Zeitung Heute : Ratgeber Grundeigentum (10): Arbeiten und leben unter dem selben Dach

Peter Runge

Steuerliche betrachtet lohnt es sich immer genau abzuwägen, ob Immobilien im Privatvermögen oder in dem des Betriebes zu halten sind. Ein Fallbeispiel verdeutlicht Vor- und Nachteile. Ein Klempner benötigt für seinen Betrieb Laden- und Büroräume und erwirbt eine Immobilie. In der unteren Etage richtet er Ausstellungs- und Büroräume ein für den Betrieb, in der mittleren Etage wohnt er mit seiner Familie selbst, die dritte Etage vermietet er.

Die untere betrieblich genutzte Etage bewertet das Finanzamt als "notwendiges Betriebsvermögen". Die Kosten für die Anschaffung geht dabei mit dem Anteil der beruflichen Nutzung in die Bilanz als Anlagevermögen ein, der Teil vom Baugeld-Kredit als Verbindlichkeit. Für ihre selbst genutzte Etage kassiert die Familie Eigenheimzulage: Acht Jahre steuerfrei 2500 Mark bei Altbauten und 5000 Mark bei Neubauten, Zulagen für Kinder und ökologische Bauweisen kommen noch hinzu. Durch die Vermietung der oberen Etage kassiert der Unternehmer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Erwerb der Immobilie hat also zu drei Grundstücksvermögensteilen geführt. Bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Mark inklusive Grundstücksanteil von 300 000 Mark fallen bei drei identischen Etagen jeweils 100 000 Mark nicht abschreibbare Grundstückskosten sowie 300 000 Mark Gebäudewert an. Den gewerblichen Gebäudeteil schreibt der Klempner dann als Betriebsvermögen jährlich mit vier Prozent ab, von 2001 an nur noch mit drei Prozent. Da seine Familie die mittlere Etage selbst nutzt, kann sie diese steuerlich nicht berücksichtigen. Die obere, vermietete Etage führt zu einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent bei Altbauten ab 31. Dezember 1924 und 2,5 Prozent vor dem 1. Januar 1925. Hätte der Klempnermeister die Immobilie mit seiner Ehefrau erworben, dann reduzierten sich alle Wertansätze in der Bilanz auf 50 Prozent, da die andere Hälfte des Grundeigentums im Eigentum seiner Ehefrau wäre.

Was passiert, wenn der Eigentümer die Immobilie veräußert? Im Betriebsvermögen sind in fünf Jahren Abschreibung à vier Prozent 20 Prozent des Buchwertes abgeschrieben, also 60 000 auf 240 000 Mark. Betrug der Verkaufserlös 1,6 Millionen Mark, davon ein Viertel Grundstücksanteil, so ist der gewerblichen Anteil daran 400 000 Mark, da der Handwerker ein Drittel der Immobilie betrieblich nutzt. Er müsste also 160 000 Mark vom Verkaufspreis versteuern. In der mittleren Etage ändert sich steuerlich nichts; der Fiskus streicht wegen des neuen Eigentümers den Verkäufern die Eigenheimzulage. Der Eigentümer der oberen Etage muss seinen Anteil am Verkaufsgewinn versteuern, da Kauf und Verkauf in der "Spekulationsfrist" von zehn Jahren erfolgten. Der Veräußerungsgewinn beträgt auch hier 100 000 Mark zuzüglich fünf mal zwei oder zweieinhalb Prozent Abschreibung; diese Summe veranlagt der Fiskus mit dem individuellen Steuersatz des Verkäufers.

Wenn der Verkaufserlös geringer ist als die Anschaffungskosten, dann erzielt der Gewerbebetrieb einen Verlust, den er mit Gewinnen aus gewerblichen Einkünften verrechnen kann. Für die selbst genutzte Etage hat der Verlust keine steuerliche Auswirkung. Anderes gilt für die vermietete Etage. Hier ergibt sich ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, den der Steuerzahler nur mit einem Gewinn aus demselben Bereich verrechnen kann. Vorsicht, hier kann der Handwerker die Verluste nicht mit Gewinnen aus seiner unternehmerischen Tätigkeit verrechnen.

Bei einem Verkauf mit Verlust war es also deutlich von Vorteil, ein Teil der Immobilie ins Betriebsvermögen zu legen. Bei einem Ankauf des ganzen Objektes durch beide Eheleute halbiert sich der Gewinn, aber auch der Verlustanteil, die der Handwerker gegen seine Einkünfte aus Gewerbebetrieb verrechnen kann. Weiterer Nachteil: Der Fiskus erfasst die auf die Ehefrau entfallende Hälfte des Erlöses in der gewerblich genutzten Etage als Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft. Ein ganz anderes Ergebnis ergibt sich, wenn der Verkauf erst nach zehn Jahren erfolgt. Während die betrieblich genutzte Etage auch dann nur zu Gewinnen oder Verlusten führt, berücksichtigt der Fiskus Gewinne beim Verkauf der oberen Etage nicht, denn die Spekulationsfrist ist dann vorbei.

Mit großer Wahrscheinlichkeit kann man nach Ablauf von zehn Jahren den Erlös eines Gewinns bei Immobilienverkäufen unterstellen. Dann wäre ein möglichst geringer Immobilienanteil im Betriebsvermögen von Vorteil. Gegebenenfalls sollten die Eheleute bei dieser Annahme die Immobilie sogar ganz als Privatvermögen ankaufen. Dieses könnte etwa so erfolgen, dass die Frau des Handwerkers die Immobilie in ihr Privatvermögen übernimmt und diese an den Handwerker vermietet.

Die Voraussetzung ist, dass sie genügend Kapital hat oder gegebenenfalls durch Schenkung bekommt. Läßt sich die Immobilie über die Mieteinnahmen nicht finanzieren und muß der Unternehmer weitere Schenkungen vornehmen, wird der Fiskus diese Konstruktion nicht akzeptieren. Ein weiteres Problem stellt sich im Fall einer Scheidung der Eheleute. Hier sollte der Vermieter unbedingt einen langfristigen Mietvertrag vereinbaren.

Kurz, bei einer Gewinn-Erlösung ist aus einkommenssteuerlicher Sicht der Status Betriebsvermögen von Nachteil, ein Verkauf mit Verlust dagegen vorteilhaft - jedoch nicht grundsätzlich. Bei Betriebsvermögen gilt ein höherer Freibetrag in Höhe von 500 000 Mark sowie die Einstufung in die Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuerklasse I. Darüber hinaus nimmt der Fiskus vom Rest des Wertes noch ein Abschlag von 40 Prozent vor. Zudem gibt es die üblichen persönlichen Freibeträge von 600 000 Mark bei Ehegatten und 400 000 Mark bei Kindern. Der langfristig denkende Unternehmer sollte dies in die Entscheidung über sein Betriebsvermögen einbeziehen. Die vor der neuen Gesetzgebung gültige Regel "vermeide Grundstück im Betriebsvermögen" ist in dieser Konsequenz also nicht mehr sachgerecht.

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