Zeitung Heute : Obwohl sogar Banken in Schräglage gerieten, bauen Entwickler in Berlin weiterhin mehr Büros als nötig

Ralf Schönball

Ein Markt ist so gut, wie man ihn hochredet. Diese Bilanz läßt sich aus einer vergleichenden Lektüre aktueller Berichte über den Berliner Immobilienmarkt ziehen. Während das als Lobby vom Stadtteil Mitte bekannte Büro "City Report" bereits einen "Nachfrageüberhang" bei Büroflächen erkennen will, geht der Immobilienmarkt für die Experten von Jones Lang LaSalle (JLL) verhalten ins nächste Jahrtausend. Auch wenn die Fachmakler von Engels & Völkers (E & V) große Büroflächen in unmittelbarer Nähe des Reichstages bereits als knapp bezeichnen, geben auch sie den Schlüssel zu einer realistischeren Beurteilung des Marktes: Obwohl jeder zehnte Quadratmeter Büro in Berlin leer steht, bauen Entwickler in diesem und im kommenden Jahr mehr neue Häuser als Mieter nachfragen werden. Die Freude an der Spekulation scheint ungebrochen.

"Die Mieter führen eine intensive Raumplanung durch und stellen in ihre Rechnung die Technik, die Lagerflächen und natürlich die Nebenkosten präzise mit ein", sagt Nicolas Jeissing, Leiter Büroflächenvermietung und Investment bei E & V. Diese "Professionalisierung" der Mieter ziehe eine Disqualifizierung weniger effizient geschnittener Büroflächen nach sich. Davon betroffen sind sogar Neubauten. Deshalb stehe in der Friedrichstraße ein guter Teil des Quartiers 207 von Stararchitekt Jean Nouvell immer noch leer: Ohne Lichthof im Herzen des Blocks seien die Räume zu düster, um Mieter zu finden. Auch könnten Nutzer diese Flächen nicht nach ihren Wünschen aufteilen. Die anderen zwei Blöcke der "Friedrichstadtpassagen" stünden auch nicht ganz oben auf der Liste der Mieterwünsche. Doch nicht nur bei den Bauten aus der Zeit der Berlin-Euphorie Anfang der Neunziger hätten Investoren zu wenig auf die Nachfrage geachtet. Dies gelte auch für neuere Bauten wie das "Schützenquartier" vom italienischen Baumeister Aldo Rossi. Der bunte Bau ist aus Sicht der Makler zu verwinkelt, und die fast verborgenen Eingänge seien nicht geeignet, das Fanal postmoderner Architektur zu einer begehrten Adresse zu machen.

Zweifelhafter Optimismus

Diese Beispiele stellen die Diagnose des City Reports, wonach die mittlere Friedrichstraße über ein hohes Wachstumspotential verfügt, in ein zweifelhaftes Licht. Das ist nicht verwunderlich. Für City-Report-Chef Frank Orthen ist der Bezirk Mitte seit Jahren die einzige Top-Adresse Berlins - obwohl die Preise dort seit Jahren fallen. Orthens jüngste "Marktpolitik" veröffentlichte sogar der "Spiegel" in der vergangenen Woche. Demnach ist der Kurfürstendamm ein sterbender Stadtteil. Obwohl auch E & V wie das Nachrichtenmagazin seinen Unternehmenssitz im fernen Hamburg hat, fällt dessen Diagnose sachkundiger aus. Unverändert gut sei die Nachfrage in der alten City West, und zwar sowohl nach Renditeobjekten als auch nach Mieteinheiten bei den Wohn- und Geschäftshäusern.

Im Bereich der Gewerbeimmobilien sei das Angebot aber nicht vergleichbar mit dem aus dem Ostteil der Stadt: hier bestehe das Angebot aus einem weitgehend vermieteten Bestand an Altbauten, dort überwiegend aus Neubauten, die zum Teil leer stehen. Die Kollegen von JLL sekundieren: Der Leerstand "innerstädtisch Ost" liege bei 26 Prozent aller Flächen - obwohl hier fast nur Neubauten auf dem Markt sind; "innerstädtisch West" seien es nur 15 Prozent - trotz vielfach veralteter Büro- und Geschäftshäuser. Bilanz aus Sicht neutraler Beobachter: Ein "unpolitischer Ost-West-Vergleich" der maximal erzielbaren Büromieten in Neubauten ist wohl erst mit der Eröffnung des Neuen Kranzler-Ecks sowie des Kudamm-Ecks möglich.

Fakten statt Stimmungen geben die tatsächlich abgeschlossenen und von JLL veröffentlichten Mietabschlüsse wieder: An erster Stelle nennt das Maklerhaus den Vertrag von Sanofi / Synthelabo. Der französische Pharmakonzern mietete 11 750 Quadratmeter im Sony Center am Potsdamer Platz. Die zweitgrößte Fläche (9400 Quadratmeter) übernahm die Deutsche Telekom im Checkpoint Charly in der südlichen Friedrichstraße. Beachtliche 5800 Quadratmeter schließlich mietete die Deutsche Bahn Cargo in den Twin Towers in Treptow. Dieselben Mietverträge nannte auch E & V in einem Pressegespräch in dieser Woche. Bemerkenswert an diesen Abschlüssen: Der Checkpoint Charly ist ein wertberichtigter, aus der Insolvenz durch Vergleiche geretteter Komplex aus mehreren Immobilien - daher gewiss billig zu mieten. Die Twin Towers liegen in einer von den Maklern als "problematisch" eingestuften Randlage - und sind dennoch vermietbar. Sonys Teil des Potsdamer Platzes wollen Makler als Sonderstandort werten - in der Beliebtheit aber läuft er offenbar der City Ost den Rang ab.

Dort aber, wo eigentlich die besten Standorte und Büroflächen knapp sein sollen, melden die Makler keine Mietverträge: am Pariser Platz, Unter den Linden am Gendarmenmarkt. Dort sind für Büros E & V zufolge monatlich 60 Mark pro Quadratmeter zu erzielen. Ob die Experten einen Mietvertrag zu diesen Summen gesehen haben? "Nein", sagt Vermietungschef Jeissing. Sicher sind sich dagegen die Kollegen von JLL, dass "der effektive Spitzenmietpreis in den beiden Teilmärkten Mitte 1 A und Potsdamer / Leipziger Platz bei 50 Mark pro Quadratmeter und Monat liegt. Allerdings wurden diese Spitzenwerte bis dato nur einmalig erzielt. Ob sie sich derzeit schon durchsetzen können, bleibt fraglich", ist im aktuellen Marktreport zu lesen.

Nicht nur deshalb ist das Urteil, wonach sich das Angebot "großer zusammenhängender Büroflächen in Mitte 1 A" verknappt, zu relativieren: Unter den Linden bleiben zwei von Investoren und Entwicklern umkämpfte Grundstücke für Neubauten verfügbar. Rund um den Bahnhof Friedrichstraße, einen Steinwurf von Linden und Pariser Platz entfernt, errichten der Baukonzern Züblin sowie die Wohnungsbaugesellschaft Mitte neue Bürohäuser. Im kommenden Jahr bietet der Immobilienbereich des Konzerns Sony weitere Büroflächen auf dem Markt an. Am Checkpoint Charly harrt ein bis zur Form der Türklinke durchgeplantes Projekt seiner Realisierung. Vor diesem Hintergrund gilt für den Berliner Büromarkt eher das folgende Urteil aus einer vergleichenden Studie Europäischer Büroflächenmärkte von JLL: "Die Leerstandsquote ist weiterhin die höchste unter den deutschen Immobilienhochburgen. Eine beträchtliche Anzahl Flächen befindet sich noch im Bau."

Kein Grund zur Entwarnung

Konkret bedeutet dies: 1,3 Millionen Quadratmeter unvermietete Büroflächen, neun Prozent aller Immobilien dieser Kategorie. Anders als in Ballungsräumen im Westen der Republik sind das keineswegs überwiegend veraltete Bauten. In Berlin verfügen 27 Prozent der leerstehenden Objekte über beste Ausstattung (Kategorie A) und weitere 63 Prozent bieten immerhin einen durchschnittlichen Ausstattungsstandard. Lediglich zehn Prozent der unvermieteten Flächen sind in veralteten Immobilien. Deshalb müssen sich Entwickler von Neubauten im Wettbewerb um die Mieter weiterhin wechselweise mit besten Angeboten überbieten. Nachdenklicher noch stimmen die von E & V publizierten Zahlen. Demnach gibt es 17,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Berlin, und der Leerstand steige 2000 auf knapp 1,8 Millionen Quadratmeter, oder 9,9 Prozent.

Und Grund zur Entwarnung gibt es bis auf Weiteres nicht. Dem Bericht von E & V zufolge werden Entwickler 1999 Bürohäuser mit einer Fläche von 700 000 Quadratmeter fertiggestellt haben. Das sind knapp 300 000 Quadratmeter mehr als Unternehmen dieses Jahr gemietet haben werden. Mehr neues Angebot als Nachfrage werde es auch 2000 geben, denn der Büroflächenbestand werde erneut wachsen: auf 17,9 Millionen Quadratmeter. Der Bestand an Bürofläche soll sich erneut um 600 000 Quadratmeter erhöhen. Dem würden aber nur 450 000 Quadratmeter erwarteter Nachfrage gegenüberstehen. Andere Zahlen, wenn auch in der Bilanz nicht sehr viel optimistischer, liefern JLL: 357 000 Quadratmeter kämen 2000 neu auf den Markt. Das seien 7000 Quadratmeter mehr als der Bericht an Nachfrage erwartet. Diese Neubauten erhöhten die "kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen" auf 1,3 Millionen Quadratmeter.

Bilanz: Wie schon in der Vergangenheit entstehen in Berlin in diesem und im nächsten Jahr mehr neue Bürohäuser als Mieter brauchen können. Dadurch gelten die ersten, nach der Wende errichteten Neubauten in der Friedrichstadt fast schon wieder als Altbauten. Wie die Entwickler bei dieser Entwicklung auf ihre Kosten kommen, bleibt das Geheimnis der Banken. Berlin aber profitiert: billige Mieten in neuen Häusern. Unterdessen rollt die Spekulationswelle auf den Bezirk Prenzlauer Berg zu: "Da werden Häuser und Grundstücke einfach umgedreht", sagt Alexander Lampert, Geschäftsführender Gesellschafter von E&V. Dasselbe geschah in der Friedrichstraße Anfang der Neunziger. Die Folgen für manchen Spekulanten sind bekannt.

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