Zeitung Heute : Modernisierung: Nur Bagatellen sind Ausnahmen

Andreas Lohse

Eigentlich begrüßen es ja viele Mieter, wenn der Vermieter in ihrem Haus investiert. Mancher bekommt dann endlich eine Zentralheizung, andere sind froh über die neue Badewanne. Doch die Sache hat auch einen Haken: Alle Baumaßnahmen, mit denen der Vermieter die Wohnung oder das Haus dauerhaft verbessert, sind eine "Modernisierung". Und für mehr Komfort muss der Mieter meist auch mehr zahlen.

Grundsätzlich müssen Mieter eine Modernisierung dulden - es sei denn, die Arbeiten bedeuten für den Bewohner oder seine Familie eine besondere Härte. Gerichte haben als Härte zum Beispiel schwere Invalidität des Mieters anerkannt, hohes Alter, ein kurz bevorstehendes Ende des Mietverhältnisses, eine wesentliche Veränderung der Räume oder die bevorstehende Geburt eines Kindes. Trifft ein solcher Härtefall nicht zu, darf der Vermieter die Kosten der Arbeiten auf seine Mieter umlegen - und zwar jährlich mit elf Prozent. Ursprünglich hatte der Deutsche Mieterbund gefordert, im Rahmen der Mietrechtsreform die Modernisierungsumlage auf neun Prozent zu senken, konnte sich damit aber nicht durchsetzen.

Vier Kriterien

Maßgeblich sind vier Fälle, in denen die Kosten umgelegt werden können: die dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung oder des Hauses, insbesondere durch die Verbesserung des Zuschnitts, der Belichtung und Belüftung sowie des Schallschutzes; die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer; Maßnahmen zur Einsparung von Energie; Umstände (wie beispielsweise gesetzliche Anordnungen), die der Vermieter nicht zu vertreten hat. In Sachen Energie bezieht sich die Duldungspflicht des Mieters nach altem Mietrecht vor allem auf die Einsparung von Heizenergie. Ab September gilt jede Energie einsparende Maßnahme als Modernisierung, also etwa auch die Strom- oder Wassereinsparung.

Die Entscheidung, wie viel modernisiert werden soll, trifft allein der Vermieter. Doch wer sein Mietshaus modernisieren will, muss dies seinen Mietern ankündigen. Dabei gilt das alte Recht, wenn die Ankündigung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist. Demzufolge muss der Vermieter seine Pläne zwei Monate vorher mitteilen, deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete. Als Ausnahme gelten so genannte Bagatellmaßnahmen, beispielsweise der Einbau einer Klingelanlage. Diese müssen dann nicht angekündigt werden, wenn die Auswirkungen nur unerheblich sind oder eine unerhebliche Erhöhung der Miete nach sich ziehen. Eine Mieterhöhung um mehr als fünf Prozent gilt nicht mehr als unerheblich. Werden allerdings umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit Bagatellarbeiten durchgeführt, sind auch sie anzukündigen.

Werden die Arbeiten nach dem 1. September 2001 angekündigt, muss nach neuem Recht eine Frist von drei Monaten bis zum Baubeginn eingehalten werden. Dabei wird dem Vermieter die Ankündigung inhaltlich erleichtert: Er muss nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen. Auch gilt dann nicht mehr die "Schriftform", sondern es genügt - und das ist neu im Bürgerlichen Gesetzbuch - die "Textform": Sie ist auch erfüllt, wenn das Schreiben per Fax oder E-Mail beim Mieter eingeht - in "lesbaren Schriftzeichen".

Der Zeitpunkt, ab wann dann die Modernisierungsumlage wirksam wird, verschiebt sich ebenfalls nach neuem Recht: Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nunmehr mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung: Die wiederum wird erst nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten fällig.

Prüfen sollte man auf jeden Fall, ob die durchgeführten Maßnahmen auch tatsächlich eine umlagefähige Modernisierung oder nicht vielmehr nur eine normale Instandhaltung sind, die der Vermieter selbst zu zahlen hätte. So kann beispielsweise der Austausch eines verrotteten einfach verglasten Fensters gegen ein doppeltverglastes nicht komplett auf die Mieter umgelegt werden. Denn der Vermieter muss zuvor gegenrechnen, was ihn die Reparatur des alten Fensters gekostet hätte.

In einem Fall legte das Landgericht Gera detailliert dar, welche Kosten nicht zu den Modernisierungsarbeiten zu zählen waren (Az. 1 S 99 / 99). Demzufolge galt der Einbau von Aluminiumfensterbänken beispielsweise als Instandsetzungsmaßnahme. Auch neue Leitungsstränge erhöhten hier weder den Gebrauchswert der Wohnung noch führten sie zu einer Einsparung an Energie oder Wasser, was auch für Abwasserrohre, WC sowie den Austausch des Briefkastens gilt. Solche Arbeiten sind also für den Vermieter nicht umlagefähig.

Detaillierte Kostenaufstellung

In einer Mieterhöhungserklärung nach der Modernisierung müssen die durchgeführten Maßnahmen und die dafür anfallenden Kosten so genau aufgeschlüsselt sein, dass der Mieter die Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand nachvollziehen kann, entschied das Landgericht Rostock (Az. 1 S 97 / 98). Ebenso das Landgericht Hamburg: "Bei umfangreichen Arbeiten, bei denen mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich Instandsetzungen vorgenommen werden, bedarf es einer ausführlichen und vor allem verständlichen Erläuterung der Einzelmaßnahmen in dem Mieterhöhungsschreiben auch dahingehend, was die Instandsetzungsarbeiten gekostet hätten; die Angabe von Quoten genügt nicht" (Az. 311 S 114 / 99). Das Landgericht Gera meint zur Kostenfrage, dass die Schätzung der auf Instandsetzungen entfallenden Kosten im Rahmen einer Modernisierung in der Mieterhöhungserklärung nur dann nachvollziehbar ist, "wenn die baulichen Instandsetzungsmaßnahmen bezeichnet werden" (Az. 10 S 441 / 99).

Auch diese Urteile zeigen, wie differenziert und umfangreich die Rechtssprechung zum Thema Modernisierung ist. In der rechtlich komplizierten Materie, kann sich eine mietrechtliche Beratung deshalb schnell rentieren.

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