Zeitung Heute : Ratgeber Grundeigentum: Unrecht muss nicht sein

Volker Bielefeld

Wohnungseigentümer zahlen zwar keine Miete mehr, aber kostenloses Wohnen gibt es auch in den eigenen vier Wänden nicht. Neben den Zinsen für den Kredit tilgt der Schuldner regelmäßig einen Teil des zur Finanzierung des Eigentums aufgenommenen Fremdkapitals. Zudem müssen sich alle Wohnungseigentümer an den laufenden Aufwendungen für den Betrieb der Wohnanlage und an den Verbrauchskosten beteiligen: Das sind unter anderem Wasser, Strom, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung. Außerdem fallen Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Gebühren für die Verwaltung an.

Nach den Bestimmungen des Paragrafen 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz erfolgt die Verteilung dieser Kosten im Verhältnis des Miteigentumsanteils. Dieser ist für jede einzelne Wohnung im Grundbuch eingetragen und ist dort ausgedrückt in Hundertsteln, Tausendsteln oder Zehntausendsteln. Die Verteilung der Gemeinschaftsaufwendungen erfolgt grundsätzlich unabhängig davon, ob den Kosten auch ein persönlicher Nutzen des einzelnen Eigentümers gegenübersteht.

So muss sich beispielsweise jeder Eigentümer an den Aufzugskosten beteiligen, auch wenn es in einem Haus keinen Aufzug gibt, aber dieses Gebäude Teil einer Anlage ist, wo Aufzüge in Betrieb sind. Ebenso muss sich jeder Eigentümer an den Aufwendungen für die Instandsetzung von Auto-Stellplätzen in einer gemeinschaftlichen Tiefgarage beteiligen, auch wenn ein einzelner Wohnungseigentümer kein Auto besitzt und deshalb keinen Stellplatz für sich in Anspruch nimmt. Auch wer als Nichtschwimmer das im Haus befindliche Bad niemals nutzt, muss dennoch die anteiligen Kosten für die Wartung der Anlage, für das Wasser und dessen Reinigung anteilig tragen.

Abweichende Regelungen vereinbaren

Diese Grundsätze gelten immer dann, wenn keine vom genannten Gesetz abweichenden Vereinbarungen getroffen sind. Ist dies dagegen der Fall, dann sind solche abweichenden Regelungen meistens bereits bei der Errichtung der Eigentumswohnungsanlage niedergelegt durch den Bauträger oder den Verkäufer der Wohneinheiten und sind der Teilungserklärung für das Grundstück oder Gemeinschaftsordnung zu entnehmen. Solche Sonderregelungen können beispielsweise vorsehen, dass die Gemeinschaftskosten nach der Wohnfläche oder nach der Zahl der Bewohner einer Eigentumswohnung verteilt werden; dieser Schlüssel kann wahlweise für einzelne oder für alle Kostenpositionen vereinbart werden. Einzelne Eigentümer oder Gruppen können durch eine solche Regelung von einzelnen Kosten sogar ganz befreit werden.

Die gesetzliche Vereinbarung oder die erwähnten, abweichenden Regelungen zur Kostenverteilung kann eine Eigentümer-Gemeinschaft später grundsätzlich und immer nur durch eine neue Vereinbarung ändern. Dazu ist allerdings die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sowie die Eintragung der neuen Vereinbarung in das Grundbuch. Somit ist im Falle des Verkaufs einer Wohnung auch der neu zur Gemeinschaft stoßende Eigentümer an diese abweichende Regelung gebunden.

Nun ist in der Praxis die Zustimmung aller Eigentümer zu einer Änderung der Kostenverteilung selten erreichbar. Andererseits kann sie aus vielerlei Gründen angezeigt sein. So erfolgt zum Beispiel die Abrechnung der Wasserkosten nicht immer verbrauchsabhängig; es ist aber nicht sehr gerecht, wenn ein einzelner Bewohner genauso viel bezahlen muss wie ein Paar.

In einigen Fällen lässt die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss zu. Ist dies nicht der Fall, können einzelne Eigentümer oder auch mehrere nach Treu und Glauben eine Änderung verlangen, wenn die bestehende Kostenverteilung "grob unbillig" ist. Einen solchen Änderungsanspruch müssen sie jedoch stets gerichtlich geltend machen, und das setzt voraus, dass der geltende Verteilungs-Schlüssel den Betroffenen eine konkrete und erhebliche Mehrbelastung aufbürdet. Diese muss im Regelfall um deutlich mehr als 20 Prozent höher liegen als bei einer sachgerechten Belastung, damit das Gericht einem Änderungsantrag wegen "grober Unbilligkeit" stattgibt.

Ein einfacher, praxisgerechter Weg

Nach derzeit noch herrschender - inzwischen allerdings auch umstrittener - Rechtsprechung bietet sich aber noch ein anderer praxisgerechter Weg, um die Kosten sachgerechter als nach der geltenden Regelung zu verteilen.

Danach kann von der gesetzlichen oder der ursprünglich vereinbarten Kostenverteilung auch durch mehrheitliche Beschlussfassung rechtswirksam und auf Dauer abgewichen werden, wenn ein entsprechender Mehrheitsbeschluss nicht innerhalb Monatsfrist angefochten wird und ein Gericht es für ungültig erklärt. Weil aber eine solche "Ersatz"- oder "Pseudovereinbarung" nicht in das Grundbuch eingetragen wird, sollten sich auch Käufer einer Eigentumswohnung in älteren Wohnungseigentums-Anlagen stets darüber informieren, ob auf diesem Beschlusswege eine andere Kostenverteilung erfolgte als die, die nach dem Gesetz vorgeschrieben ist oder in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden war.

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