Zeitung Heute : Preisfrage

Andreas Lohse

"3 Zimmer, Küche, Bad, 980 Mark Warmmiete, zum 1.1. Nachmieter gesucht, 12 000 Mark Abstand". So oder ähnlich werden viele Wohnungen in Zeitungsinseraten angeboten. Wer hier über den Begriff "Abstand" stolpert, sollte sich schon beim Telefonat genau darüber informieren, wofür eine gewisse Summe verlangt wird. Denn mit "Abstand" ist häufig ein Entgelt gemeint, dass ein Nachmieter allein dafür zahlen soll, dass der bisherige Mieter seine Wohnung räumt. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, sagt dazu das Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 4a, 1). Will heißen: Niemand muss allein schon deshalb sein Konto plündern, weil der scheidende Mieter lediglich seine Wohnung aufgibt. Das ist ein Schutz für Wohnungssuchende vor unkalkulierbaren Zahlungen in Zeiten knappen Wohnraums. Wirksam ist lediglich eine Vereinbarung, wonach der Nachmieter dem Vormieter nachweisbar entstandene Umzugskosten erstatten darf.

Rechtlich zulässig - und in den meisten Fällen auch gemeint - ist es hingegen, eine "Ablösevereinbarung" zur Übernahme von Möbeln des Vormieters zu treffen: Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, kann grundsätzlich geschlossen werden. Er wird aber nur dann gültig, wenn auch der Mietvertrag zustande kommt.

Wer allerdings glaubt, sich auf diese Weise seinen Sperrmüll vom Nachmieter vergolden lassen zu können, irrt. Denn entscheidend bei einer solchen Möbelübernahme ist, dass zwischen dem Wert des zurückgelassenen Inventars und dem dafür zu zahlenden Entgelt kein "auffälliges Missverhältnis" besteht. Anderenfalls ist diese Vereinbarung unwirksam, heißt es wiederum im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 4a, 2). Wann ein solches "Missverhältnis" vorliegt, hat der Bundesgerichtshof entschieden: "Wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50 Prozent überschreitet." Der "objektive Wert" ist der Zeitwert, den notfalls ein Sachverständiger ermitteln muss (Az. VII ZR 212 / 96).

Nach Ansicht der Bundesrichter liegt allerdings immer dann keine unzulässige Abstandsleistung vor, wenn der bisherige Mieter für die gezahlte Summe eine Gegenleistung erbringt. Das können auch Aufwendungen für Renovierungsarbeiten sein, die dem Nachmieter dann beim Einzug erspart bleiben. Eine Auffassung, die man beim Deutschen Mieterbund allerdings für "bedenklich" hält. Schließlich habe der Vormieter die Schönheitsreparaturen womöglich nicht als Arbeitsleistung für den Nachmieter, sondern als Bestandteil seiner vertraglichen Verpflichtungen erbracht. Dann dürfe er die Kosten dafür auch nicht vom Nachmieter fordern, sich also lediglich die Erfüllung seines Vertrags honorieren lassen.

Unerlaubte Übernahme

In diesem Sinne urteilte man in Berlin, wo sich ein Vormieter ein Entgelt für die von ihm geleisteten Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten zusichern ließ. Dies könne nicht als gesetzlich erlaubte Übernahme von Inventar gelten, so der Richter; selbst dann nicht, wenn die Arbeiten tatsächlich ausgeführt würden und Kosten in der dafür geltend gemachten Höhe angefallen seien. Der allgemeine Sprachgebrauch bezeichne als Einrichtung "bewegliche Gegenstände, die der Mieter oder Vermieter einer Wohnung hinzugefügt haben". Hierzu zählten weder die Räumlichkeiten an sich, also Decken, Wände und Fußböden, noch ihre Instandsetzung oder Modernisierung (AG Tempelhof-Kreuzberg, Az. 15 C 177 / 95).

Nahezu zeitgleich mit der schon genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes befand seinerzeit das Oberlandesgericht Hamburg über die Wertermittlung von zu verkaufenden Gegenständen an den Nachmieter (Az. 10 U 77 / 96). Das BGH-Urteil war den Hanseaten aber offenbar noch nicht bekannt, entschieden sie doch, dass bei besagtem "auffälligen Missverhältnis" der gesamte Kaufvertrag unwirksam sei - was der BGH anders sieht: Nicht insgesamt sei die Vereinbarung nichtig, sondern "der rechtlich unbedenkliche Teil" bleibe bestehen. Der Nachmieter muss also höchstens den Preis entrichten, der noch als "gerade angemessen" gilt, laut BGH mithin maximal 150 Prozent des Zeitwertes.

Dem folgte man auch in Köln. Bei einer Ablösevereinbarung unter Mietern "liegt (noch) kein auffälliges Missverhältnis vor, wenn der vereinbarte Betrag 50 Prozent des Zeitwertes nicht überschreitet", meinte das dortige Oberlandesgericht (Az. 19 U 137 / 99). Demnach führe auch eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. In Zahlen: Der Nachmieter vereinbarte hier mit dem Vormieter für die Übernahme von Einrichtungsgegenständen einen Betrag von 30 000 Mark, was der potenzielle Käufer später gerichtlich anfocht, weil der Zeitwert nur 22 235 Mark betrage. Die Richter sahen in dieser Summe keinen Grund, die Vereinbarung für nichtig zu erklären. Ein "auffälliges Missverhältnis" läge "nur jenseits eines Betrages von 33 352 Mark" (Zeitwert 22 235 Mark plus 50 Prozent) vor.

Tipp: Nehmen Sie bei einer Möbelübernahme immer einen Zeugen mit und machen Sie einen detaillierten Kaufvertrag. Nur so lässt sich auch später noch zweifelsfrei nachvollziehen, ob die Vereinbarung rechtens war oder aus der Not des Mieters getroffen wurde, der dringend eine Wohnung brauchte.

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