Zeitung Heute : Mit kühlem Kalkül auf Schnäppchenjagd

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Ob Eigenheim, Einfamilienhaus oder Bürohaus, wer eine Immobilie zu einem vernünftigen Preis kaufen will, sollte kühl kalkulieren. Als Grundlage dienen die Mieteinnahmen, weil jede Immobilie stets nur so viel Wert ist, wie ein Mieter für deren Nutzung zu bezahlen bereit ist. Zumal der Eigentümer die Mieteinnahmen benötigt, um die Zinsen für das Baugeld zu bezahlen oder - wenn er das Objekt bar erwirbt - um eine Rendite für sein Kapital einzustreichen. Daher nannten Handwerksmeister, die im 19. Jahrhundert Immobilien als Alterssicherung errichteten, diese Form des Eigentums auch "Mietzinshäuser".

Ein einfaches Beispiel: Der Mieter eines zum Verkauf stehenden Mehrfamilienhauses bezahlt fünf Euro pro Quadratmeter und Monat netto kalt, zuzüglich Nebenkosten und Energie. Für diese fünf Euro kann der Eigentümer einen Kredit in Höhe von 1000 Euro bei der Bank aufnehmen.

Wie diese Zins-Rechnung funktioniert? Zunächst multipliziert man die fünf Euro mit 12 und erhält damit die jährlichen Mieteinnahmen: 60 Euro. Diese Summe multipliziert man mit 100 (Prozent). Das ergibt 6000. Dies teilt man durch den von Banken heute verlangten Zinssatz: sechs (Prozent). Ergebnis: 1000 Euro - einen Kredit in dieser Höhe kann der Eigentümer durch seine Mieteinnahmen finanzieren. Diese Rechnung kann man überprüfen, indem man die Kreditsumme durch den Zinssatz teilt: sechs Prozent von 1000 Euro sind 60 Euro.

Eine weitere beliebte Rechenweise unter Immobilien-Profis ist der Einsatz des so genannten Multiplikators: Es heißt, Immobilien seien je nach Lage das "12-fache" bis "18-fache" der jährlichen Mieteinnahmen wert. Und wieder geht es hierbei um die Zins- und Rendite-Erwartungen. Wer ein Gebäude für das 18-fache der jährlichen Mieteinnahmen erwirbt, bekommt für sein eingesetztes Kapital eine "Rendite" von 5,55 Prozent. Die Rechnung: 100 (Prozent) geteilt durch 18 (das "18-fache") ergibt 5,55. In diesem Fall reichen die Einnahmen also nur, um einen Kredit mit einem Zinssatz von 5,55 Prozent zu bezahlen.

Da Banken bei einem Immobilien-Erwerb selten den ganzen Kaufpreis finanzieren, muss man in der Regel eine Mischkalkulation aufmachen. Einen Teil des Kaufpreises, das so genannte Eigenkapital, zahlt man aus der eigenen Tasche. Der Rest kommt als Kredit von der Bank. Oft reichen die jährlichen Mieteinnahmen von Mietzinshäusern aus, um das Baugeld zu finanzieren und darüber hinaus eine kleine Rendite auf das Eigenkapital zu erzielen. In der Regel liegt diese allerdings bei mageren drei Prozent.

Bei Einfamilienhäusern und Eigenheimen ist eine Rendite selten drin. Da die Mieten in Berlin niedrig sind, ist der Anreiz, diese Einbuße in Kauf zu nehmen, nicht sehr groß. Denn wer weniger Miete für eine Wohnung bezahlt, als er an Zinsen für deren Kauf berappen müsste, braucht außerdem kein Eigenkapital aufzuwenden und kann dieses Geld stattdessen in festverzinsliche Bundesobligationen anlegen. Finanziell stellt er sich damit einstweilen besser.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Schnäppchen gibt es immer wieder. Und auch wer etwas teurer kauft, kann mit seiner Immobilie in den Markt "hineinwachsen". Wenn die Mieten steigen oder unter Umständen sogar der nächste Berlin-Boom einsetzt, hat der Käufer einer heute günstigen Immobilie die Chance auf eine beträchtliche Wertsteigerung. Doch bei solchen Überlegungen endet das kühle Kalkül und es beginnt: die Spekulation.

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