Zeitung Heute : Offene Immobilienfonds: Notwendige Schlammschlacht

Ralf Schönball

Jahr für Jahr konnten die Offenen Immobilienfonds Rekorde verzeichnen, denn immer mehr Menschen legten kleine und größere Geldbeträge bei ihnen an. Sie erfreuten sich über recht schmale Renditen, aber dafür war ihr Kapital sicher angelegt. Denn die Offenen Fonds unterliegen dem Gesetz für Kapitalanlage-Gesellschaften, und das Bundesamt für Kreditwesen hat ein Auge auf ihre Anlagepolitik. Damit warben die Fonds auch gerne, nicht zuletzt, um sich von den Geschlossenen Fonds auf dem "grauen Kapitalmarkt" abzuheben. Doch die Zeit der Rekorde ist einstweilen vorbei, und der gute Ruf scheint auch gefährdet.

Seit die Deutschen im Aktienfieber sind, überweisen sie den "Institutionellen" immer weniger Geld; zudem machte die Öffentlichkeit einen Mangel an Transparenz in deren Geschäftsberichten aus. Immerhin, selbstkritische Fondschefs wollen dem doppelten Druck durch neue Maßnahmen begegnen - wenn sie sich auch verschnupft geben wegen des heftigen Gegenwinds. Davon war auch einiges bei einer Veranstaltung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) zu merken. Klaus Hohmann, Geschäftsführer der DGI, dem Offenen Immobilienfonds der Dresdner Bank, wollte sich nicht "in die Rolle von Christof Daum" drängen lassen. Aus gutem Grunde, rückblickend, fand die Diskussion doch statt, bevor der Fußballtrainer sich selbst entlarvt hatte. Und da stand Daums Kontrahent noch in einem zweifelhaften Schlaglicht. Diese Rolle wies Hohmann dem Immobilienjournalisten Stefan Loipfinger zu, in dem er "Uli Hoeness" zu erkennen glaubte.

Alles nur "Verleumdung"?

Tatsächlich stammen zwar sowohl der Fußball-Manager als auch der Immobilien-Journalist aus dem bayerischen Freistaat, doch Loipfingers Analysen der Offenen Fonds mit "Gerüchten" und "Verleumdungen" in Verbindung zu bringen, das führte Fondschef Homann seinerseits an den Rand der Verunglimpfung. Denn der Journalist hatte nur darauf verwiesen, dass eine fundierte Bewertung der Anlagepolitik der Offenen Fonds aufgrund der vorliegenden Rechenschaftsberichte sowie anderer Daten branchennaher Dienstleister nicht möglich sei. Der Grund: Der Anleger ist gezwungen, den Versicherungen der Unternehmer und deren Gutachtern Glauben zu schenken; überprüfen kann er sie nicht.

Einen Steilpass ins eigene Feld, dem Gegner vor die Füße, hatte Loipfinger allerdings geschossen: Er mutmaßte, "ehemalige Schneider- oder Roland-Ernst-Immobilien" könnten in die Portfolios der Offenen Fonds gelangt sein. Hintergrund: Eigentümer der Offenen Immobilienfonds sind die Banken, also die Kreditgeber der "Pleitiers". Dass diese ein Interesse daran haben, die Immobilien aus ihren Liquidierungs-Abteilungen loszuwerden, liegt auf der Hand. Denn damit könnten die Geldhäuser Wertberichtungen in ihren Büchern verhindern, und da die Fonds keine oder wenig Auskunft über ihr Immobilien-Eigentum geben, bekäme die Öffentlichkeit keinen Wind davon.

Diese "Unterstellung, dass wir Gauner sind, und den Banken die Immobilien abnehmen", wies DGI-Chef Hohmann von sich. Von "Geschäften in der Familie" sollte man tunlichst die Finger lassen. Im übrigen prüfe er bei "jeder Immobilie, die ich vor die Flinte bekomme", ganz genau deren Wirtschaftlichkeit. Zudem nutze es der Fondschef "gnadenlos" aus, wenn sich ein Verkäufer in einer schwierigen Lage befindet. Dass der Ärger über diese Kritik bei den Offenen Fonds groß war, ist naheliegend, wenden sich Sparer und Anleger doch von ihren Produkten ab. Um gegenzusteuern müssten die Fonds für mehr Transparenz sorgen. Das räumte auch Hohmann ein: In den nächsten Jahren würden sich "neue Spielregeln" durchsetzen. Dies sei aber keine Folge der Kritik durch die Öffentlichkeit, sondern dem allgemein schärferen Wettbewerb um das Kapital der Anleger zuschulden.

In dasselbe Horn blies der Chef des Bundesverbandes Deutscher Investmentgesellschaften Rüdiger Päsler: Da Anteile an Immoblienfonds am selben Bankschalter wie Aktienfonds verkauft würden und erstere bei der Rendite nicht mit Unternehmensbeteiligungen mithalten könnten, müssten sie andere Wettbewerbsvorteile ins Feld führen. Aus Sicht des Experten ebenso wie von Hohmann könnte dies ein "Rating" sein, das "wirklich neutrale Analysten" erstellen würden. Aus deren Kreis nahm der DGI-Chef den Journalisten ausdrücklich aus.

Diese Provokation ist Hohmann nicht ganz zu verdenken. Hätte ein Boulevard-Blatt die Kritik zugespitzt, und dies einen noch massiveren Rückzug von Anlegern aus den Offenen Immoblienfonds nach sich gezogen, wären die Fonds wie die Titanic auf den Eisberg aufgelaufen. Denn Anleger können ihre Fondsanteile jederzeit zurückgeben, aber die Gesellschaften sind nur bedingt liquide: Denn einen guten Teil des Geldes ihrer Kunden investieren sie in Immobilien; ein Zwangsverkauf ist kaum möglich oder nur unter herben Verlusten. "Risiko ist für uns Gift", so Hohmann, "und Unterstellungen sind Risiko". Der attakierte Journalist antwortete gelassen: Er selbst erhebe keinen Anspruch darauf, zu den Analysten zu zählen. Im Übrigen "ist eine Schlammschlacht vielleicht notwendig, um etwas in Bewegung zu setzen."

Und der sachliche Kern der Kritik? Nun, Offenen Fonds wiesen in der Immobilienkrise zwischen 1993 und 1999 Jahr für Jahr höhere Werte für ihre Bauten aus, obwohl damals alle Immobilien-Werte drastisch sanken. Dies ist sonderbar, denn wenn alle Mieten auf allen (deutschen) Immobilienmärkten fallen, sollte dies natürlich auch für die Fonds-Objekte gelten. Da die Höhe der Mieten den Wert der Objekte für Eigentümer und Verkäufer bestimmen, ist es unverständlich, woher der ausgewiesene Wertzuwachs herrühren soll. Die einzige Erklärung wäre, dass die Bestände viele alte Mietverträge mit langen Laufzeiten und hohen Preisen enthielten. Doch das ist nicht überprüfbar, da die Fonds über ihre Immobilien, die Laufzeiten der Mietverträge und die bezahlten Mietzinsen keine Rechenschaft ablegen.

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