Mietrecht : Schöner wohnen

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Ob seine Berechnung stimmt, sollte man genau prüfen.

Maik Heitmann
Für mehr Miete müssen Komfort oder Wert der Wohnung steigen.
Für mehr Miete müssen Komfort oder Wert der Wohnung steigen.Foto: imago/McPHOTO

Mehrere Milliarden Euro fließen jährlich in die Modernisierung von Häusern und Wohnungen – um den Komfort zu verbessern oder Energie zu sparen. Mieter finden anschließend nicht selten eine Mieterhöhung im Briefkasten. Viele seien allerdings nicht richtig berechnet, moniert der Deutsche Mieterbund in Berlin.

„ECHTE“ MODERNISIERUNG

Zunächst muss es sich um eine „echte“ Modernisierung handeln. Das sind Baumaßnahmen, die Komfort und Wert der Wohnung erhöhen, etwa durch Schallschutz oder ein neues Bad, oder Energie beziehungsweise Wasser sparen. Zu den Energieeinsparungen zählen Verbesserungen der Wärmedämmung von Fenstern, Außenwänden, Außentüren, Dächern, Kellerdecken oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage. Wasser kann durch den Einbau von Wasserzählern oder kleineren Toilettenspülkästen gespart werden.

DULDUNG

Grundsätzlich muss ein Mieter Modernisierungen hinnehmen. Widerspricht er, kann der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. Hilft auch das nichts, muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter die Arbeiten dennoch durchführen lässt und ihn mit den Kosten belastet (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 164/10).

Allerdings: Stellt die Modernisierung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unbillige Härte dar, muss sie unterbleiben – ein in der Praxis eher selten erfolgreicher Einwand

MIETERHÖHUNG

Elf Prozent der Kosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Ein Beispiel: 5000 Euro für ein neues Bad ergeben eine Erhöhung der Monatsmiete um 45,83 Euro (elf Prozent von 5000 Euro geteilt durch zwölf) – und zwar unabhängig von der individuellen Miethöhe. Staatliche Zuschüsse muss der Vermieter vorher abziehen.

REPARATUREN

Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten sind keine Modernisierungen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Verzwickt: Wird zum Beispiel ein defektes Fenster durch ein energiesparendes, Schallschutzfenster ersetzt, fallen Modernisierung und Reparatur zusammen. Aus den Modernisierungskosten muss der Vermieter dann die Reparaturkosten anteilig herausrechnen; Mieter sollten das genau nachprüfen.

FRISTEN

Die höhere Miete muss ab dem dritten Monat nach Abschluss der Arbeiten und Eingang der neuen Mietrechnung geleistet werden. Hat der Vermieter bei der Ankündigung der Modernisierung die Mieterhöhung nicht mitgeteilt oder fällt sie um mehr als zehn Prozent höher aus als vorausgesagt, so verschiebt sich der erste Zahlungstermin um sechs Monate.

KÜNDIGUNG

Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung, hat er ein Sonderküdnigungsrecht. Bis zum Ende des folgenden Monats kann er zum übernächsten Monat aus dem Mietvertrag aussteigen. Kommt die Ankündigung also im November 2014, hat er bis 31. Dezember 2014 Zeit, den Vertrag bis zum 31. Januar 2015 zu kündigen.

Nutzt der Mieter diese Möglichkeit nicht, kann er das Sonderkündigungsrecht bis zu drei Tage nach Beginn der Erhöhung erneut in Anspruch nehmen: Beendet ist das Mietverhältnis dann zum Ende des zweiten Monats, der auf die Erhöhung folgt.

Vertragliche Kündigungsfristen sind damit außer Kraft gesetzt; etwa wenn ein Zeitmietvertrag über mehrere Jahre geschlossen wurde. Hat der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt, gilt die an sich ja schon wirksame Mieterhöhung nicht – er kann es bei der bisher gezahlten belassen.

Broschüren-Tipp: „Modernisierung durch den Vermieter“, 6 Euro, Deutscher Mieterbund, DMB-Verlag, 10169 Berlin, Telefon: 030/ 22323-0 oder www.mieterbund.de

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