Zeitung Heute : Urteile: Übertragung auf Mieter - Kein Grund zur Kündigung

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Übertragung auf Mieter. In einem Gewerbemietvertrag wurde der Mieter verpflichtet, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in und an dem Gebäude auf seine Kosten durchführen zu lassen. Als erhebliche Schäden am Dach des Gebäudes auftraten, sollte der Mieter die gesamten Kosten der Reparatur in Höhe von rund 270 000 Mark tragen. Als er dies verweigerte, kam es zu einem Rechtsstreit. Das Oberlandesgericht Naumburg hatte erhebliche Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der Vertragsklausel, die den Mieter zur Übernahme aller Instandsetzungskosten verpflichtete. Zwar kann einem Mieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden. Das findet jedoch dort seine Grenze, wo damit der vollständige Übergang der Sachgefahr auf den Mieter verbunden ist und dies für den Mieter zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko führt. Letzteres war hier der Fall.

Das Gericht wies ferner darauf hin, derartige Klauseln seien dahingehend auszulegen, dass dadurch nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen betroffen sind und der einwandfreie Zustand des Mietobjekts bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird. Das Gericht war davon überzeugt, dass die Dachschäden nicht während der relativ kurzen Mietdauer entstanden sein konnten. Der Mieter war auch deshalb nicht zur Instandsetzung verpflichtet (OLG Naumburg, Az: 2 U - Hs - 34 / 98).

Kein Grund zur Kündigung. Ein Geschäftsmann mietete einen Laden in einem Einkaufszentrum. Als er den von ihm kalkulierten Umsatz nicht einmal annähernd erreichte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Die Kündigung begründete er in erster Linie mit den Argumenten, dass das Einkaufszentrum nach Eröffnung nie vollständig vermietet und entgegen der Planung kein Lebensmittelmarkt vorhanden war. Der Bundesgerichtshof sah darin allerdings keinen Mangel des Mietobjekts, der den Mieter zur vorzeitigen Kündigung berechtigt hätte. Nach Einschätzung des Gerichts stand nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Und das liegt allein beim Mieter (BGH, Az: VII ZR 279 / 97).

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