Zeitung Heute : Seit Januar können Laubenpieper ihren Pächtern kündigen. Rechtsanwalt Gunnar Schnabel gibt Auskunft

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Die Regelungen zur Datschenproblematik sind seit 1995 in Gesetzesform gegossen. Gibt es überhaupt noch Probleme?

Gewiss, denn in den letzten fünf Jahren herrschte nur ein Burgfrieden. Bis Anfang 2000 bestand ein gesetzlicher Kündigungsausschluss. Die Eigentümer konnten den Nutzern ihrer Datschen also den Pachtvertrag nicht aufkündigen. Daher gab es auch keine nennenswerte Anzahl von Streitigkeiten. Das ist passé. Die Prozesslawine rollt.

Mit welchen gerichtlichen Streitigkeiten rechnen sie denn?

Die ersten Verfahren laufen. Ein ständiger Streitpunkt ist die Frage, ob Kündigung durch einen Eigentümer berechtigt ist. Die Auflösung eines Pachtvertrages bedarf eines besonderen Grundes. Diesen muss der Eigentümer auch nachweisen können. Ein solches Begehren ist etwa durchsetzbar, wenn der Eigentümer oder seine Familie das verpachtete und mit einer Datsche bebaute Grundstück zurückhaben möchte, um darauf ein Eigenheim zu errichten. Etwas anderes ist es, wenn keine Bauten auf der Liegenschaft stehen. Dann genügt es, wenn ein Investor beabsichtigt, eine Immobilie auf der Fläche zu errichten. Diesen Fall bezeichne ich als investives Kündigungsrecht. Hier ist es dem Alteigentümer sogar gestattet, sein Erholungsgrundstück vorher an diesen Investor zu verkaufen. Um dem Nutzer kündigen zu können, muss er das Grundstück also nicht unbedingt danach auch selbst nutzen.

Umstritten dürfte die Entschädigung von Bauten auf Erholungsgrundstücken sein.

Ja, dies stellt einen der häufigsten Streitpunkte dar, weil die gesetzliche Regelung kompliziert und für den Laien nahezu unverständlich ist. Oftmals gibt es zwischen den hohen Forderungen der Nutzer und den gerichtlich anerkannten Entschädigungsansprüchen sehr große Unterschiede. Nutzer fordern gerne um die 100 000 Mark, die Richter sprechen ihnen in der Regel aber nur einen Bruchteil dieser Summe zu.

Wie ermessen die Richter den Wert der Bauten auf Erholungsgrundstücken?

Die Entschädigung hängt davon ab, ob der Nutzer über eine Baugenehmigung verfügte, bevor er seine Datsche errichtete. Schwarzbauten werden nicht entschädigt. Nicht genehmigte Bauten muss der Nutzer sogar auf eigene Kosten entfernen. Solche Fälle sind häufig, wobei viele Nutzer die Erholungsflächen auch mit mehr als der zulässigen Grundfläche bebauten. In den anderen Fällen, wo eine Baugenehmigung vorlag, ist der Zeitwert zu entschädigen.

Und diesen Zeitwert ermitteln Gutachter?

Ja, wobei die Bewertungsrichtlinie der Wertermittlungsverordnung maßgeblich ist. Der Substanzwert bildet die Grundlage der Entschädigung. Es kommt nicht darauf an, welchen Wert die Datsche für Eigentümer oder Käufer hat. Nur der objektive Wert des Baus ist maßgeblich. Dabei prüfen die Gutachter die Größe des umbauten Raums, die eingesetzten Baustoffe, und davon ziehen sie die Abnutzung ab. Bei einem guten Zustand ergeben sich Entschädigungsbeträge bis zu 15 000 Mark. Dies gilt etwa für die normierten Fertigteilbungalows Typ B34 oder Luckenwalde. Darüberhinaus bekommt der Nutzer Bares für seine Anpflanzungen auf dem Grundstück. Dies kann ihm noch einmal einige tausend Mark einbringen.

Auch zum Modrow-Gesetz stellte der Bundesgerichtshof (BGH) einiges klar. Was?

Ja das BGH hat die in der Nachwendezeit abgeschlossenen Kaufverträge in der Regel als rechtswirksam bewertet. Die Folge ist, dass die Nutzer meistens vom Alteigentümer das Grundstück zum halben Verkehrswert abkaufen dürfen. Dies ist auch gegen den Willen des Eigentümers möglich. Das Gespräch führte Ralf Schönball

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