Zeitung Heute : Ratgeber Grundeigentum: Die Jahresabrechnung

Jürgen E. Dolleck

Eigentum verpflichtet. Zum Beispiel zur Zahlung von "Wohngeld". Monatlich überweist jeder Wohnungseigentümer eine nach dem Wirtschaftsplan bestimmte Summe an den Verwalter. Mit diesem Geld deckt er die "Gemeinkosten" etwa eines Mehrfamilienhauses: Darunter Strom für Aufgänge, Reparaturen an Fassaden oder Dächern sowie Gebühren für Abwasser. Außerdem legt die Gemeinschaft der Eigentümer eine Rücklage für schlechte Zeiten an: für den Fall, dass nicht geplante Reparaturen anstehen. Damit jeder Eigentümer weiß, wieviel er der Gemeinschaft oder diese ihm noch schuldet, muss jeder Verwalter alle Ausgaben un Einnahmen genau belegen und für jeden einzelnen Eigentümer anteilig abrechnen.

Eine der wichtigsten Pflichten des Verwalters formuliert der Paragraf 28 WEG kurz und bündig: Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat er eine Jahresabrechnung aufzustellen. Über deren Richtigkeit muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) durch Stimmenmehrheit abstimmen. Immer wieder versuchten Verwalterverbände und Vertreter rechts- und steuerberatender Berufe diese gesetzliche Grundlage der Jahresabrechnung, eben die Abrechnung der tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen, durch eine "verkürzte Bilanz" zu ersetzen. Ohne Erfolg, denn das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) verteidigte in mehreren Grundsatzentscheidungen die geltende Abrechnungsform. Das Gericht begründete seine Entscheidung auch damit, dass ein Eigentümer ebenso wenig wie der Verwaltungsbeirat, der die Jahresabrechnung prüft, mit Grundsätzen kaufmännischer Bilanzierung vertraut sein muss. Die Abrechnung müsse ohne juristische oder betriebswirtschaftliche Vorkenntnisse und ohne Hilfe Dritter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Wünschen die Eigentümer dennoch eine Abrechnung in Bilanzform, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht.

Eine Jahresabrechnung muss aus zwei Teilen bestehen: Einer Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum und einer Einzelabrechnung des auf jeden einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten-Anteils. Wie hoch der ist, hängt oft von der Größe der Wohnung ab und ist immer der Teilungserklärung für das bebaute Grundstück oder der Gemeinschaftsordnung zu entnehmen. Die Abrechnung darf keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung sein; Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebensowenig darin erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Die Abrechnung muss genau Auskunft darüber geben, wofür der Verwalter Geld aufwendete: Er hat daher neben der Abrechnung im gesonderten Vermögensstatus (also die Zusammenstellung aller Ausgaben und Einnahmen) die Anfangs- und Endbestände aller Bankkonten anzugeben, die er für die Gemeinschaft verwaltet. So kann jeder Wohnungseigentümer die Richtigkeit der Buchungen prüfen: Er addiert den Kontoanfangsbestand mit der Summe aller Einnahmen (Wohngelder nach Wirtschaftsplan und Sonderumlagen plus sonstige Einnahmen wie Zinsen oder Nachzahlungen) und zieht davon die gemeinschaftlichen Ausgaben (Verwaltergebühren, Be- und Entwässerung und andere) ab. Der daraus errechnete Betrag muss mit dem Kontoendstand der WEG identisch sein, der dem Kontoauszug zu entnehmen ist.

Ein Beispiel: Das Konto wies zum Jahresanfang ein Guthaben von 10 000 Mark aus. Die Ausgaben betrugen 95 000 Mark, die Einnahmen beliefen sich auf 91 000 Mark, dann muss der Kontostand zum Jahresende 6000 betragen. Aber: Einnahmen und Ausgaben dürfen immer nur dann abgerechnet werden, wenn die Gutschrift oder die Rechnung in dem betreffenden Geschäftsjahr, also zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember auf dem Konto gebucht wurden. War dies nicht der Fall, rutschen sie in das Ergebnis des Folgejahres. Achtung, es gibt eine Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser müssen für das Abrechnungsjahr erfasst werden, auch wenn die Rechnung erst im Folgejahr beglichen wird.

Zudem muss der Verwalter nachvollziehbar darstellen, ob die Wohngeldvorauszahlungen der Eigentümer ausreichten, um die Kosten des Hauses zu decken, also ob die einzelnen Eigentümer ein Guthaben haben oder anteilig nachzahlen müssen. Und diese Einzelabrechnung muss der Verwalter zwingend aus der Gesamtabrechnung ableiten. Ansonsten steht jedem Eigentümer ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter und die WEG zu. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Verwalter abrechnungsreife Ausgaben und Einnahmen zwar in die Gesamtabrechnung einstellt, diese aber nicht in der Einzelabrechnung auf alle Wohnungseigentümer anteilig umlegt.

Neben dieser Jahres-Abrechnung muss der Verwalter über das Vermögen der WEG berichten. Das wächst, weil jeder Eigentümer monatlich mit dem Wohngeld einen bestimmten Betrag für die Instandhaltungsrücklagen überweisen muss; positiv zubuche schlagen auch die Zinserträge auf bereits gebildetes Kapital. Hat die Gemeinschaft einen Teil der Rücklagen auf ein höher verzinstes Festgeldkonto "geparkt", dann muss der Verwalter auch über diesen Kontostand informieren. Wo Zinsen anfallen, da hält der Fiskus die Hand auf. Deshalb muss der Verwalter die Zinsen, die Kapitalertragssteuer und den Solidaritätszuschlag nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufteilen und jedem Eigentümer den individuellen Anteil für seine Wohnung mitteilen. Dieses Geld muss der Eigentümer dann als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern.

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