Regeln für geordnetes Zusammenleben : Streitpunkt Minderung

Leistung und Gegenleistung müssen sich entsprechen. Mieter können Mängel anrechnen.

Wolfgang Büser
Die Betriebskostenabrechnung ist als Streitthema ein Dauerbrenner.
Die Betriebskostenabrechnung ist als Streitthema ein Dauerbrenner.Foto: picture-alliance / dpa-tmn

Schließen zwei Parteien einen Mietvertrag, so liegt es auf der Hand, dass sich die beiden nicht unbedingt in allen darin geregelten Punkten auf Dauer einig sind. Zahllose Urteile haben immer wieder Passagen in den (oft vorformulierten) Verträgen bestätigt – oder für unwirksam erklärt. Allein der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren in mehr als 20 Entscheidungen allein „Mietminderungen“ aufs Korn genommen.

Vom höchsten deutschen Zivilgericht bestätigt wurde ein Mietminderungs-Anspruch unter anderem in folgenden Fällen:


Touristen als Nachbarn können den Wohnwert beeinträchtigen – Hier ging es darum, dass ein Hauseigentümer einige Wohnungen in der Anlage hauptsächlich an (überwiegend junge) Touristen vermietete, die nicht selten die Nacht zum Tag machten und auch nicht die Saubersten bei der Müllentsorgung waren. 20 Prozent Mietminderung wurde den übrigen Mietern zugestanden. (AZ: VIII ZR 155/11)


Auch möbliert dürfen nicht mehr als zehn Prozent „fehlen“ – Stellt sich heraus, dass eine möblierte Wohnung um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (hier waren es statt 50 qm nur 44,3 qm), so darf der Mieter – wie bei normalen Mietverhältnissen – die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen.

Der Vermieter könne nicht argumentieren, im Mietpreis sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden. (AZ: VIII ZR 209/10)


Auch wenn im Vertrag nichts zur Wohnungsgröße steht... – Auch wenn in einem Mietvertrag die Wohnungsgröße nicht angegeben ist, dies aber vor Abschluss des Vertrages in einer von der Maklerin übergebenen Grundrissskizze geschehen war (hier wurden 76 qm detailliert aufgelistet), so kann der Mieter einen Teil seiner überzahlten Miete zurückfordern, wenn er feststellt, dass die Wohnung tatsächlich nur 53 qm groß ist – und damit um sogar weit mehr als zehn Prozent unter der vorgegebenen Größe. (AZ: VIII ZR 256/09)


Maßgebend ist die Bruttomiete inklusive Nebenkosten – Der Mieter kann zur Berechnung einer (hier wegen Feuchtigkeitsschäden gerechtfertigten) Mietminderung die Brutto-Warmmiete (= Nettomiete plus Neben- und Heizkosten) als Berechnungsgrundlage nehmen. Ihm ist es nicht zuzumuten, die vom Mangel betroffenen Positionen herauszufiltern und im einzelnen zu erläutern, warum sie gemindert werden sollen, um dann – nachdem für jede Position ein „passender“ Minderungsprozentsatz gefunden wurde – eine Gesamtminderung vorzulegen. (AZ: XII ZR 225/03)


Auch bei den „Freien“ sind Schrägen weniger wert – Sieht ein Mietvertrag nicht ausdrücklich eine andere Regelung vor, so sind Schrägen auch in frei finanzierten Wohnungen bei weniger als einem Meter Höhe gar nicht und ab einem Meter bis unter zwei Metern Höhe nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Hier brachte das einem Mieter – obwohl er die Wohnung mit der angegebenen qm-Zahl vorher besichtigt und akzeptiert hatte – eine Mietminderung um mehr als zehn Prozent. (AZ: VIII ZR 44/03)

Wie setzt ein Mieter seine (vermeintlichen) Ansprüche auf eine Mietminderung durch? An erster Stelle steht das Gespräch mit dem Vermieter. Je nach Entfernung zum privaten oder gewerblichen Eigner kann der Auftakt ein Brief (Einschreiben, Rückschein) sein. Wird auf diese Weise keine Einigung erzielt, steht vor dem zweiten Schritt die Überlegung, ob mit dem Problem vor Gericht weiter gestritten (oder ein Mediator eingeschaltet) werden soll.

Wer einem Mieterverein angehört, der kann seine Aussichten am kostengünstigsten abklopfen. Ansonsten ist ein Beratungsgespräch mit einem Anwalt zu empfehlen. Eine Rechtsschutzversicherung unter Einschluss von Mietstreitigkeiten ist wegen des Kostenrisikos dabei eine gute Rückdeckung. Denn der eingeschaltete Anwalt muss schon im Vorfeld eine „hinreichende Aussicht auf Erfolg“ signalisieren, soll gegebenenfalls der Versicherungstopf Schutz bieten.

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