Zeitung Heute : Neuer Mietspiegel: Der Berliner Wohnungsmarkt entwickelt sich leicht unterschiedlich

Andreas Lohse

Seit wenigen Wochen hat Berlin einen neuen Mietspiegel - der erste übrigens, der in einer gemeinsamen Übersicht für Ost und West veröffentlicht wurde. Die Tabellen und Mietwerte unterscheiden jedoch noch immer zwei Stadthälften. Einen einzigen Mietspiegel für die gesamte Stadt zu erstellen sei "derzeit noch nicht möglich, da die unterschiedlichen Mieten in den jeweiligen Baualtersgruppen zu erheblichen Verzerrungen führen würden", kommentierte der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

Auch die Daten des diesjährigen Mietspiegels wurden, wie üblich, schon im Vorjahr des Erscheinens erhoben. Stichtag: 1. September 1999. Die letzten beiden Mietspiegel stammen von 1999 (Ost) und 1998 (West). Im Vergleich dazu sei, so der BBU, insgesamt eine "leicht unterschiedliche Dynamik des Mietenmarktes zwischen den östlichen und westlichen Bezirken" erkennbar. In den westlichen Bezirken verzeichne man "moderate Anstiege", in den östlichen stagnierten die Mittelwerte. In den westlichen Bezirken seien die Mietwerte bei Neubauwohnungen (ab 1950) im Vergleich zu den letzten Erhebungen gesunken, im Durchschnitt um 29 Pfennig pro Quadratmeter. In den östlichen Bezirken sanken die Mietwerte im Durchschnitt um 57 Pfennig in den modernisierten Altbauten, die bis 1918 errichtet wurden. Die Mietwerte bei den jüngeren Bauten bis 1949 stagnierten, wohingegen sie bei Neubauten ab Oktober 1990 "zum Teil deutlich" geringer seien, so der BBU. Grund: "Diese Wohnungen werden weniger stark nachgefragt, als preiswertere gut ausgestattete Wohnungen älteren Jahrgangs."

Ähnlich resümiert auch der Berliner Mieterverein: "Im Westen überwiegen die Mietsteigerungen, im Osten leichte Mietsenkungen." In den westlichen Bezirken gebe es bei lediglich 28 Prozent der Felder gesunkene Mieten, während dies im Osten auf 62 Prozent aller Felder zutrifft. Auf den Punkt gebracht: "Die Talfahrt der Mieten geht zu Ende." Die vorübergehende Entspannung des Berliner Wohnungsmarktes weiche einer "zunehmenden Tendenz zur Anspannung", so die Mietervertreter. Sogar von baldiger Wohnraumverknappung ist die Rede.

Der Mietspiegel ist eines der Standbeine des so genannten Vergleichsmietensystems. Vermieter können sich bei Mieterhöhungen auf die Tabellen berufen, wenn die "ortsübliche Vergleichsmiete" höher liegt als die bisher gezahlte. Der Mietspiegel zeigt die Obergrenzen für Mieterhöhungen. Mieter in nicht preisgebundenen Mehrfamilienhäusern - das betrifft immerhin über 1,4 Millionen Wohnungen - können anhand der tabellarischen Übersicht prüfen, ob etwaige Mieterhöhungen im Rahmen des Zulässigen liegen. Mietsenkungen allerdings lassen sich damit nicht durchsetzen, sondern nur Erhöhungen prüfen, unter Umständen auch verhindern.

Das Zahlenwerk selbst ist auf den ersten Blick heillos verwirrend. Die Tabellen unterscheiden verschiedene Wohnungstypen nach Größe, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung: Die Größe ist die Fläche in Quadratmetern (Wohnfläche). Die Lage spiegelt die Qualität des Wohnumfeldes. Daraus ergibt sich die Zuordnung einfache, mittlere und gute Wohnlage. Anschaulich dargestellt sind die Lagen im Mietspiegel in den Karten der jeweiligen Bezirke. Wem sie nicht vorliegen, der erhält bei der Senatsbauverwaltung telefonisch Auskunft über seine Wohnlage. Die Beschaffenheit ergibt sich aus der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Wann die Wohnung bezugsfertig war, erfährt man vom Vermieter.

Wer all diese Daten kennt, kann seine Wohnung einem der Felder in der Tabelle zuordnen. Dort findet man drei Zahlenwerte: die für die Wohnung übliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Die große Zahl nennt den Mittelwert, also den Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung. Die beiden Zahlen darunter nennen eine Spanne "von ... bis". Eine schlechter ausgestattete Wohnung liegt im unteren Bereich dieser Spanne, eine besser ausgestattete im oberen. Zur Einordnung der Wohnung in diese Spanne wiederum liegen dem Mietspiegel Orientierungshilfen bei. Bestimmte Merkmale können den Wohnwert mindern oder erhöhen, und damit auch die Vergleichsmiete. Mindernd wirkt beispielsweise eine Küche, die nicht beheizbar ist, erhöhend ein Personenaufzug im Gebäude. Von der Summe solcher Merkmale wird die ortsübliche Vergleichsmiete positiv oder negativ beeinflusst.

Gemeinsam ist beiden Tabellen, dass die dort verzeichneten Werte die Netto-Miete ausweisen. Das bedeutet: Hat ein Vermieter eine so genannte Brutto-Miete vereinbart - der Mieter zahlt in diesem Fall mit seiner Miete neben der Grundmiete pauschal auch alle "kalten" Nebenkosten, ohne dass sie gesondert abgerechnet werden - muss er vor einer Mieterhöhung die Netto-Miete (Grundmiete abzüglich Betriebskosten) ermitteln.

Den neuen Mietspiegel gibt es kostenlos bei allen Wohnungsämtern der Bezirke, bei Mieter- und Vermieterverbänden, der Verbraucherzentrale (Bayreuther Straße 40, 10787 Berlin, nahe U-Bahnhof Wittenbergplatz) sowie bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Württembergische Str. 6, 10707 Berlin, nahe U-Bahnhof Fehrbelliner Platz). Mietspiegel-Telefon: 90 12 - 37 37. Im Internet findet man unter www.stadtentwicklung.berlin.de das Straßenverzeichnis, an dem jeder seine Wohnlage einordnen kann. Hier lässt sich auch gleich für einen konkreten Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

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