Zeitung Heute : Modernisierung: Mehr Komfort ist teurer - Mieter müssen die Kosten mittragen

Andreas Lohse

Baumaßnahmen, mit denen der Vermieter Wohnung oder Haus dauerhaft verbessert, werden als Modernisierung bezeichnet. Viele Mieter begrüßen sie zunächst: Mancher bekommt endlich eine Zentralheizung, andere sind froh über Badewanne und Isolierglasfenster. Der Haken: Für mehr Komfort muss der Mieter mehr zahlen. Denn die Kosten der Arbeiten darf sich der Vermieter als "Modernisierungsumlage" von den Bewohnern zurückholen, und zwar jährlich mit elf Prozent (die geplante Mietrechtsreform sieht vor, diese Umlagemöglichkeiten um zwei Prozentpunkte zu senken). Die Umlage ist dauerhaft.

Grundsätzlich muss der Mieter eine Modernisierung dulden. Einschränkung: Die Arbeiten bedeuten für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte, die auch "unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist" (BGB § 541 b Abs.1). Gerichte haben als Härte zum Beispiel schwere Invalidität des Mieters anerkannt, hohes Alter, ein kurz bevorstehendes Ende des Mietverhältnisses, eine wesentliche Veränderung der Räume und bevorstehende Geburt. Nicht verpflichtet, den Arbeiten zuzustimmen, war beispielsweise ein Mieter vor dem Amtsgericht Hamburg - die Begründung: "Wird durch die geplante Fenstermodernisierung mit dreiflügeligen Fensterelementen der Lichteinfall in die Wohnung erheblich und nachhaltig verschlechtert, ist ein Duldungsanspruch gegen den Mieter nicht gegeben" (Az. 46 C 395 / 97). Allerdings entschieden Richter in einem Fall der Installation einer Gasetagenheizung, die mit der Maßnahme verbundenen Arbeiten der Handwerker seien "keine unzumutbare Härte allein deshalb, weil der Mieter ausschließlich nachts arbeite" (AG Langenfeld, Az. 25 C 315 / 97).

Die Entscheidung, wieviel modernisiert werden soll, trifft allein der Vermieter. Doch wer sein Mietshaus modernisieren will, muss dies seinen Mietern schriftlich mitteilen (§ 541 b BGB), und zwar mindestens zwei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Mitzuteilen sind die Art, der Umfang, der Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete. Die Frist betrifft allerdings allein die Arbeiten in der Wohnung. Die Mitteilungspflicht umfasst nicht auch noch die Verpflichtung des Vermieters zu einem klärenden Gespräch (LG Berlin, Az. 62 S 241 / 97). Eine Ausnahme sind so genannte Bagatellmaßnahmen - beispielsweise der Einbau einer Klingelanlage. Sie müssen dann nicht angekündigt werden, wenn die Auswirkungen nur unerheblich sind oder eine unerhebliche Erhöhung der Miete nach sich ziehen.

Vier Mal Kostenumlegung

Prüfen sollte man, ob die geplanten Maßnahmen tatsächlich eine Modernisierung oder nicht vielmehr eine normale Instandhaltung sind, die der Vermieter selbst zu zahlen hätte. Das Miethöhegesetz (MHG § 3) nennt vier Fälle, in denen Kosten umgelegt werden können: dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung, insbesondere durch Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes sowie der Energieeinsparung; Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer; Maßnahmen zur Einsparung von Wasser und Energie wie Wärmedämmung bei Fenstern und Fassaden oder Einbau einer Gasetagenheizung; Umstände (wie gesetzliche Anordnungen), die der Vermieter nicht zu vertreten hat. So führe beispielsweise der Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und begründet eine Mieterhöhung nach § 3 MHG (AG Charlottenburg, Az. 5a C 4.99). Die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung ist selbst dann eine Modernisierung, wenn vorher der Mieter alle elektrischen Haushaltsgeräte betreiben konnte, da nicht auf die einzelne Wohnung, sondern auf das Haus abzustellen ist (AG Mitte, Az. 19 C 414 / 97).

In Einzelfällen wird immer wieder entschieden, ob eine umlagefähige Modernisierung vorlag oder nicht. So kann beispielsweise der Austausch eines verrotteten, einfach verglasten Fensters gegen ein doppeltverglastes nicht komplett auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss zuvor gegenrechnen, was die Reparatur des alten gekostet hätte. In einem Fall entschieden die Richter gar, dass nach Modernisierung einer instandsetzungsbedürftigen Fassade durch Wärmedämmung für eine Mieterhöhung als fiktive Instandsetzungskosten selbst die Nebenkosten für Baustelleneinrichtung herauszurechnen seien, ferner die Absperrung der Gehwege, Mauerrüstung, das Abdecken der Dachflächen, ein Passantentunnel, Schutzbrüstung und Gitternetz (LG Berlin, Az. 62 S 295 / 97).

Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn darin die Erhöhung aufgrund der tatsächlich nachzuweisenden Kosten berechnet und erläutert ist. "Dazu muss der Vermieter für jede Baumaßnahme die einzelnen Rechnungsposten offenlegen. Die Angabe eines Endpreises reicht nicht aus", heißt es beim Deutschen Mieterbund in Köln. Ist die Mieterhöhungserklärung in Ordnung, muss die neue Miete vom übernächsten Monat nach Zugang gezahlt werden. Eine im Februar erklärte Mieterhöhung wird damit zum 1. April wirksam. Teilt der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mit, verlängert sich diese Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mindestens zehn Prozent höher ist als in der Ankündigung mitgeteilt. Die Vereinbarung zur Mieterhöhung nach Modernisierung um einen bestimmten Betrag dürfe keinen Zweifel über den verbindlichen Mietzins zulassen, so das LG Görlitz (Az. 2 S 131 / 98).

Wird durch die Modernisierungsarbeiten der Mieter sehr gestört, kann er beispielsweise seine Wohnung nur eingeschränkt nutzen, hat er möglicherweise das Recht, die Miete vorübergehend zu mindern - auch wenn er der Modernisierung zugestimmt hat. Hier ist jedoch zuvor juristischer Rat erforderlich, den man bei Unklarheiten in jedem Fall einholen sollte. Denn eine Modernisierung ist nicht nur baulich, sondern auch rechtlich eine komplizierte Sache - für beide Seiten.

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