Zeitung Heute : Tipps für die Grundstückssuche

Detlef Pohl

Viele Familien wissen vor dem Bau eigener vier Wände eigentlich nur, daß sie mindestens 100 Quadratmeter Wohnfläche brauchen. Dass sie dazu ein mindestens 500 Quadratmeter großes Grundstück benötigen, ist ihnen seltener bekannt. Ein Bauplatz dieser Größe ist in den üblichen städtischen Lagen von Berlin oder Potsdam für die meisten Haushalte nicht zu bezahlen. In Cottbus dagegen sind freistehende Eigenheime nach Beobachtung des Verbandes Deutscher Makler (VDM) für weniger als 200 000 Mark zu haben, Grundstück inclusive. Im Folgenden einige Tipps zur Baulandsuche.

Die Preise für Baugrundstücke im Westen der Republik betrugen 1999 im Schnitt 138 Mark pro Quadratmeter, im Osten 89 DM. Regional schwanken die Preise stark. Unterm Strich sind für 500 Quadratmeter Bauland mindestens 100 000 DM zu berappen. Dem Preis fürs Grundstück addieren sich Kosten für den Bau - und die Erschließung: die Verlegung von Rohren zu den Netzen für Wasser und Strom etwa. Alles in allem kommen so weitere 300 000 Mark zusammen. Mindestens, und sie steigen schnell je nach Bauart und bei speziellen Wünschen nach Grundrissen oder Einrichtung. Häuser auf kleinen Grundstücken sind oft preiswert: Reihenhäuser zum Beispiel. Auch eine mittlere "Verdichtung" kann die Kosten dämpfen, der Bau eines Zweifamilien- oder Doppelhauses verbraucht bis zu zwei Drittel weniger Bauland. Am teuersten kommt das freistehende Einfamilienhaus, das den großzügigsten Grundriß ermöglicht und einen Freibereich bietet.

Für solche Immobilien sind in Berlin in mittlerer Lage 300 bis 600 Mark für den Quadratmeter Bauland einzuplanen, im Berliner Umland 150 bis 350 Mark. Die Regionalpreise kann der Käufer bei der jeweiligen Gemeinde in deren Bodenrichtwertkarte ablesen. Auch Makler geben Auskunft und veröffentlichen Preisspiegel. Das bietet Indizien für den tatsächlichen Verkehrswert. Die Gemeinden sind gesetzlich daran gehalten, für Transparenz zu sorgen. Sie müssen so genannte Kaufpreissammelstellen führen. Diese erfasst jedes Grundstücksgeschäft am Ort. Diesen Anlaufstellen sind auch Durchschnittswerte für baureifes Land bekannt. Den Wert ermittelt ein unabhängiger Gutachterausschuß jedes Jahr aufs neue. Auch in Berlin gibt es einen Gutachterausschuss. Endgültige Ergebnisse für 1999, ursprünglich für März angekündigt, legte er noch nicht vor. Der Ausschuss gibt auch kostenlose Infos zu den Bodenrichtwerten unter der Telefonnummer 9012 55 64 weiter. In Brandenburg hat jeder der 14 Landkreise sowie die kreisfreien Städte Brandenburg, Cottbus, Frankfurt an der Oder und Potsdam einen eigenen Gutachterausschuss. Hier erteilt das jeweilige Kataster- und Vermessungsamt die Auskünfte.

Der Preis von Baugrundstücken für die offene Bauweise, die also mit Einzelhäusern und Doppelhaus zu bebauen sind, sank nach Informationen mehrerer Makler sowie des Gutachterausschusses 1999 um fünf Prozent. In Randlagen der Hauptstadt gleichen sich die Bodenpreise immer stärker an das Niveau der Umlandgemeinden an (siehe Tabelle unten). Der Verband Deutscher Makler registrierte aber im Umland anderer Ballungsgebiete Deutschlands durch den Boom bei Ein- und Zweifamilienhäusern eine Verknappung von Baugrund. Dadurch seien die Bodenpreise angezogen.

Dies wollen auch Untersuchungen von Aengevelt Research für die deutsche Hauptstadt festgestellt haben; demnach werden im Speckgürtel Berlins zwar nur zehn Prozent des Flächenumsatzes des Landes Brandenburg getätigt, aber 60 Prozent des Geldumsatzes aller Immobiliengeschäften. Schwerpunkte seien dabei noch immer die Kreise Oberhavel und Potsdam-Mittelmark. Dagegen sei der durchschnittliche Komplettpreis für neu gebaute Einfamilienhäuser mit einfachem Standard - bis 120 Quadratmeter Wohnfläche - mit 372 000 Mark im Umland der Hauptstadt stabil.

Dies sind aber "Umlandpreise". Im Schnitt erhielten Käufer für dieses Geld im Ostteil der Stadt ein um 66 Quadratmeter kleineres Grundstück für ihr Einfamilienhaus. In Berlin kaufen Makler zufolge Bauwillige zumeist in Pankow und Hellersdorf Grundstücke, mehr als zwei Drittel des Umsatzes entfielen auf einfache und mittlere Lagen. Eindeutig bevorzugt würden kostengünstige Reihenhäuser. Im Umland bevorzugten Bauherren Objekte für weniger als 500 000 Mark. Lediglich 25 Prozent der Interessenten sind Aengevelt zufolge bereit, mehr Geld auszugeben, wenn ihnen die Verkäufer bei der Größe, dem Zuschnitt und der Ausstattung Vorteile gegenüber Vergleichsobjekten in Berlin versprechen oder wenn Umfeld und Infrastruktur gut sind.

Potentielle "Eigenheimer" sollten angesichts der günstigen Preisen nicht in Panik geraten, da Immobilien sich nicht katalogisieren lassen. Individuelle Merkmale wie Lage und Nachbarschaft sind wichtig. Wer auf der sicheren Seite bleiben will, macht eine einfache Überschlag-Rechnung: Er besorgt sich vom Gutachterausschuß den aktuellen Bodenrichtwert, prüft dann die Angebote in Zeitungsanzeigen, um die Werte mit den Forderungen der Verkäufer zu vergleichen. Die Verhandlungen führen dann mindestens zur goldenen Mitte.

Zeitgemäße Hilfsmittel wie das Internet sind für Kaufinteressenten nur bedingt von Vorteil. Der Brandenburger Landesverband des VDMs bietet lediglich Preise von 1998, der ostdeutsche Sparkassenmakler LBS Immobilien GmbH stellt nicht einmal eine Preisübersicht ins Netz. Präzisere Nachfragen nach bestimmten Orten beantwortet die Datenbank mit einigen wenigen Angeboten aus Brandenburg, und auch die weisen nur wenig Fakten auf. Spannend dürfte es in den nächsten Wochen werden. Dann sollen neue Ergebnisse des Berliner Gutachtenausschusses zu den Bodenpreisen vorliegen.

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