Zeitung Heute : Rechtsanwalt Stephan Bultmann über das Landgerichtsurteil zu Gunsten von Mietern

Das Urteil hat Aufsehen erregt. Warum?

Der Berliner Immobilienmarkt ist fest in der Hand der Mieter. Wer vor Jahren seine Wohnung teuer mietete, ärgert sich über seine neuen Nachbarn, die ähnliche Wohnungen billiger bekommen. Das Landgericht Berlin untersagte diese Ungleichbehandlung von Mietern vergleichbarer Wohnungen. In diesem Fall focht Stephan Bultmann auf Seiten des Mieters dieses Urteil (AZ: 63S231/98) aus. Mit dem Rechtsanwalt der Kanzlei Schlawien Naab Partnerschaft sprach Ralf Schönball.

Das Urteil hat Aufsehen erregt. Warum?

Weder die Baugenossenschaften noch die Mieterschutzverbände haben es erwartet, weil das Landgericht in Hamburg 1980 befand, dass Genossenschaften ihre Mitglieder bei zurückgehendem Markt ungleich behandeln dürfen. Auf dieser Grundlage konnten Genossenschaften ihre Altmieter kräftiger zur Kasse bitten als neue Mieter, die wegen des Überangebotes auf dem Markt billiger in eine vergleichbare Wohnung einziehen konnten.

Das hat sich nun geändert?

Das Berliner Landgericht trat dieser Entscheidung entgegen, und das schlug wie eine Bombe ein. Es ging darum, dass eine Genossenschaft zwei Mietverträge in einem Abstand von knapp drei Monaten abschloss. Von einer Partei verlangte sie 20 Prozent mehr Nettokaltmiete als von der anderen. Zu Unrecht, befand das Landgericht. Hier hätte der Vermieter dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgebot Rechnung tragen müssen. Dem Wortlaut nach verlangt es, dass Gleiches gleich zu behandeln ist. Daraus leitete das Gericht zudem ab, dass dem benachteiligten Mieter ein Entschädigungsanspruch gegenüber der Genossenschaft zusteht. Ihm stand die volle Höhe der strittigen, zu viel bezahlten Miete zu.

Das heißt, das Gericht schlug sich ganz auf die Seite des Mieters?

Nein, denn für solche Fälle ist ein zweites Verfahren zur Grenze der Gleichbehandlung wichtig. Das Urteil erging im Oktober 1998 von derselben Kammer des Berliner Landgerichtes. Der Mieter einer Genossenschaftswohnung hatte geklagt, weil er mehr zahlte als ein Mitbewohner desselben Hauses, der neun Monate später einen Mietvertrag zu deutlich günstigeren Konditionen abgeschlossen hatte. In diesem Fall befand das Landgericht, dass der zeitliche Abstand zwischen den beiden Abschlüssen zu groß war. Daher sei eine unterschiedliche Höhe der Miete durchaus gerechtfertigt. Der Mieter musste den erhöhten Mietzins weiter bezahlen. Doch auch vor diesem Hintergrund ist das jüngste Urteil bemerkenswert. Denn in Berlin sagte das Gericht, dass eine schwächere Nachfrage am Markt allein noch kein Grund ist, eine unterschiedliche Behandlung der Mieter zu rechtfertigen.

Aber in dem einen Fall gibt das Gericht dem Markt Recht, im anderen dem Mieter. Ist das kein Widerspruch?

Nicht wenn man die Frage anhand des zeitlichen Abstands zwischen den Abschlüssen der zwei Mietverträge beantwortet. Ist der Abstand kurz, dann darf es keine Ungleichbehandlung von Mietern geben, zulässig ist dies nur bei langen Abständen. Diese Differenzierung hatte das Hamburger Gericht nicht getroffen. Es hatte die Nachfrage als einziges Kriterium für die Ungleichbehandlung des Mieters ausreichen lassen.

Welche Konsequenzen sollten Genossenschaften aus dem Urteil ziehen?

Sie sollten ihrer Pflicht, Mitglieder aufzuklären, noch besser nachgehen. Wenn aufgrund veränderter Marktlagen neue Vertragskonditionen gelten, dann müssen sie ihre Mieter, die kurz zuvor Mietverträge abschlossen haben, über die günstigeren Konditionen neuer Mieter informieren. Das hat einen größeren Verwaltungsaufwand zur Folge. Andererseits erspart es unnötige Prozesskosten. Denn wenn ein Mieter erst einmal vom Preisgefälle Wind bekommt, dann kann er den Gleichstellungsanspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Derzeit sind Wohnungen, die nach dem zweiten Förderweg subventioniert wurden, schwer zu vermieten. Alte Mieter beklagen, sie zahlten zu viel. Müssen nach dem Urteil nun alle Wohnungsunternehmen die Gleichstellung beachten?

Nein, das Urteil beschränkt sich auf die Wohnungsbaugenossenschaften. Wichtig ist zudem, dass lediglich kurz nacheinander abgeschlossene Verträge betroffen sind. Das Urteil des Landgerichtes bietet also auch keine Möglichkeit, vorzeitig oder schneller aus alten Verträgen mit langen Kündigungsfristen auszusteigen. Einschränkend ist das Urteil auch darin, dass die verglichenen Wohnungen die gleiche Ausstattung und die gleiche Lage bieten müssen. Die von unserem Urteil betroffenen Mieter wohnten im selben Haus in derselben Lage, die Wohnungen hatten die selbe Größe und Ausstattung. Sie waren nur auf zwei unterschiedlichen Geschossen.

Ungerecht dürften langjährige Mieter das Urteil dennoch empfinden. Müssen die weiter zahlen, was der Markt nicht hergibt?

Vertragsaufhebungen mit nachfolgenden Anpassungen an die marktgängigen Konditionen sind immer möglich. Das sollte im Interesse beider Parteien sein. Auch sähe ich unter Umständen eine Verletzung der genossenschaftsrechtlichen Treuepflicht, wenn die vom Mieter gekündigte Wohnung an einen neuen Interessenten vergeben würde, obwohl der Altmieter sein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu neuen Konditionen bekundete.

Hintergründe und Expertisen zu aktuellen Diskussionen: Tagesspiegel Causa, das Debattenmagazin des Tagesspiegels.

Hier geht es zu Tagesspiegel Causa!

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben