Zeitung Heute : Ratgeber Grundeigentum: Nicht Herr im eigenen Haus

Volker Bielefeld

Vielen Eigentümern von Wohnungen ist es nur schwer zu vermitteln: Auch als Eigentümer sind sie nicht Herr im Haus, sondern lediglich in ihren eigenen vier Wänden. Jenseits ihrer Türschwelle müssen sie sich genauso an eine Hausordnung halten, wie sie ihnen aus früheren Mieterzeiten noch gut in Erinnerung sein dürfte. Mit einem entscheidenden Unterschied allerdings: Als Wohnungseigentümer haben sie ein Mitspracherecht über das Regelwerk.

Denn über die Hausordnung befinden alle Teileigentümer gemeinsam im Rahmen ihrer Versammlungen, und die Aufstellung einer Hausordnung gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie unterliegt gemäß Paragraf 21 Abs. 5 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes der "mehrheitlichen Beschlussfassung der Wohnungseigentümer". Die so beschlossenen Regelungen können allerdings nicht willkürlich sein, sie müssen vielmehr nach Paragraf 15 Abs. 2 des gleichen Gesetzes einem ordnungsmäßigen Gebrauch entsprechen. Außerdem haben sie sich nach der Beschaffenheit und der Zweckbestimmung der Sondereigentumsräume und der gemeinschaftlichen Anlagen zu richten.

Doch was als "ordnungsmäßiger Gebrauch" im Sinne des Gesetzes anzusehen ist, hat der Gesetzgeber nicht definiert. Sicher ist nur, dass am gemeinschaftlichen Eigentum alle Wohnungseigentümer ein Mitgebrauchsrecht haben. Da aber Art und Umfang dieses gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht für alle Eigentümer einheitlich bestimmt werden kÜnnen, sind Streitigkeiten unvermeidlich. Ob es nun die Fahrräder, die Kinderwagen oder die Tretautos sind, die den Treppenaufgang versperren: Jeder Fall muss individuell entschieden werden.

Die Rechtsprechung hat jedoch einige Grundsätze entwickelt, die den Eigentümern als Orientierung dienen können. So dürfen die Eigentümer das Abstellen von Kinderwagen im Hauseingang oder im Treppenhaus nicht grundsätzlich untersagen. Selbst wenn eine solche Regelung mehrheitlich beschlossen würde, widerspräche sie einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Allerdings dürfen die Kinderwagen den normalen Zugang oder den Fluchtweg im Gefahrenfall nicht beeinträchtigen. Im Einzelfall kann auch ein ständiger Transport von Kinderwagen oder Fahrrädern durch das Treppenhaus zu stärkeren Beeinträchtigungen und Behinderungen führen als das zeitweilige Abstellen innerhalb oder außerhalb des Hauses im Eingangsbereich.

Als Verstoß gegen die guten Sitten hat die Rechtsprechung einen Mehrheitsbeschluss angesehen, mit dem einem behinderten Wohnungseigentümer untersagt werden sollte, seinen Krankenfahrstuhl im Treppenhaus abzustellen. Weil es allgemein üblich ist, so eine andere Gerichtsentscheidung, dürfen die Eigentümer auch das zeitweilige Abstellen schmutziger Schuhe bei schlechter Witterung auf der Fußmatte vor der Wohnungseingangstür nicht verbieten. Anders sähe es aus, wenn ein Miteigentümer auf die Idee käme, neben seiner Wohnungstür auf dem Treppenhausflur ein Schuhregal für die ganze Familie aufzustellen. Nichts zu suchen auf Treppenhausfluren haben auch Schränke, Garderoben- oder Schirmständer. Ein solcher Gebrauch gemeinschaftlicher Räumlichkeiten würde deren Zweckbestimmung widersprechen.

Nicht zu verbieten ist dagegen der Brauch, zu Fest- oder Feiertagen die Wohnungstüren zu dekorieren. So müssen andere Eigentümer Oster- und Weihnachtsschmuck dulden, obwohl die Eingangstüren aller Wohnungen gemeinschaftliches Eigentum sind, und daher baulich nicht verändert werden dürfen. Natürlich unterliegt dieser Regelung der Festtagschmuck nicht, er ist nur ein zeitweiliger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und entspricht dem allgemeinen Volks- und Brauchtum - sagen die Gerichte. Will dagegen ein Wohnungseigentümer die Wände in dem Treppenhaus an seiner Wohnung mit Bildern verschönern, dann bedarf dies der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Ein solcher Gebrauch des Gemeinschaftseigentums geht über das bestimmungsgemäße Mitgebrauchsrecht hinaus.

Und wenn sich niemand daran stört? Dann gilt grundsätzlich, dass sogar ein bestimmungswidriger Gebrauch mÜglich ist - solange die die übrigen Miteigentümer nicht stört und sie keine Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche geltend machen.

Der Autor ist Geschäftsführer des Josef-Humar-Instituts sowie Referent für Wohnungseigentum beim Verein Haus&Grund Deutschland

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