Zeitung Heute : Verkehrssicherungspflicht: Vereiste Böden, dunkle Flure

Andreas Lohse

So etwas geschieht nicht nur an einem Freitag, dem dreizehnten: Die Putzkolonne hat gerade den Boden spiegelglatt poliert, im eisigen Winter ist der Weg vor dem Haus nicht gestreut oder der Absatz bleibt an der noch immer nicht reparierten Treppenstufe hängen. Mit ein bisschen Pech sind dann Prellungen oder Rippenbrüche das Resultat. Und das kann für den Vermieter teuer werden. Denn er hat grundsätzlich die so genannte "Verkehrssicherungspflicht". Er muss für die Gemeinschaftsflächen auf seinem Grundstück alle erforderlichen Vorkehrungen treffen und Gefahrenquellen zum Beispiel in Hauszugängen, Treppenhaus und Gemeinschaftsräumen wie Keller, Dachboden oder Waschküche beseitigen, damit sich Mieter und Besucher nicht verletzen. Vernachlässigt der Eigentümer seine Pflicht, könnte ihn das teuer zu stehen kommen; unter Umständen macht er sich dann sogar schadensersatzpflichtig.

So wollte in Koblenz eine 70-jährige Mieterin eines Abends ihren im selben Haus lebenden Sohn besuchen. Mitten auf der Treppe passierte es: Das Licht erlosch, denn die Leuchtdauer war automatisch auf 20 Sekunden begrenzt. Die Frau stürzte im Dunkeln und brach sich Oberarm und Schulter. Das Oberlandesgericht sprach ihr Schmerzensgeld in Höhe von 10 000 Mark zu. "Leuchtet das Treppenhauslicht nur 20 Sekunden, so verletzt der Hauseigentümer seine Verkehrssicherungspflicht", begründeten die Richter. Nach allgemeiner Anschauung nämlich dürfe man erwarten, beim Durchlaufen des Treppenhauses nicht von Etage zu Etage jeweils das Licht neu einschalten zu müssen (OLG Koblenz, Az. 5 U 324 / 95).

Doch nicht nur im Haus selbst, auch auf dem Grundstück und davor muss der Eigentümer Sorgfalt walten lassen. Gefahren auf dem Grundstück drohen vor allem dann, wenn Herbst und Winter mit großen Schritten nahen. So stürzten in einem Fall bei Sturm Kaminteile vom Dach auf ein auf dem Grundstück eines Mietshauses geparktes Auto. Der dadurch entstandene Schaden musste vom Vermieter ersetzt werden, entschied der Richter. Er ging dabei von der Vermutung aus, der Gebäudebesitzer habe den Schornstein nur mangelhaft warten lassen. Er genüge seiner Sorgfaltspflicht nicht allein dadurch, dass er den Kamin regelmäßig durch den Schornsteinfeger überprüfen lasse. Der sei für die Prüfung der Standsicherheit eines Schornsteins weder zuständig noch kompetent. Auch habe es sich bei dem Sturm nicht um ein außergewöhnliches Naturereignis im Sinne "höherer Gewalt" gehandelt, denn Windstärken von 11 bis 12 gehörten noch nicht dazu (AG Grevenbroich, Az. 11 C 115 / 99).

Allerdings muss gerade bei fallendem Herbstlaub der Vermieter nicht jedem einzelnen Blatt hinterher jagen, aus Furcht, es könne jemand darauf ausrutschen - so wie es in zwei Fällen in Nürnberg und Frankfurt geschehen war. Die Passanten, die sich durch die Stürze Fußverletzungen zugezogen hatten, verklagten die Grundstückseigner - allerdings ohne Erfolg. So meinten beispielsweise die Frankfurter Richter, gerade im Herbst sei die Rutschgefahr offenkundig und jeder müsse sich ihrer auch gewahr sein (OLG Frankfurt, Az. 1 U 75 / 95; OLG Nürnberg, Az. 4 U 3149 / 92).

Gefahren ausschalten

Fällt der erste Schnee, so ist jeder Grundstücksbesitzer verpflichtet, sich der Sicherheit rund ums Haus zu vergewissern und etwaige Gefahren auszuschalten. So betrachtete es das Dresdener Oberlandesgericht auf Grund der örtlichen Gegebenheiten in Freiberg / Sachsen sogar als Pflicht des Hauseigentümers, bei einem Dach mit großer Neigung (hier: mehr als 50 Grad), auch auf den Gauben Schneefanggitter anzubringen, damit herabrutschende Schneemassen Passanten und Fahrzeuge nicht gefährden (OLG Dresden, Az. 8 U 696 / 96).

Ebenso wie um das Dach hat sich der Vermieter um die Schnee- und Eisbeseitigung auf den Gehwegen zu kümmern. Aber: Ein Fußgänger muss auch hier wiederum selbst aufpassen, wohin er tritt. So schilderte die Landesbausparkasse Berlin einen Fall, bei dem im Winter ein Passant auf dem Gehweg ausrutschte und sich verletzte: Er stürzte über ein großes Eisstück, dass trotz Schneeräumung liegen geblieben war. Der Verletzte forderte Schadensersatz und begründete dies damit, dass der Besitzer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen sei. Er hätte dafür sorgen müssen, alle Gefahrenquellen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer widersprach und meinte, niemand könne lückenlos rund um die Uhr für die Sicherheit der Fußgänger sorgen. Der Rechtsstreit ging bis vor den Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter folgten letztlich den Argumenten des Hausbesitzers: Ihm sei nicht zuzumuten, eine bereits freigeschaufelte Fläche "noch auf das letzte Restchen abzusuchen", schließlich könne sich auch durch Tropfwasser schnell eine Eisfläche bilden. Der Hausbesitzer müsse zwar mit so viel Sorgfalt vorgehen, dass Passanten bei entsprechender Vorsicht den Gehweg gefahrlos begehen könnten. Gerade bei kalter Witterung könne aber auch von einem Fußgänger eine verstärkte Aufmerksamkeit erwartet werden. Er müsse sich selbst vergewissern, ob "beim Räumen nicht kleine Eisflächen übrig geblieben sind" (Az. VI ZR 75 / 98).

Das allerdings sollte niemand falsch verstehen: Es ist kein Freibrief für Nachlässigkeit. So entschied das Berliner Kammergericht, dass selbst "bei andauerndem gefrierenden Sprühregen Streumaßnahmen nicht ohne weiteres zwecklos" seien: Bei einem Unfall hafte der Streupflichtige nämlich durchaus wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (Az. 9 U 5915 / 97).

Bestreitet der Hausbesitzer den Sinn solcher Maßnahmen, müsse er, so ein anderer Fall, schon sehr substantiiert darlegen und beweisen, dass extreme Witterungsverhältnisse wie Eisregen oder gefrierender Sprühregen gerade am Unfallort herrschten und deswegen seine Streupflicht entfalle. Denn dann sei sie offenkundig sinnlos (LG Berlin, Az. 58 S 549 / 97).

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