Zeitung Heute : Mietvertrag: Einer oder alle

Andreas Lohse

Wenn mehrere Menschen gemeinsam in eine Wohnung ziehen - sei es als Ehepaar oder Lebensgemeinschaft - haben sie in Sachen Mietvertrag zwei Möglichkeiten: Entweder es unterschreibt nur einer von beiden oder beide gemeinsam. Unterschreibt nur einer, ist nur dieser Mieter. Unterschreiben beide, sind auch beide Vertragspartner des Hausbesitzers. Diese Unterscheidung bedeutet, dass sich ein Einzelner um alle mietrechtlichen Belange allein kümmern kann. Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, bedarf es in einigen Fällen auch der Zustimmung und Unterschrift aller.

"Problematisch kann es werden", weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB), wenn im Kopf des Mietvertrages beispielsweise "beide Eheleute genannt sind, aber nur einer unterschreibt." Während manche Gerichte im Zweifel davon ausgingen, dass der eine stellvertretend auch für den anderen unterschrieben hat, fordern andere die zweite Unterschrift. Für den umgekehrten Fall, dass "beide Eheleute unterschreiben, obwohl nur einer im Kopf des Vertrages steht", gehen Richter meist davon aus, dass "beide Eheleute Vertragspartner" seien. Auf der sicheren Seite steht aber, wer eine eindeutige Vereinbarung trifft: "Die größte Sicherheit bietet es den Mietern, wenn bei einer Personenmehrheit alle im Vertrag aufgeführt werden und auch unterschreiben", rät der Mieterbund.

In Hamburg hatte sich das Amtsgericht mit einem Fall zu befassen, worin es um die Anrede von Eheleuten ging. So adressierte die Hausverwaltung ein Mieterhöhungsverlangen an "Herrn und Frau Hartmann Hansen". Die Mitmieterin war damit zwar nicht namentlich angesprochen, doch sei, so die Richter, "eindeutig auch die Ehefrau" des Mieters gemeint. "Die Anrede von Ehepaaren ist - vereinzelt bis in die heutige Zeit - durchaus in dieser Weise üblich gewesen", dass Eheleute unter "Benennung des Vornamens des Ehemannes" angesprochen wurden (Az. 43B C 82 / 98).

Der Hausbesitzer muss sich mit Schreiben, die den Mietvertrag betreffen, immer an sämtliche im Vertrag genannten Mieter wenden. So entschied der Bundesgerichtshof, der Vermieter habe eine Kündigung grundsätzlich gegenüber allen Mietern auszusprechen. "Eine gegenüber nur einem Mitmieter erklärte Kündigung ist unwirksam", meint man beim DMB. Dabei müsse aber die Kündigung nicht zwingend in einem einzigen Schreiben erklärt werden, es sei auch zulässig - sofern der zeitliche Zusammenhang gewahrt ist - jedem der Mieter separat zu kündigen. Ausnahmsweise ist eine Abweichung davon nur dann zulässig, wenn einer der beiden Mieter - zum Beispiel nach einer Trennung - die Mietwohnung seit Jahren endgültig verlassen habe, ohne dem Vermieter dies mitzuteilen und ohne eine Anschrift zu hinterlassen. Hier reiche die Kündigung nur des noch in der Wohnung lebenden Mieters.

Nur ein Rechenvorgang

Für Unmut auf der Vermieterseite sorgte im vergangenen Jahr ein Urteil des Berliner Landgerichts. Die Richter hatten im Zuge eines Verfahrens um Nebenkosten entschieden: "Betriebskostenabrechnungen bedürfen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mieter" (Az. 62 S 53 / 00). Dabei sei es unerheblich, so das Gericht, ob der Vermieter "regelmäßig Schreiben nur an einen der beiden Mieter gerichtet" habe. In der Hausbesitzerzeitschrift "Das Grundeigentum" wurde diese Auffassung gerügt. Das Gegenteil sei richtig: "Nur vertragsgestaltende Erklärungen wie Mieterhöhungen oder Kündigungen" müssten immer von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein. Eine Betriebskostenabrechnung verändere jedoch den Mietvertrag nicht, sie sei "allein ein Rechenvorgang". Das Urteil ist zwar gefällt, doch unterstellt man den Richtern schlichtweg "Irrtum".

Es ist zulässig, dass sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklärungen ihres Vermieters bevollmächtigen. Dies kann schon in einem Mietvertrag festgehalten werden. Gerade in Sachen Mieterhöhungen aber differenzieren hier manche Gerichte. So meinte beispielsweise das Landgericht Darmstadt: "Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung muss auch dann an alle Mitmieter gerichtet werden, wenn im Mietvertrag eine wechselseitige Empfangsvollmacht der Mitmieter untereinander vereinbart ist" (Az. 6 S 25 / 96). Also: entgegennehmen ja; ungültig dann, wenn nicht alle Mieter in dem Schreiben angesprochen sind.

In einem anderen Fall vor dem Landgericht Berlin ging es ebenfalls um eine Mieterhöhung, allerdings um eine nicht zustimmungspflichtige. Der Vermieter erhöhte die Miete einseitig und hob die Betriebskostenvorauszahlungen an. Hier war im Vertrag festgehalten worden, dass Erklärungen des Vermieters gegenüber allen Mietern auch dann gelten, wenn sie nur einem Mieter gegenüber abgegeben werde. Die Richter erklärten die Klausel zumindest in Sachen einseitiger Mieterhöhung für unwirksam (Az. 65 S 25 / 97). Hier entfalte bereits der Zugang des Schreibens beim Mieter eine "vertragsändernde Wirkung" - und davon müssten alle Vertragspartner in Kenntnis gesetzt werden.

Daran sollten sich auch Mieter halten. Vertragsändernde Schreiben müssen immer an alle Vertragspartner adressiert werden, etwa an Eheleute als Vermieter, und es müssen alle im Vertrag genannten Mieter unterschreiben. Wer mit seinem Vertragspartner korrespondiert, sollte also immer darauf achten, was im Mietvertrag steht - insbesondere dann, wenn es um Fristen geht.

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