Zeitung Heute : Schädlingsbekämpfung: Das große Krabbeln

Andreas Lohse

Die Zeit des Winterschlafs ist endgültig vorbei. Die Pflanzen blühen und das Getier wird geschäftig. Doch nicht jedes Tierchen bleibt vor der Wohnungstür und wird damit schnell zum unerwünschten Mitbewohner. Eine Ratte im Hof macht dabei noch keine Schädlingsbekämpfung notwendig. Ein Ameisennest in der Küche dagegen schon. Ist eine Wohnung von Ungeziefer befallen, gilt dies als Mangel an der Mietsache und kann eine Mietminderung zur Folge haben. Führen Ungezieferbefall und fehlerhafte Schädlingsbekämpfung des Vermieters dazu, dass der Aufenthalt in der Wohnung unerträglich wird, kann die Miete sogar bis auf "Null" gemindert werden, urteilte in einem Fall das Amtsgericht Aachen. Der Vermieter ist dem Mieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn er bei der Mietvertragsanbahnung verschweigt, dass die Wohnung von Schädlingen befallen ist und dass seine Bekämpfungsmaßnahmen erfolglos waren, meinten die Richter (Az. 80 C 569 / 97).

Um die Beseitigung des Ungeziefers hat sich der Vermieter zu kümmern. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter die Räume auf seine Kosten von Ungeziefer freizuhalten hat, erklärte das Amtsgericht Bonn für unwirksam. Nach der so genannten Zweiten Berechnungsverordnung (Anlage 3, § 27 II. BV) sind die Kosten für Schädlingsbekämpfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar - allerdings nur dann, wenn diese Kosten auf den gemeinschaftlich genutzten Flächen entstehen, etwa in Fluren, im Treppenhaus oder im Kellergang.

Kann der Vermieter nun die ihm entstandenen Auslagen über die Betriebskostenabrechnung in jedem Fall wieder hereinholen? Nicht zwangsläufig, meint das LG Siegen: "Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt", deren erforderlichen jährlichen Turnus der Vermieter nachweisen muss (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 92, 630). "Die Bekämpfung eines besonderen Ungezieferbefalls" trägt der Vermieter allein, meinte zwar auch das AG Köln (WM 92, 630), wurde aber vom örtlichen Landgericht im Einzelfall eines anderen belehrt: "Die Umlagefähigkeit von Ungezieferbekämpfungskosten ist nicht an die Voraussetzung geknüpft, dass die Bekämpfungsmaßnahmen turnusmäßig anfallen." Auch die Kosten für eine akute Bekämpfung seien gesondert umlegbar (ZMR 95, XII).

Im Rahmen eines umfangreichen Falles vor dem Landgericht Berlin kam auch die Bekämpfung von Schädlingen zur Sprache. So hatte ein Vermieter die Bekämpfung von Ameisen und Wespen gemäß den Vereinbarungen des Mietvertrages unter dem Sammelbegriff "Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung" als Betriebskosten umgelegt. Die Richter indes differenzierten hier zwischen Haus und Hof: Sie bezeichneten es als "fraglich, ob auf dem Anwesen bekämpfte Ameisen und Wespen Ungeziefer in diesem Sinne" seien. "Ameisen und Wespen, die auf einem Anwesen bekämpft werden, sind kein Ungeziefer" - außerhalb von Wohnhäusern haben sie ihren natürlichen Lebensraum. Diese diffizile Unterscheidung von "Ungeziefer im Haus" und "Ungeziefer auf dem Anwesen" wurde letztlich jedoch nicht weitergeführt, da es sich "in jedem Fall um keine laufenden Aufwendungen" gehandelt habe (Az. 63 S 2 / 00).

Unwirksame Klauseln

Die Kosten für Schädlingsbekämpfung in einzelnen Wohnungen sind in keinem Fall auf alle Mieter umlegbar, meint man beim Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine. Hin und wieder verwendete Mietvertragsklauseln, wonach der Mieter zu beweisen habe, dass "der Schädlingsbefall nicht von ihm oder Mitmietern oder Besuchern verursacht" worden sei, sind ebenso unwirksam wie solche, dass "die Mieter die Kosten für vom Vermieter durchgeführte oder veranlasste Bekämpfungsmaßnahmen zu tragen haben", heißt es in der Zeitschrift "Das Grundeigentum". Doch genau an diesem Punkt kommt es häufig zum Streit: Rührt das Ungeziefer vom Mieter her, hat er es gar eingeschleppt, hat "dieser selbst Maßnahmen zur Vernichtung in die Wege zu leiten", meint man beim Deutschen Mieterbund. Lässt sich im Vorhinein nicht feststellen, woher die Schädlinge stammen, und kann der Vermieter später nachweisen dass der Befall nicht seinem Verantwortungsbereich unterliegt, müsse der Mieter laut Grundeigentum "den Entlastungsbeweis führen" - so, wie bei jedem anderen Wohnungsmangel unter Umständen auch.

Wer Ungeziefer in seiner Wohnung entdeckt, sollte auf jeden Fall unverzüglich den Vermieter informieren: In einem Fall vor dem Landgericht Hamburg hatte eine Mieterin ihre Wohnung wegen eines Auslandsaufenthaltes untervermietet. Während dieser Zeit kam es offenbar zu einem Befall der Räume mit Schaben, die der Vermieter bekämpfen ließ. Die Kosten dafür, immerhin fast 4500 Mark, wollte er als Schadensersatz von der Mieterin einklagen und behauptete, der Untermieter habe den Schädlingsbefall verursacht. Wäre der Befall rechtzeitig angezeigt worden, wären allenfalls Kosten von rund 230 Mark entstanden. Das Amtsgericht hatte die Klage jedoch zuvor bereits abgewiesen, weil auch in anderen Wohnungen des Hauses Schaben auftraten und dem Richter nicht ersichtlich war, weshalb "ausgerechnet die unterlassene Anzeige" durch die Mieterin "ursächlich für die Ausbreitung" der Schaben gewesen sein sollte.

Das Landgericht folgte später dieser Auffassung und meinte, das Amtsgericht habe die Schadensersatzansprüche "zu Recht abgewiesen". Ein Mieter verstoße "gegen die Anzeigepflicht nur und erst dann, wenn er einen Schaden innerhalb des Mietobjekts kennt oder grob fahrlässig nicht zur Kenntnis nimmt und eine Anzeige unterlässt." Der Vermieter blieb auf seinen Kosten sitzen (Az. 316 S 180 / 98).

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