Zeitung Heute : Neues über die Anpassung von Mietverträgen, Kaution und Zweckentfremdung

Anpassung von Mietverträgen. In den neuen Bundesländern wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Einkaufszentren in einzelnen Stadtvierteln oder auf der grünen Wiese gebaut. Die Ladenmieter schlossen stets langfristige Mietverträge ab. Die großen Hoffnungen der Ladenbesitzer wurden allerdings oft enttäuscht. Die Zentren konnten entweder nicht voll vermietet werden oder es kam nach kurzer Zeit zu Leerständen. Der Kundenstrom ging zurück und somit auch die Umsätze. Teilweise deckten die Einnahmen nicht einmal die Miete. In den Mietverträgen hatten sich die Mieter aber verpflichtet, ihre Geschäfte während der Öffnungszeiten des EKZ offenzuhalten, das übliche Warensortiment und geschultes Personal vorzuhalten sowie einer Werbegemeinschaft beizutreten. Bei Nichteinhaltung dieser Bedingungen drohten Vertragsstrafen.

Viele Mieter forderten daraufhin eine Anpassung ihrer Verträge an die veränderten Bedingungen. Vor Rostocker Gerichten gab es eine Reihe von unterschiedlichen Urteilen. Das Rostocker Oberlandesgericht entschied mieterfreundlich. Es bestätigte, dass der Mieter nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage eine Anpassung seines Vertrages verlangen könne. Bei diesem Urteil reichte bereits eine nicht vorhandene Vollvermietung in einem Ostseebad aus. Das Rostocker Arbeitsgericht entschied im Fall eines Rostocker EKZ ebenso: Der Mieter trage zwar grundsätzlich das Ertragsrisiko, doch sei die Risikoverteilung durch die Vielzahl der Vertragspflichten des Mieters bei einer fehlenden Vollvermietung zu Lasten des Vermieters abgeändert. Bei zwei Mietern desselben EKZ entschieden die Richter des Landgerichts und des Arbeitsgerichts anders: Der Vermieter trage nur dann das Ertragsrisiko, wenn er eine derartige Risikoübernahme ausdrücklich zugesichert habe. Eine Vertragsänderung sei nur bei einer andauernden, die wirtschaftliche Existenz gefährdenden Verlustsituation des Mieters gerechtfertigt. Die Mieter konnten hier eine Mietpreisminderung durchsetzen. Eine andere Kammer des Landesgerichts Rostock erkannte allerdings auch einen durch die Vorlage der Bilanzen nachgewiesenen jährlichen Verlust von 60 000 Mark eines Geschäftsinhabers nicht an. Der Mieter kündigte daraufhin fristlos mit dem Argument, er könne schließlich durch ein Festhalten am Vertrag nicht in die sicheren Gesamtvollstreckung getrieben werden (OLG Rostock, Az: 4 U 154 / 95, 7 U 123 / 97, 3 U 17 / 99 sowie AG Rostock, Az: 47 C 187 / 97, 41 C 566 / 97 und LG Rostock, Az: 3 O 360 / 97, 4 O 419 / 97).



Kaution nicht einverleiben. Das Berliner Kammergericht hält den Vermieter auch in einem Gewerbemietverhältnis für verpflichtet, die Barkaution auf einem Treuhandkonto getrennt von seinem sonstigen Vermögen aufzubewahren. Die Richter sind der Ansicht, der durchschnittliche Mieter erwarte, dass der Vermieter den Kautionsbetrag zur Sicherung nicht erfüllter Ansprüche aus dem Mietverhältnis und nicht zu sonstigen Zwecken verwenden darf. Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine ausdrückliche Absprache fehlt, dass der Vermieter die Kaution in sein Vermögen einverleiben darf. Es handelt sich um die erste obergerichtliche Entscheidung, die dies so deutlich ausspricht. Bislang wurde offenbar davon ausgegangen, dass die Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Anlage der Kaution bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht gilt (KG Berlin, Az: 20 W. 6592 / 89).



Zweckentfremdung. Bei der Verhängung eines Zweckentfremdungs-Verbots muss das Wohnungsamt die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt berücksichtigen, urteilte das Berliner Verwaltungsgericht. Da sich der Markt deutlich entspannt hat, sind etwa schlecht ausgestattete Parterrewohnungen schwer zu vermieten. Deshalb muss die Behörde vor Erlass eines Bescheids nach der Zweckentfremdungs-Verordnung prüfen, ob für diese Wohnung überhaupt noch eine Nachfrage besteht. Seit 1998 bestehe vor allem durch den Wegzug von Berlinern ins Umland ein Leerstand von etwa 50 000 Wohnungen. Das habe dazu geführt, dass Vermieter dazu übergegangen sind, Wohnungssuchende durch verschiedene Anreize zum Einzug zu verlassen. Dazu gehören zwei Monate mietfreies Wohnen, BVG-Jahreskarten und Prämien zur Mietervermittlung. Schlecht ausgestattete Wohnungen seien daher schwer zu vermieten. Bei solchen Wohnungen darf die Behörde deshalb keine Zweckentfremdungs-Abgabe verlangen (VG Berlin, Az: VG 35 A 543.98). olk

Mit einem "zeitlosen" Thema, so der Vorsitzender der Jungen Union Kreuzberg Scott Körberg, will der Kreisverband der CDU-Jugendorganisation am Sonnabend eine Kampagne beginnen: "Deutschland muss in Kreuzberg wieder erkennbar sein", lautet das Motto dieser Aktion. Etwa 20 000 ovale Aufkleber, die mit dem Autokennzeichen "D" und dem Motto dieser Aktion versehen sind, wolle der Kreuzberger CDU-Nachwuchs "eigenhändig" in Kreuzberg verteilen. Die Rechtfertigung für diese Aktion, sehen die Jung-Politiker in dem Umstand, "dass eine viel zu hohe Konzentration von integrations-unwilligen Ausländern die Hauptursache für das schlechte Ranking Kreuzbergs ist."Mit einem "zeitlosen" Thema, so der Vorsitzender der Jungen Union Kreuzberg Scott Körberg, will der Kreisverband der CDU-Jugendorganisation am Sonnabend eine Kampagne beginnen: "Deutschland muss in Kreuzberg wieder erkennbar sein", lautet das Motto dieser Aktion. Etwa 20 000 ovale Aufkleber, die mit dem Autokennzeichen "D" und dem Motto dieser Aktion versehen sind, wolle der Kreuzberger CDU-Nachwuchs "eigenhändig" in Kreuzberg verteilen. Die Rechtfertigung für diese Aktion, sehen die Jung-Politiker in dem Umstand, "dass eine viel zu hohe Konzentration von integrations-unwilligen Ausländern die Hauptursache für das schlechte Ranking Kreuzbergs ist."

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