Zeitung Heute : Tipp: Was sie bei Immobiliengeschäften im Sonnenstaat beachten sollten

Carlos Ramallo Pallast

Folgendes sollte der Käufer von spanischen Immobilien unbedingt beachten

Hierzulande ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nicht bindend. Anders in Spanien. Dort gilt der vereinbarte Preis auch ohne Notar. Eine notarielle Beurkundung wird nur für die Eintragung ins Grundbuch benötigt. Solange dieser Eintrag nicht erfolgt ist, kann der Verkäufer die Immobilie trotz Vertrag an andere Interessenten verkaufen.

Anders als in Deutschland sind spanische Notare nicht zur Beratung und Aufklärung der Vertragsparteien verpflichtet. Sie stellen lediglich die Identität der Vertragsparteien und das Datum des Verkaufes fest. Erstellung und Überprüfung des Kaufvertrages sollte ein spanischer Anwalt übernehmen.

Wer sich bei der Überprüfung der Immobilie lediglich auf einen aktuellen Grundbuchauszug verlässt, riskiert böse Überraschungen. Im Grundbuch eingetragen sind Hypotheken oder Nutzungsrechte Dritter, nicht aber Beschränkungen der Bebaubarkeit des Grundstücks, Steuerschulden des Voreigentümers, Mietverhältnisse und andere Belastungen. Das alles erfährt der Erwerber bei den zuständigen Behörden.

Es ist keine Seltenheit, dass der Verkäufer von mehreren Interessenten Anzahlungen für ein und das selbe Objekt in Empfang nimmt und schlussendlich an den Meistbietenden veräußert. Alle anderen erhalten ihre Anzahlung zurück. Soll die Anzahlung den Kauf abschließend sichern, müssen die Parteien einen sogenannten Optionsvertrag schließen. Dadurch kann der Verkäufer die Immobilie nicht an einen Dritten veräußern.

Wer sein Ferienhaus aus dem Koffer bezahlen will, muss mitgebrachtes Bargeld an der Grenze als Devisen anmelden. Ohne Anmeldebestätigung verweigert der Notar die Beurkundung des Kaufvertrags. Die spanischen Behörden melden eingeführte Geldbeträge übrigens nicht den deutschen Finanzämtern.

Für spanische Immobilien fällt im Erbfall eine hohe Erbschaftssteuer beim iberischen Fiskus an. Zu deren Bemessung ziehen die Behörden auch die Vermögensverhältnisse des Erben heran. Übersteigt der Wert des Nachlasses 1,5 Millionen Mark, kann die Erbschaftssteuer bis zu 34 Prozent des Katasterwerts betragen. Erben, die mit dem Erblasser nicht verwandt sind, zahlen bis zu 82 Prozent. Wer eine Gesellschaft gründet und das Objekt in deren Vermögen einbringt, umgeht die Erbschaftssteuer. Das geht nur, bevor der Erbfall eingetreten ist.

Der tatsächlich bezahlte Kaufpreis übersteigt in Spanien fast immer den im beurkundeten Vertrag genannten Preis. Das spart beiden Parteien Steuern, deren Höhe sich am Kaufpreis bemisst. Fällt diese sogenannte Unterverbriefung auf, drohen den Beteiligten drakonische Strafen.

Bauträger verlangen für im Bau befindliche Objekte in der Regel Abschlagszahlungen gemäß Baufortschritt. Ins Grundbuch gelangt der Käufer erst nach der letzten Zahlung. Geht der Bauträger vorher in Konkurs, sind die Anzahlungen verloren. Käufer sollten deshalb für ihre Anzahlungen eine Bankbürgschaft verlangen. Nach spanischem Recht steht ihnen diese Sicherheit ohnehin zu.Der Autor ist Rechtsanwalt in Köln sowie in Spanien.

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