Zeitung Heute : Mietrecht: Zahltag

Andreas Lohse

Die Miete wird meist zum Monatsbeginn und im Voraus gezahlt. Doch viele Mieter wissen nicht, dass die Miete eigentlich erst am Monatsende fällig ist. So jedenfalls besagt es das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 551). Der Vermieter stellt also die Wohnung zur Verfügung und tritt damit in Vorleistung.

Doch sollte jetzt niemand flugs seinen Dauerauftrag ändern, denn das könnte ins Auge gehen. Entscheidend ist nämlich, was dazu im Mietvertrag steht - und darin findet man in der Regel die so genannte Vorfälligkeitsklausel: "Der Mietzins ist im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen." Die Zulässigkeit dieser Klausel wird von der Rechtsprechung gestützt, womit dem Mieter gleichsam die "Vorleistung" aufgebürdet wird. Hinzu kommt mitunter noch ein zweiter Satz im Vertrag: Demnach ist die Miete nur dann rechtzeitig geleistet, wenn sie am Tag der Fälligkeit auf dem Vermieterkonto eingeht - und nicht etwa dann erst vom Mieterkonto abgebucht wird. Auch dies ist zulässig.

Problematisch kann es aber werden, wenn der Mieter seine Miete schon (im Voraus) gezahlt hat, unmittelbar danach allerdings ein Mangel in der Wohnung auftritt, der ihn zur Mietminderung berechtigt. Letztlich bleibt ihm nur, eine zulässige Mietminderung dann mit der nächsten Monatsmiete zu verrechnen. Ein "Aufrechnungsverbot" ist ungültig: Dieses Recht des Mieters, bei einem Mangel die Miete herabzusetzen, darf durch den Mietvertrag nicht unterbunden werden (BGB § 537). So hatte der Bundesgerichtshof über einen Passus in einem Mietvertrag zu entscheiden, demzufolge die Aufrechnung von Forderungen des Mieters gegen Mietforderungen des Hausbesitzers zumindest dann ausgeschlossen sei, wenn "der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht". Der BGH erklärte die Klausel für unwirksam (in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1995, S. 28). Damit nämlich, so heißt es in einem Kommentar des Juristen Frank Maciejewski im "MieterMagazin", sei "die nachträgliche Mietzinsminderung nicht möglich". So könne der Mieter beispielsweise "für einen am 20. November aufgetretenen Mangel die Miete nicht anteilig mindern, da er ja schon bis zum 3. November den laufenden Mietzins gezahlt hat". Die Verrechnung des dann "überzahlten November-Mietzinses mit der Dezember-Miete" aber wird dem Mieter verwehrt, weil er seinen Anspruch zunächst "rechtskräftig" - also gerichtlich - feststellen lassen müsste.

Die Kombination der Vorfälligkeitsklausel mit einer Frist, nach der die Aufrechnungsabsicht des Mieters dem Vermieter "einen Monat vorher anzuzeigen ist", sei zulässig, meinte in einem anderen Fall das Landgericht Berlin. Damit sei "lediglich eine geringe zeitliche Verzögerung für die Rechte des Mieters verbunden", und dies sei hinzunehmen (Az. 62 S 412 / 97). Auch in Hamm erklärten die Oberlandesrichter den Passus für wirksam, der Mieter habe die geplante Aufrechnung einige Tage zuvor dem Vermieter anzukündigen (Az. 7 U 92196).

Was aber geschieht, wenn Mietzahlungen zwar pünktlich im Voraus eingehen, die jeweils überwiesene Summe jedoch von Monat zu Monat variiert? Dem Landgericht Berlin lag so ein Fall zur Entscheidung vor. Hierbei war der Mieter zunächst mit seinen Mieten in Rückstand geraten, hatte dann aber höhere Beträge als die laufende Miete gezahlt. Der Vermieter verrechnete die Zahlungseingänge konsequent mit den jeweils ältesten noch offenen Forderungen. Die Richter indes hielten dieses Vorgehen für nichtig, denn damit ist ein Verzug bei den aktuellen Mietzahlung absehbar - was schlimmstenfalls zur Kündigung führen kann. Die nämlich droht dann, wenn für zwei aufeinanderfolgende Monate mehr als eine Miete offen ist (BGB § 554) oder sich der Rückstand längerfristig auf insgesamt mehr als zwei volle Monatsmieten beläuft.

Zahlt der Mieter mehr als den monatlichen Mietzins, liege, meinte das Gericht, eine "stillschweigende Leistungsbestimmung" vor, dass "zunächst der laufende Mietzins getilgt werden soll und nur der Rest auf Rückstände zu verrechnen" sei (Az. 67 S 515 / 99). In der Vermieterzeitschrift "Das Grundeigentum" wird diese Auffassung kritisiert (Ausgabe 18 / 2000 und 19 / 2000). Man führt dazu einen Fall vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf an, dessen Richter entschieden: "Zahlt der Mieter die am 3. Werktag fällige Miete verspätet erst am 11. des Monats", könne allein hieraus nicht geschlossen werden, dass er seine Mietzahlungspflicht "für den laufenden Monat erfüllen will" (Az. 10 U 34 / 99). Zudem habe der Bundesgerichtshof schon in den 60er Jahren entschieden, es könne nicht unterstellt werden, dass bei einem Rückstand von mehrere Monaten zunächst die zuletzt fällige Miete zu tilgen sei (in: Neue Juristische Wochenschrift 1965, S. 1373). In solchen Fällen sollte man bei der Überweisung also eindeutig mitteilen, wofür genau die Zahlung bestimmt ist.

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