Zeitung Heute : Nicht jeder Kratzer zählt

Andreas Lohse

Da hat man nun eine neue Wohnung gefunden, sich von seiner alten verabschiedet, und dann das: Bei der Wohnungsabnahme macht der vorherige Vermieter Ansprüche geltend, mit denen man nicht mehr gerechnet hat - das Wort "Schadensersatz" steht plötzlich im Raum.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand. Das heißt: Der Mieter muss seine sämtlichen Einbauten beseitigen, auch die, die er vom Vormieter übernommen hatte, sowie, falls vertraglich vereinbart, Schönheitsreparaturen durchführen. Hinzu aber kommt, dass der Vermieter die Beseitigung von Schäden verlangen kann, die der Mieter verursachte, die zumindest in seiner Verantwortung lagen: seien es nun die tiefen Kratzspuren in der Wohnungstür durch Hundepfoten oder das gesprungene Waschbecken.

Streit gibt es nun darüber, ob mancher Schaden vom Mieter stammt oder lediglich durch normale Abnutzung bei vertragsgemäßem Gebrauch. Zwei klassische Objekte: Badewanne und Teppich. So entschied das Landgericht Köln, dass der Mieter für kleinere Emaille-Absplitterungen bei einer älteren Badewanne nicht haften muss, ebenso wenig übrigens für kleine Absplitterungen an der Küchenspüle. Denn trotz aller Vorsicht sei es unvermeidbar, so die Richter, dass zu spülende Gegenstände gelegentlich "in der Spüle aufschlagen" (Az. 6 S 55 / 96).

Anders ist es bei unsachgemäßer Nutzung: Ist die Oberfläche einer Badewanne allein deshalb stark aufgerauht, weil der Mieter sie über Jahre hinweg nicht gereinigt hat, kann der Vermieter durchaus Schadensersatz verlangen (LG Düsseldorf, Az. 24 S 289 / 94). Wurde eine ältere Badewanne aber schon von zahlreichen Vormietern genutzt, weise sie zwar nach allgemeiner Erfahrung Verschleißerscheinungen auf, unter anderem auch Emaille-Absplitterungen. Das führe jedoch nicht zu Ersatzansprüchen des Vermieters (LG Köln, Az. 11 S 47 / 83). Doch selbst dann, wenn bei einer alten Wanne Schäden festzustellen sind, die der Mieter verursacht hat, weil ihm beispielsweise die Literflasche mit Fichtennadel-Schaumbad aus der Hand rutschte, könne der Vermieter "nicht den vollen Preis etwa für eine Neubeschichtung der Badewanne verlangen", meint der Deutsche Mieterbund. Es müsse vielmehr je nach Alter der Einrichtung ein Abzug "neu für alt" vorgenommen werden.

Ähnliches gilt bei Wandfliesen. Hat der Mieter sie mit Farbe überstrichen, kann der Vermieter nach dem Auszug die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadensersatz verlangen, falls der Mieter nicht nachweist, dass die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können, meint das Landgericht Köln. Jedoch sei bei der Erneuerung von 30 Jahre alter Verfliesung ein Abzug "neu für alt" anzusetzen. In diesem Fall hielten die Richter 50 Prozent der Kosten der Neuverfliesung für angemessen (Az. 12 S 312 / 95). Bilden sich allerdings im Laufe der Zeit Feuchtigkeitsschäden - gerade bei innen liegenden und schlecht belüftbaren - Bädern, so ist dies ein Mangel der Mietsache, den der Mieter nicht zu vertreten hat (LG Bochum, Az. 5 S 100 / 91).

Ein anderes Streitobjekt ist der Bodenbelag. Hier gilt: Der Mieter muss den mitgemieteten Teppichboden pfleglich behandeln. Seine Abnutzung ist durch die Miete entgolten. Eine notwendige Erneuerung müsse der Vermieter dann auf eigene Kosten vornehmen (OLG Hamm, Az. 30 REMiet 3 / 90). Die Erneuerung von verschlissenem Teppichboden sei auch nicht mit dem Streichen anstrichfähiger Fußböden gleichzusetzen, sondern ist ebenso wie Holzdielen oder Parkett Teil des eigentlichen Fußbodens. Schadensersatz für übermäßige Abnutzung könne der Vermieter nur beanspruchen, wenn er sich auch hier eine Abnutzung "neu für alt" gefallen lasse, urteilte das Landgericht Münster (in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 1989, S. 508). So ergebe sich bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von zehn Jahren ein Abzug von 20 Prozent für zwei Jahre Wohnzeit (LG Dortmund, in: Neue Juristische Wochenschrift-MietR, 1997, S. 100). Ein zehn Jahre alter Teppichboden habe seine übliche Nutzungsdauer jedoch hinter sich (AG Köln, Az. 213 C 501 / 97). Das Landgericht Kiel meint, die Lebensdauer von Textilbelägen betrage fünf bis zehn Jahre (Az. 1 S 276 u. 277 / 96). Bei einem 20 Jahre alten PVC-Boden hingegen sei, so das AG Kassel, selbst bei übermäßiger Abnutzung kein Schadensersatz mehr zu leisten (Az. 451 C 721 / 95): Die Lebensdauer ist abgelaufen.

Anders liegt der Fall, wenn der Mieter die mitvermietete Einrichtung nicht pfleglich, sondern zumindest nachlässig behandelt. So stellte der Vermieter in einem Fall beim Auszug der Mieter fest, dass die Wohnung derart stark verraucht war, dass er die Mieter bitten musste, die Tapeten erneut zu übermalen. Auch der Teppichboden war offenbar so vergilbt, dass der Richter entschied: "Übermäßiges Rauchen in der Mietwohnung führt zur Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn die Wohnung übermäßig abgenutzt wird" (AG Magdeburg, Az. 17 C 3320 / 99).

Doch nicht immer geht es vor Gericht gleich um die großen Dinge. So verlangte ein Vermieter Schadensersatz für eine abgenutzte Toilettenbrille - vergeblich. Es sei allseits bekannt, so der Richter, dass auch "Toilettenbrillen kein ewiges Lebens haben", da sie im "täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt" seien, die das Material auch bei täglicher Pflege schädigen könnten (AG Brühl, Az. 21 C 307 / 00). Eine Toilettenbrille, die - wie hier - neun Jahre alt ist, sei "ohnehin zu ersetzen".

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