Zeitung Heute : Steuersparmodelle: "Nun haften alle für unseriöse Berater" - Interview mit Tobias Neumeier

Der BGH hat die Haftung der Verkäufer Ste

Tobias Neumeier ist Rechtsanwalt in München und spezialisiert auf Fragen der Haftung beim Verkauf und Vertrieb von Immobilien.



Der BGH hat die Haftung der Verkäufer von Steuersparmodellen verschärft. Sie sprechen von einem bahnbrechenden Urteil. Warum?

Weil nicht nur der Verkäufer haftet, wenn er einem arglosen Verbraucher eine unrentable Immobilie oder einen unwirtschaftlichen Fonds mit falschen Versprechungen andrehte, sondern auch die ihn beauftragende Vertriebsgesellschaft. Das ist deshalb wichtig, weil viele Bauträger oder Fondsgesellschaften ihre Immobilie mit Hilfe von Vermittlern aus Vertrieben an den Mann brachten. In Fachkreisen spricht man von externen oder internen Vertriebsstrukturen. Bei ersteren beauftragen die Bauträger oder Fondsgesellschaften selbständige Unternehmen mit dem Verkauf, bei internen Vertriebsstrukturen vermarktet der Bauträger oder eines seiner Tochterunternehmen die Produkte. Bevor das BGH sein Urteil erließ, hatten wir das Problem der Zurechnung. Wir mussten beweisen, dass ein ganz konkretes Unternehmen oder ein bestimmter Berater persönlich zuständig dafür war, dass der Anleger statt der versprochenen Rendite nichts als Schulden bekam. Nun haften alle am Projekt Beteiligten.

Was kann der getäuschte Anleger bei einem Rechtsstreit erwarten? Bekommt er das investierte Geld zurück?

Es gibt zwei Modelle der Schadensabwicklung. Das erste ist die so genannte Begleichung des Differenzschadens. Das heißt, der Kläger behält die erworbene Immobilie oder den Fondsanteil, der unseriöse Berater muss ihm aber die Differenz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Immobilie bezahlen. Das ist keine unbeträchtliche Summe, denn der tatsächliche Wert des Gebäudes liegt in vielen Fällen weit unter der Hälfte des Kaufpreises. In Extremfällen beträgt er bis zu einem Achtel des Wertes, und dies ist keineswegs eine Seltenheit.

Allerdings streiten die Experten auch über die Art, wie der Wert einer Immobilie zu ermitteln ist. Wie schlichten Gerichte solche Streitigkeiten?

Natürlich gibt es unterschiedliche Methoden der Wertermittlung. Es kann der Differenzschaden eingeklagt werden. Dies bedeutet, die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Immobilie zuzüglich der sonstigen Schadensposten wie Darlehenszinsen und Hausgeld, ist zu ersetzen. Der Differenzschaden ist im Rechtsstreit durch ein Wertgutachten zu ermitteln. Wenn es sich um eine Kapitalanlage handelt, setzen die Gerichte den Ertragswert an. Diesen ermittelt ein Gutachter auf Grundlage der Mieteinnahmen. Wenn deren Höhe nicht festzustellen ist, weil die Immobilie leer steht, dann setzen sie die ortsüblichen Werte an. Die ortsübliche Jahresmiete multiplizieren sie dann mit Vervielfältigern zwischen 15 und 21. Das enspricht einer theoretischen Verzinsung des eingesetzten Kapitals zwischen 4,76 Prozent und 6,6 Prozent.

Sie erwähnten die Möglichkeit eines großen Schadensersatzes. Worin besteht der?

Hier berechnet sich der Gesamtschaden wie folgt. Das Gericht legt den ursprünglich gezahlten Kaufpreis für die Immobilie zugrunde und addiert alle Nebenkosten hinzu, also Zinsen für das Baugeld, das Hausgeld sowie die Nebenkosten für den Erwerb, also beispielsweise Maklergebühr, Gerichtskosten sowie Grundbuchgebühren. Von dieser Gesamtsumme werden dann die Steuervorteile des getäuschten Anlegers abgezogen sowie die von ihm erlösten Mieteinnahmen. Die Differenz ist dann der Gesamtschaden. Ein unseriöser Berater muss diesen Schaden ersetzen, im Gegenzug muss ihm der Kläger die Wohnung übereignen.

Können Sie auf dieser Grundlage in der Praxis jeden Fall fragwürdiger Anleger-Beratung wieder aufrollen?

Im Prinzip schon. Wir prüfen natürlich zunächst die Voraussetzungen. Zum einen muss der Kläger nachweisen können, dass der Berater ihm falsche Angaben gemacht hatte. Dies erfolgt zum Beispiel durch Aussagen von Zeugen. Das kann ein Bekannter, ein Lebensgefährte oder ein Freund sein. Auch eine anderer Geschädigter desselben Beraters kommt als Zeuge in Frage. Die Gerichte prüfen natürlich deren Glaubwürdigkeit. Inzwischen sind die Urteile aber so verbraucherfreundlich, dass sie in gewissen Fällen die Beweislast umgekehrt haben. Der Kläger muss nur noch beweisen, dass eine Beratung stattfand. Hat er keine Zeugen, reicht dazu auch ein Berechnungsbeispiel. In den meisten Fällen haben betrügerische Berater Immobilien oder Fonds mit schwindelerregenden Zahlenbeispielen schöngerechnet. Ob dies handschriftlich oder per Computer erfolgte, spielt dabei keine Rolle.

Was ist, wenn der Berater alles leugnet?

Das tun sie in der Regel nicht, weil die Käufer eine Makler- oder Marketinggebühr an den Berater entrichtet haben. Ist dies geschehen, dann muss der Vertriebsmann nachweisen, dass er ordnungsgemäß beraten hat. Das versucht er zwar regelmäßig vor Gericht und plötzlich finden sich auch noch Zeugen für seine Darstellung. Aber meistens gilt doch non liquet, das heißt, das Gericht folgt seiner Beweisführung also nicht.

In Krisenzeiten rechtfertigen sich Bauträger und Vertriebe für ihre leeren Versprechungen damit, dass sie dem Markt die Schuld geben. Dann heißt es, ein Preisrutsch dieser Größenordnung habe niemand voraussehen können. Ist das nicht entlastend?

Nein. Die meisten Steuermodelle wurden ohnedies überteuert verkauft, denn viele Bauträger schlugen zu hohe Gewinne auf die Bausumme drauf. Den Anlegern in München konnte er sie dennoch gut andrehen. Denn wer hierzulande hört, dass in Plauen eine Immobilie für 4500 Mark pro Quadratmeter zu haben ist, greift zu, denn er setzt die Münchener Quadratmeterpreise von 6000 Mark als üblich voraus. Die Aufgabe von Beratern wäre es, Käufer auf regionale Unterschiede hinzuweisen. Tatsächlich rechneten sie aber oft die Objekte schön. Sie schützten zudem häufig noch eine Bankprüfung vor, nur weil ein Geldhaus dem Bauträger einen Kredit für das Projekt gewährt hatte. Von Rechts wegen ist jeder Berater verpflichtet darauf hinzuweisen, dass die Preise von Immobilien starken Schwankungen unterliegen. Diese so genannten Schweinezyklen sind bekannt aus den letzten 40 Jahren. Berater müssen darauf aufmerksam machen, dass die Mieterlöse und der Wert der Immobilie stark fallen können. Tatsächlich haben die meisten so genannten Berater beim Verkauf aber versprochen, dass die Preise steigen und steigen.

Diese Beweisführung ist also nicht weiter schwierig zu erbringen?

Zumindest für Rechtsanwälte, die die Rechtsprechung kennen. Das ist aber nicht immer der Fall. Nicht einmal alle Richter kennen das neue Urteil, sowie Urteile zur Beweislastumkehr und zu anderen Problemen der Haftung beim Immobilienvertrieb.

Sind diese Urteile nicht mehr angreifbar? Schließlich geht es um viel Geld, auch für solvente Vertriebsorganisationen wie den AWD. Gesellschaften wie diese werden auch angesichts ihres bevorstehenden Börsenganges kaum das Risiko von Rückforderungsklagen eingehen wollen oder?

Die Rechtsprechung wird sich eher noch weiter verschärfen. Und das gerade ergangene Urteil löst viele Probleme, insbesondere, wenn seinerzeit eine Unternehmensgruppe aufgetreten war. Zuvor hatten wir immer das Problem festzustellen, zu welcher Einrichtung ein konkreter Berater gehörte. Denn meistens sind Vertriebe in viele Einzelfirmen mit komplizierten Verflechtungen untergliedert. Das verlangte eine aufwändige Recherche, um die genaue Zugehörigkeit eines Beraters auszumachen. Hinzu kam, dass manche Unternehmen die Tätigkeit eines Beraters einfach verleugneten. Dieses Problem haben wir jetzt nicht mehr, denn der BGH hat eine gesamtschuldnerische Haftung aller an der Unternehmensgruppe beteiligten Firmen statuiert.

Was ist mit den so genannten freien Handelsvertretern. Bekommen Sie die auch zu fassen?

Dies bleibt ein Problem. Wenn es zum Prozess kommt, dann ist das Geld weg oder die Vertreter tauchen ganz ab. Dann versuchen wir ein anderes am Projekt beteiligtes Unternehmen zu verklagen. Auch hier erleichtert uns das neue BGH-Urteil die Arbeit. Denn die Haftung bezieht sich nicht nur auf Schachtelfirmen in Vertrieben, sondern auch auf alle anderen mittelbar beteiligten Partner des Bauprojektes. Das geht bis hinunter zum Bauträger.

Was ist, wenn im Vertrag Verkäufer oder Vertriebsmann festhalten, dass sie keinerlei Haftung für ihre Beratung übernehmen?

Diese Klausel ist unwirksam, weil es eine so genannte Kardinalpflicht ist, dass eine Beratung ordnungsgemäß erfolgt. Eine solche Haftungsausschluss-Klausel verstößt damit gegen das AGB-Gesetz, dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

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