Zeitung Heute : Vermittler: Nur beim Abschluss eines Mietvertrages hat der Makler Anspruch auf eine Provision

Andreas Lohse

Manch einer kann sich etwas Besseres vorstellen, als an sonnigen Wochenenden auf Wohnungssuche zu gehen. So kann es sinnvoll sein, einen Profi zu beauftragen. Wer die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, sollte wissen, worauf es ankommt.

Für Wohnungssuchende gibt es einen besonderen Schutz: das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Demzufolge ist Wohnungsvermittler, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages nachweist (§ 1 WoVermittG). Kommt in Folge seiner Tätigkeit ein Mietvertrag zustande, hat der Makler Anspruch auf eine Provision. Zulässig sind höchsten zwei Monatsmieten (plus Mehrwertsteuer). Achtung: "Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmieten unberücksichtigt" (§ 3). Weitere finanzielle Ansprüche hat der Makler nicht, und darf beispielsweise keine Schreibgebühren verlangen. Ausnahme: Die Auslagen übersteigen nachweislich eine Monatsmiete. Zudem kann vereinbart werden, dass dem Makler die ihm nachweislich entstandenen Auslagen im Rahmen seines Auftrages auch dann erstattet werden, wenn es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages kommt.

Doch nicht jeder, der eine Wohnung vermittelt, darf dafür eine Provision fordern. Keinen Anspruch darauf hat ein Vermittler, wenn "durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird" (§ 2). Wird ein Mietvertrag über Wohnräume geschlossen, bei denen der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist, geht er für die Vermittlung ebenfalls leer aus. So entschied in einem Fall das Landgericht Kiel, dass der Verwalter von Eigentumswohnungen nicht berechtigt sei, "eine Vermittlerprovision von dem Mieter einer Eigentumswohnung zu verlangen, um die er sich im Interesse des Vermieters über seine gesetzlichen Verwalterpflichten hinaus" kümmert. Der Mieter hatte auf Rückzahlung einer Courtage von mehr als 2200 Mark geklagt, was ihm die Richter zustanden. Das Vorgehen des Verwalters entspreche nicht dem "gesetzlichen Leitbild des Maklers als neutralen und unabhängigen Vermittler von Verträgen". Für das Urteil war maßgeblich, dass der makelnde Verwalter, so die Begründung, "im Lager des Vermieters steht". Er habe in Vertretung des Vermieters die Wohnungsübergabe arrangiert. Das Gericht sah darin eine "Interessenkollision".

Auch für die Vermittlung von Sozialwohnungen wird laut Gesetz keine Courtage fällig. Eine Provision steht dem Makler ferner dann nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Vermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist - etwa als Ehegatte oder Geschäftsführer. Vereinbarungen übrigens, die von den gesetzlichen Ausschlusskriterien abweichen, sind unwirksam.

Ein Makler darf eine Wohnung nur anbieten, wenn ihm dafür ein Auftrag erteilt wurde, beispielsweise vom Vermieter (§ 6). Andernfalls kann der Vermittler vom Mieter keine Provision verlangen, weiß man beim Deutschen Mieterbund. Dumm kann es für den Makler dann laufen, wenn er seinen Vertrag mit dem wohnungssuchenden Kunden nicht eindeutig schließt. So lehnte das Amtsgericht Gummersbach den Anspruch eines Vermittlers auf Provision in einem Fall ab, in dem der zwar behauptete, dass ihm diese für seine Tätigkeit versprochen wurde, was er aber nicht beweisen konnte. Ein Maklervertrag sei hier auch nicht durch "schlüssiges Handeln" zustande gekommen, da Wohnungsmakler ebenso von Vermietern oder Vormietern beauftragt und bezahlt werden können. Insofern könne "nicht jede Tätigkeit eines Maklers für einen Wohnungssuchenden als vergütungspflichtige Vermittlungstätigkeit angesehen werden", meinte das Gericht: "Jede Unklarheit geht zu Lasten des Maklers, der einen Provisionsanspruch geltend macht" (Az. 2 C 844/96).

Allerdings muss ein Maklervertrag nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden. Erforderlich für den stillschweigenden Abschluss eines Vertrages sei aber, dass der Wohnungssuchende Maklerdienste entgegen nimmt und weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm eine Vergütung verlangt (AG Wuppertal Az. 34 C92/97). Zahlen muss ein Mieter eine Provision indes nur dann, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Mietvertrag zustande kam.

Unwirksam ist ein Maklervertrag, wenn er mit einem Vermittler ohne Gewerbeerlaubnis geschlossen wurde. Verstößt der Makler gegen das Gesetz kann der Wohnungssuchende bereits gezahlte Beträge zurückverlangen. Dieses Recht verjährt nach vier Jahren. Bei überhöhten Provisionsforderungen kann dem Makler eine Geldbuße drohen.

Manche Vertreter dieser Branche sind - man erlebt es selbst und hört es immer wieder - mitunter etwas schnoddrig im Umgang mit ihren wohnungssuchenden Kunden. Dazu muss man wissen: Die meisten Makler leben nicht von der Vermittlung von Mietwohnungen, sondern die Mehrzahl vom Immobiliengeschäft - was ein unterkühltes Verhalten gegenüber potenziellen Mietern gleichwohl nicht rechtfertigt. Der Verband Deutscher Makler (VDM) und der Ring Deutscher Makler (RDM) nehmen die Interessen ihrer Mitglieder wahr. Dazu gehört es auch, auf deren Ruf zu achten. Sollte es für Kunden Anlass zu Beschwerden geben, dann kann man den jeweiligen Verband einschalten.

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