Zeitung Heute : Unwirksame Alleinauftragsklausel in Vertragsformular

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Ein formularmäßiger Maklervertrag enthielt unter anderem folgende Klausel: "Bei Nichteinhaltung des Alleinauftrages und bei Eigenverkauf zahlt der Auftraggeber eine Entschädigung von fünf Prozent des Kaufpreises an den Makler zuzüglich Mehrwertsteuer". Das Landgericht Limburg hielt diese Klausel unter mehreren rechtlichen Gesichtspunkten für unwirksam.

Zum einem verstieß die Vereinbarung gegen das AGB-Gesetz: Eine Entschädigung in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer lag in etwa auf dem gleichen Niveau wie die ortsübliche Vermittlungsprovision von 5,8 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Sie überstieg damit den im Fall eines anderweitigen Verkaufs zu erwartenden Schaden in erheblichem Umfang. Außerdem wurde dem Vertragspartner durch die Klausel nicht die Möglichkeit eröffnet, einen geringeren Schaden nachzuweisen. Darüber hinaus verstieß die Klausel gegen den rechtlichen Grundgedanken, dass ein Anspruch auf Zahlung der Provision nur bei einem erfolgreichen Vertragsschluss entsteht.

Das Gericht hielt die Vereinbarung schließlich auch wegen Formmangels für unwirksam. Grundsätzlich muss ein Vertrag über die Vermakelung eines Grundstücks nicht notariell beurkundet werden. Ein anderer Grundsatz gilt jedoch in den Fällen, in denen schon durch den Abschluss des Maklervertrages auf den Vertragspartner ein hoher wirtschaftlicher Druck zum Vertragsschluss ausgeübt wird. Lässt sich der Makler für den Fall eines Eigenverkaufs durch den Vertragspartner wie hier einen sehr hohen Entschädigungsanspruch versprechen, entsteht dadurch für den Verkäufer der faktische und wirtschaftliche Druck, ohne Mitwirkung des Maklers das Grundstück nicht verkaufen zu können. In einem derartigen Fall bedarf ein Maklervertrag der notariellen Beurkundung. Da diese Form nicht eingehalten wurde, stand dem Makler kein Schadensersatzanspruch gegen seinen Kunden zu, der das Grundstück ohne seine Mitwirkung verkauft hatte (LG Limburg, Az: 4 O 301 / 98).

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