Zeitung Heute : Rolf-Alexander Schellenberg im Gespräch: "In Berlin sind die Preise viel zu hoch"

Im vergangenen Jahr haben sich zwei große Ka

Rolf-Alexander Schellenberg, Vorstand des Bau-Vereins zu Hamburg, über den Börsenkurs und die Strategie der nach eigenen Angaben einzigen reinen Immobilien-AG der Republik.

Im vergangenen Jahr haben sich zwei große Kapitalsammelstellen am Bau-Verein zu Hamburg beteiligt. Müssen Sie damit nicht befürchten, dass ihre konservative Unternehmenspolitik gefährdet ist?

Nein, denn bei unseren Beteiligungsgesellschaften handelt es sich um Unternehmen, die selbst Wert auf Sicherheit legen. Die ABP ist der zweitgrößte Vermögensverwalter der Welt mit einem Kapital von rund 300 Milliarden Mark. Der Fonds verwaltet die Pensionen der niederländischen Staatsangestellten, denn bei unserem europäischen Nachbarn gibt es kein gesetzliches Rentensystem wie hierzulande. Da die Alterssicherung von Angestellten auf dem Spiel steht, ist die Anlagepolitik konservativ. Der Neue Markt kommt für diesen Fonds erst gar nicht in Frage. Ein Investitions-Schwerpunkt legt der Fonds dagegen auf Immobilien und sei es mittelbar durch Beteiligungen an Unternehmen aus diesem Bereich wie dem Bau-Verein. Insgesamt 30 Milliarden hat die ABP in dieses Marktsegment investiert. Unser zweiter Anteilseigner ist die SFB. Sie hat ähnlich hohe Ansprüche, weil sie ebenfalls ein Pensionsfonds ist für die Beschäftigten der niederländischen Bauwirtschaft. Beide Fondsgesellschaften beschränken sich beim Bau-Verein auf eine reine Finanzbeteiligung. Sie entsenden zwei Repräsentanten in den Aufsichtsrat. Sie nehmen keinen Einfluss auf das operative Geschäft.

Bei einem Analysten-Treffen in Frankfurt am Main standen Sie unter Beschuss, weil sie sich angeblich zu stark auf die Verwaltung von Wohnungsbeständen beschränkten. Da bleibe wenig Phantasie, um den Kurs Ihrer Aktie in die Höhe zu treiben. ..

Das Gegenteil ist der Fall. Wir sind inzwischen ein Bestands- und Bestandsentwicklungsunternehmen und decken damit alle Funktionen eines dynamischen Wohnungsunternehmens ab. Unter den Immobilien-Aktiengesellschaften gibt es wohl nur wenig andere Unternehmen mit einem ähnlich guten Float. Neben der 48-prozentigen Beteiligung durch die genannten Pensionsfonds sind 50 Prozent der übrigen Aktien breit gestreut. Dadurch ist die Liquidität in Aktien sehr hoch. Das verlangen Aktionäre ja auch, weil ihr Papier dadurch gut gehandelt wird. Zudem haben wir in den vergangenen zwei Jahren zwei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Vor zwei Jahren um 56 Millionen und 2000 um 20 Millionen Mark. Auch in Zukunft werden regelmäßig weitere Kapitalerhöhungen folgen, weil wir so das Eigenkapital für unsere neuen Projekte einsammeln; den Rest finanziert die Bank.

Das ist ja wie beim Hauseigentümer: Die Bank finanziert die Immobilie höchstens zu 80 Prozent, den Rest muss er auf der hohen Kante haben...

Wenn Sie so wollen. Unsere Eigenkapitalquote beträgt auch über das ganze Unternehmen 20 Prozent. Im Unterschied zu anderen so genannten Immobilien-AGs beschränkt sich unser Geschäft tatsächlich einzig und allein auf Immobilien.

Sind Sie denn zufrieden mit dem Aktienkurs?

Unsere Börsenkapitalisierung liegt über 200 Millionen Mark. Der Aktienkurs liegt derzeit bei 14 Euro, und wird weiter steigen. Ich glaube, auch unsere Teilhaber können zufrieden sein, denn 1999 haben wir mit einem Umsatz von 328 Millionen Mark unser Ziel übertroffen und einen Jahresüberschuss von 18,8 Millionen Mark erzielt. Sieben Millionen hat der Bau-Verein ausgeschüttet und die übrigen Mittel den Rücklagen zugeführt. Das verwenden wir auf neue Projekte. Der Immobilienbestand hat einen Verkehrswert von rund 1,2 Milliarden Mark.

Zum Beispiel in Berlin?

Ja, auf Berlin legen wir einen Schwerpunkt. Ich bin überzeugt, dass die Mieten in der Stadt sich an das Niveau anderer Metropolen anpassen werden. Noch liegen sie bei sieben bis neun Mark, während sie in Frankfurt und Düsseldorf eher um 14 Mark pendeln. Das ist natürlich eine langfristige Betrachtung, aber wir investieren auch langfristig. Zum Beispiel bei unserer Gartenstadt Zehlendorf-Süd. Zwei Drittel der Wohnungen wollen wir behalten, ein Drittel verkaufen, vorranging an Mieter. Mit einem Preis von 2600 Mark für die umfassend sanierten und modernisierten Wohnungen aus den 60er Jahren machen wir Mietern ein attraktives Angebot. Für Neubauten im Dachgeschoss müssen Käufer 4490 Mark pro Quadratmeter zahlen.

Dabei dürften Sie für den Quadratmeter damals kaum für mehr als 1300 Mark pro Quadratmeter bezahlt haben.

Wir haben die Wohnungen von der Gehag erworben, als diese noch nicht privatisiert war und Stillschweigen über den Kaufpreis vereinbart. Außerdem investieren wir 50 Millionen Mark in das Gebiet. Neben den 500 Bestandswohnungen kommen 110 neue Wohnungen durch Aufstockungen und ein kleiner Teil durch Neubauten im Gebiet hinzu. Natürlich verdienen wir Geld, das müssen wir. Aber wir haben die letzten 100 Jahre bewiesen, dass der Mieter an erster Stelle steht. Er bezahlt ja auch. Längst nicht alle der neuen, in der Wohnungswirtschaft teilweise unerfahrenen, Investoren nehmen den Mieter so ernst wie wir.

Aus wohlverstandenem Eigeninteresse streicheln Sie die Mieter, wenn Sie die Objekte im Bestand halten wollen. Schließlich geht es um ihre eigenen Einnahmen. Sie haben sich auch am Bieterverfahren für die GSW beteiligt. Was erwartet deren Mieter und wieviel Milliarden legen Sie auf den Tisch?

Stochern im Dunkeln nutzt niemandem etwas. Wir warten auf die Unterlagen. Bekanntlich bereitet das Bankhaus Sal Oppenheim das Unternehmen für die Ausschreibung auf. Erst dann werden wir klarer sehen. Im Übrigen ist ein wichtiger Punkt allen Beteiligten klar. Jede Million, die der Verkäufer über das angemessene Maß hinaus verlangt, erschwert eine sozialverträgliche Sanierung des Bestandes. Das Verhältnis ist wie das kommunizierender Röhren.

Haben Sie denn Geld genug?

Wir haben starke Partner. Wir haben letztes Jahr 1000 Wohnungen gekauft und dieses Jahr werden es ähnlich viele sein. Es dürfen aber auch mal 2000 oder 3000 auf einen Schlag sein. Allerdings werden in Berlin oft viel zu hohe Preise verlangt. Da legen wir uns dann Zurückhaltung auf; denn wir können bei überteuerten Einkäufen nicht mehr zusammen mit den Mietern unser Modell der Bestandsentwicklung und der Mieterprivatisierung umsetzen.

Wie würden Sie vorgehen, wenn Sie den Zuschlag für die GSW bekämen?

Ähnlich wie bei unseren anderen Projekten auch. In München zum Beispiel haben wir 1996 von einer Philip Holzmann-Tochter ein Areal mit 500 Wohnungen erworben. Wir haben zusammen mit den Mietern und den Vertretern der Gemeinde die Renovierung, Modernisierung und Bestandsergänzungen diskutiert. Am Ende haben fast 70 Prozent aller Mieter den Maßnahmen zugestimmt. Ob München oder Berlin-Zehlendorf in Deutschland sind 60 Prozent aller Wohnungen älter als 30 Jahre. Ein weiteres Problem in Siedlungen aus den 60er Jahren ist, dass die Kinder aus den Wohnungen der Eltern ausgezogen sind, so dass die Bevölkerungsstruktur nicht mehr stimmt. Hier muss man gegensteuern, zumal Schulen und Kitas, die ganze Infrastruktur noch steht. Auf der grünen Wiese oder im Speckgürtel muss man das alles erst teuer bezahlen. Durch Sanierungen, Aufstockungen und vereinzelte Neubauten in Bestandsquartieren beleben wir diese schon bestehenden Viertel und stabilisieren diese durch den Verkauf von Wohnungen an Mieter und Selbstnutzer. Diese Unternehmensphilosophie ist auch unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten positiv zu sehen.

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