Zeitung Heute : "Nun kommen preiswerte Grundstücke auf den Markt" - Rechtsanwalt Gunnar Schnabel über die Folgen des Urteils

In dieser Woche erging das Urteil des B esverfas

In den letzten zehn Tagen fielen zwei wichtige Entscheidungen zur Regelung der Eigentumsfragen bei Grundstücken und Immobilien in den neuen Bundesländern. In der Aufnahme der Begründungen durch die Öffentlichkeit entstanden eine Reihe von Missverständnissen. Zu den tatsächlichen Folgen der zwei Entscheidungen sprach Ralf Schönball mit Rechtsanwalt Gunnar Schnabel, spezialisiert auf Grundstücksrecht.

In dieser Woche erging das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes (BVerfG) zur Stichtagregelung im Vermögensgesetz. Wie viele Fälle sind davon betroffen?

Schätzungsweise 300 000 Kauffälle im Osten des Landes und davon 80 000 im Ostteil der Stadt.

Viele Alteigentümer glauben, sie bekämen nun ihre Immobilien zurück. Zu Recht?

Nein. Wenn DDR-Bürger bis zum Stichtag 18. Oktober 1989, dem Tag des Sturzes von Erich Honecker, Grundeigentum erwarben, dann müssen sie dies in der Regel nicht rückübertragen lassen an den Alteigentümer. Nur wenn ein Schädigungstatbestand nach dem Vermögensgesetz vorliegt oder der Nutzer sein Grundstück nach dem genannten Stichtag erworben hat, muss er die Liegenschaft abtreten. Ein Schädigungstatbestand liegt zum Beispiel vor, wenn der Staat das Grundstück enteignete, weil es sich um ein Überschuldetes Wohnhaus handelte oder wenn der Staat das Grundstück gegen den Willen des Eigentümers verkaufte. Dagegen sind solche Grundstücke von der Rückgabe ausgeschlossen, die enteignet wurden und anschließend vom späteren Nutzer bebaut wurden. Dabei handelt es sich um Zehntausende von Fällen, und hier hat der Alteigentümer keine Chance auf eine Rückübertragung.

Wie verhält es sich mit den Käufern von Immobilien, die zu Modrow-Zeiten, also nach dem Stichtag, zum Zuge kamen?

Grundsätzlich sind alle Käufe nach dem Stichtag 18 Oktober 1989 als unredlich anzusehen. Damit ist eine Rückübertragung möglich. Andererseits ist der derzeitige Nutzer und ehemalige Käufer nun keineswegs rechtlos. Denn ungeachtet des neuen Urteils behält der Nutzers einen Anspruch gegenüber dem Alteigentümer. Und zwar kann er die Liegenschaft zum halben, aktuell geltenden Bodewert erwerben. Dies darf er notfalls auch gegen den Willen des Alteigentümers durchsetzen, der die Immobilie oft wohl lieber am Grundstücksmarkt verkaufen würde. Der Schutz des Nutzers ist festgehalten im Sachenrechtsbereinigungsgesetz, insbesondere im Paragrafen 121. Dieser wurde im Vermittlungsverfahren auf Druck der PDS eingefügt. Diese nutzerfreundliche Klausel hat das Bundesverfassungsgericht nicht übersehen. Das oberste deutsche Gericht meint, durch die Kombination beider Regelungen finde ein sozialverträglicher Interessenausgleich statt.

In der vergangenen Woche verkündete das Bundesverfassungsgericht einen Beschluss zu Kündigung und Entschädigungen bei Datschen. Was genau beinhaltet der Beschluss?

Wichtig für den Eigentümer von Datschen sowie Freizeit-Grundstücken ist, dass er dem Pächter in sechs Wochen, also ab 1.Januar 2000 kündigen kann. Außerdem kann er Garagengrundstücke und vom Nutzer nicht mehr genutzte Liegenschaften sofort kündigen. Das BVerfG befand nämlich, dass der Kündigungsausschluss einen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie darstellt. Deshalb sei der Nutzer keines Schutzes würdig. Dank dieses Urteils muss der Eigentümer nun auch keine Entschädigung für die Datsche bezahlen, wenn er das Grundstück mit einem Wohnhaus bebauen möchte. Will er die Liegenschaft lediglich selbst nutzen, dann muss er nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in der Regel zwischen 15 000 und 30 000 Mark an den Nutzer für seine Bauten zahlen.

Ist der Eigentümer nur durch das Kündigungsrecht besser gestellt?

Nein, außerdem durch eine Vorgabe des BVerfG an den Gesetzgeber. Dieser muss bis zum 1. Juli 2001 ein Gesetz in Kraft setzen, dass dem Eigentümer ein Kündigungsrecht über eine Teilfläche des Grundstückes einräumt. Dies wird ab 500 Quadratmeter der Fall sein und betrifft wohl die meisten Grundstücke. Die besagte Teilfläche bekommt der Eigentümer zurück, und er kann sie selbst nutzen, bebauen oder auch verkaufen. Das BVerfG ging noch weiter und verlangt, dass der Gesetzgeber die Nutzer angemessen an Kosten einmaliger Erschließungsbeiträge für Abwasser etwa beteiligen muss. Das sind in der Regel bis zu 30 000 Mark. Außerdem muss der Nutzer die laufenden öffentlichen Lasten, also Grundsteuer und Straßenreinigung beispielsweise tragen. Dies ist eine entscheidende Verbesserung der Rechte von Eigentümern. Derzeit wird eine Vielzahl von Grundstücken erschlossen, denn im Osten waren in aller Regel Sickergruben eingerichtet.

Damit dürfte eine neue Bauwelle anrollen...

Ja, denn nun werden preiswerte Baugrundstücke insbesondere für junge Familien mit Kindern auf den Markt kommen. Auch das Land Berlin wird davon profitieren, da im Osten der Stadt viele solcher großen Erholungsgrundstücke vorhanden sind. Von besonderem Interesse für größere Investoren ist zudem die nun gültige Kündbarkeit von Garagenhöfen. Gerade im Umfeld von Großsiedlungen gibt es solche Liegenschaften. Dabei handelt es sich nicht selten um Hunderte zusammenhängender Garagen.

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