Zeitung Heute : Streitbare Gemeinschaft

Was Wohnungseigentümer erwartet.

Maik Heitmann Silke Zorn

„Mieter in den eigenen vier Wänden“ – so werden Wohnungseigentümer bisweilen bezeichnet. Denn es gibt eine Reihe von Spielregeln, die in einer Eigentümergemeinschaft einzuhalten sind. Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Überblick:

TEILUNGSERKLÄRUNG

Die Teilungserklärung regelt, wem welche Teile einer Wohnanlage gehören. Jeder Miteigentümer ist dort mit seinen Anteilen am Objekt eingetragen; die Erklärung ist Teil des Grundbuchs.

Neben dem Sondereigentum jeden Eigentümers an seiner Wohneinheit gibt es Räume, an denen Teileigentum besteht. Das sind Bereiche, die keinen Wohnzwecken dienen und die die Eigentümer gemeinsam nutzen, zum Beispiel einen Wäschekeller.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen schließlich alle Bestandteile des Hauses wie Dach, Fundament, Treppenhaus, Grundstück – und die Wohnungseingangstüren, wie der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschied (AZ: V ZR 212/12).

GEMEINSCHAFTSORDNUNG

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Satzung aller Eigentümer. Hier werden Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen festgelegt. Dürfen Tiere gehalten werden? Wie ist die Parkplatzordnung? Wie wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt?

Die Gemeinschaftsordnung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Kaufinteressenten sollten daher genau überlegen, ob sie mit den getroffenen Regelungen leben können. Außerdem sollte man prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung zum Beispiel die Übernahme finanzieller Verpflichtungen des Voreigentümers vorschreibt.

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Auf der Versammlung der Wohnungseigentümer stimmen alle über die Wünsche einzelner ab – je nach Maßnahme mit verschiedenen Mehrheiten. Für die meisten Entscheidungen genügt die einfache Mehrheit: die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, die Höhe und Anlageform der Instandhaltungsrücklage oder die Anstellung eines Hausmeisters.

Bei anderen Entscheidungen wie der Änderung der Gemeinschaftsordnung oder baulichen Veränderungen müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen – nicht nur die anwesenden.

HAUSGELD & SONDERUMLAGE

Jeder Eigentümer muss ein Hausgeld zahlen. Damit werden wichtige Bestandteile der Gemeinschaft unterhalten: der Hausverwalter, die laufenden Betriebskosten und die Instandhaltung des Gebäudes. Auch sollen daraus Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen gebildet werden.

Reicht das veranschlagte Hausgeld nicht aus, weil zum Beispiel unvorhersehbare Reparaturen nötig werden, müssen die Eigentümer eine Sonderumlage zahlen, die durch Mehrheitsbeschluss erhoben wird.

HAUSORDNUNG

Schließlich regelt eine Hausordnung – ähnlich wie in Mietimmobilien – das tägliche Miteinander. Dazu gehören zum Beispiel das Einhalten von Ruhezeiten oder das korrekte Anbringen von Blumenkästen an Balkonen.Maik Heitmann/Silke Zorn

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