungen ihres Chefs gebunden zu sein, sie wollte künftig selbstständig arbeiten. Doch für ein eigenes Büro war ihr finanzieller Spielraum noch zu klein, also reduzierte sie zunächst ihren festen Arbeitsplatz auf eine halbe Stelle und richtete sich zu Hause eine kleine Ecke als Büro ein. Ein Problem sah sie darin nicht. Erst später erfuhr sie, dass dies mietrechtliche Schwierigkeiten nach sich ziehen könnte.

Wie bei der jungen Architektin beginnt für viele Unternehmer der Weg in die Selbstständigkeit im Wohnzimmer: Wer seine Karriere zunächst nebenberuflich vorantreiben will, wird anfangs häufig auch sein Heim als Arbeitsplatz nutzen. Doch ist nicht alles, was sich Bürokosten sparend auswirkt, mietrechtlich erlaubt. Hinzu kommt in Berlin die so genannte Zweckentfremdungsverbotsverordnung: Sie soll verhindern, dass preiswerte Wohnungen dem Markt entzogen werden. Seit der letzten Änderung 1998 gilt: Die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung ist ohne behördliche Erlaubnis möglich, sofern sie weniger als 50 Prozent der Wohnfläche ausmacht. Bis dahin durfte lediglich ein einziger Raum genehmigungsfrei für andere Zwecke genutzt werden. Allerdings ist die Personenidentität des Wohnungsinhabers und des gewerblichen Nutzers zwingend. Darüber hinaus muss der Wohnungsinhaber in der betreffenden Wohnung seinen ausschließlichen Wohnsitz begründet haben und dort auch tatsächlich wohnen. Die Wohnung ohne Genehmigung als Büro an einen Gewerbetreibenden unterzuvermieten, ist also verboten. Ein Verstoß gegen die 50-Prozent-Regelung wird mit Geldbuße geahndet.

Bleibt die Nutzung der Wohnung als Büro- oder Gewerberaum in diesem Rahmen, gilt unter mietrechtlichen Gesichtspunkten: Jede Tätigkeit, die nur innerhalb der eigenen vier Wände ausgeübt wird und die anderen Bewohner des Miethauses nicht stört, kann vom Vermieter nicht untersagt werden. Wer also Büroarbeiten am heimischen Schreibtisch erledigt oder am Wochenende zu Hause Akten liest, muss keine mietrechtlichen Konsequenzen fürchten. Die "gelegentliche büromäßige Nutzung einer Wohnung" sei "kein unzulässiger Gewerbebetrieb", entschied das Landgericht Hamburg. Der Mieter hatte in diesem Fall zeitweise sogar zu dienstlichen Besprechungen in die Wohnung geladen, was der Vermieter gerichtlich untersagen lassen wollte. Die Richter ließen den Mieter unbehelligt.

Werden die Wohnung oder Durchgänge durch die Tätigkeit nicht beschädigt, und Mitmieter nicht unzumutbar belästigt, ist der Vermieter zur Duldung einer beruflichen Tätigkeit verpflichtet, meinen ebenfalls die Hanseaten. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied in einem Fall: Steht die gewerbliche Nutzung der Wohnung unter vertraglichem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters, kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis entsprechender Betätigung geltend machen (Az: 2 / 17 S 42 / 95).

Geringer Publikumsverkehr ist zulässig

In einem anderen Fall hatte ein Vermessungsingenieur einen Raum seiner Wohnung steuerlich als Arbeitszimmer abgesetzt. Ein kleines Hinweisschild am Briefkasten wies zudem auf seine berufliche Tätigkeit hin. Als ihm der Vermieter mit dem Hinweis auf diese - seiner Meinung nach unzulässige - Heimarbeit kündigte, machte der Mieter geltend, er arbeite überwiegend abends und am Wochenende zu Hause und ansonsten in einem Ingenieurbüro. Das Landgericht Stuttgart folgte diesem Argument und sah in der Tätigkeit des Mieters keine erhebliche gewerbliche Nutzung. Die Räumungsklage wurde abgewiesen. Sogar ein Schneider mit nur geringem Publikumsverkehr von täglich etwa zwei Kunden bewege sich in den Grenzen des Erlaubten, wenn er zu Hause und ohne Hilfskräfte arbeitet, entschied das Landgericht Hamburg.

Allerdings ist der Mieter dann nicht zu einer teilweisen gewerblichen Nutzung der Mietwohnung berechtigt, wenn deren Charakter verändert wird. Werden gar störende Maschinen eingesetzt oder geben sich Kunden die Klinke in die Hand, müsse dies der Vermieter nicht mehr dulden, meinen bundesweit mehrere Gerichte. So auch das Landgericht Schwerin: Die Mietwohnung verliere ihren Charakter beispielsweise dann, wenn "der Mieter ein Zimmer hauptberuflich als Ingenieurbüro - zusammen mit einem weiteren Ingenieur, der nicht Mieter ist - nutzt, und das Büro auch Laufkundschaft anziehen soll (Az. 6 S 96 / 94).

Jedoch ist für Tätigkeiten, die nach außen hin als berufliche oder gewerbliche Nutzung des privaten Domizils erkennbar sind, beispielsweise durch Hinweisschilder oder Publikumsverkehr, eine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Denn die gemieteten Räume wurden vertraglich nur zu Wohnzwecken überlassen. Er kann dafür sogar einen Gewerbezuschlag verlangen, der - wie eine Gewerbemiete auch - frei verhandelbar ist. Diese Möglichkeit, einen Zuschlag zu erheben, muss allerdings im Mietvertrag vorher festgelegt sein.

Wenn der Mieter ohne Wissen oder gegen den Willen des Hausbesitzers eine Mietwohnung zweckentfremdet, kann ihn der Vermieter einem Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf zufolge zunächst abmahnen. Stellt der Mieter die Zweckentfremdung dann nicht ein, kann der Vermieter "wegen Vertragsverletzung kündigen", weiß man beim Deutschen Mieterbund in Köln.

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