Wer sich zum ersten Mal mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, dem schwirren viele Vokabeln um die Ohren. Wir haben die wichtigsten zusammengefasst:
AUFLASSUNG, § 925 BÜRGER-
LICHES GESETZBUCH (BGB)
So lauter der Fachbegriff, wenn sich Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks einig sind. Die Auflassung wird auch dingliche Einigung genannt – im Unterschied zur sogenannten schuldrechtlichen Einigung, also dem Kaufvertrag. Schuldrechtliche und dingliche Einigung sind nach deutschem Recht voneinander unabhängig. Die Vertragspartner müssen die Auflassung persönlich vor einem Notar erklären.
AUFLASSUNGSVORMERKUNG
Sie wird in das Grundbuch eingetragen, um die beabsichtigte Änderung der Eigentumsverhältnisse zu sichern. Die Auflassungsvormerkung bewirkt, dass Verfügungen und Belastungen, die der Noch-Eigentümer nach der Eintragung vornimmt, nicht zu Lasten des Erwerbers wirken.
ERWERB DURCH EINIGUNG
UND EINTRAGUNG, § 873 BGB
Mit der Auflassung und seiner Eintragung in das Grundbuch ist der Käufer Eigentümer geworden.
GRUNDBUCH
Es zeigt, wem Grundstücke gehören sowie alle Änderungen der Rechte an Grundstücken. Gesetzlich geregelt ist das Grundbuch in den Paragrafen 873 ff. BGB und in der Grundbuchordnung. Es gilt: Alles was im Grundbuch steht, ist richtig (öffentlicher Glaube der Richtigkeit des Grundbuchs).
GRUNDERWERBSSTEUER
Sie muss unter anderem für den Kauf von Grundstücken und Immobilien gezahlt werden. Steuerschuldner sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Nach den meisten Grundstückskaufverträgen übernimmt die Grunderwerbssteuer der Käufer. Der Steuersatz beträgt in Berlin 4,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.
GRUNDSCHULD, § 1191 BGB
Mit ihrer Hilfe wird ein Grundstück belastet. Das bedeutet, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch, das heißt, sie besteht unabhängig von der (Kaufpreis-)Forderung, die sie sichern soll. In der Praxis können jedoch auch andere Formen der Grundschuld vereinbart werden.
GRUNDSTÜCKSKAUF
Zu ihm gehören drei wesentliche Punkte: der schuldrechtliche Kaufvertrag, die Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung) und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
HYPOTHEK
Sie belastet ebenfalls das Grundstück, besteht aber im Unterschied zur Grundschuld nur in Höhe der zu sichernden Forderung, ist also von ihr abhängig. Sie bietet dem Schuldner eine größere Sicherheit, weil zum Beispiel der Gläubiger nur in den Darlehensbetrag vollstrecken kann, der noch offen ist.
NOTARIELLE BEURKUNDUNG
Nach Paragraf 311b BGB muss ein Grundstückskaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Ein Grund hierfür ist, dass der Notar die Parteien bei einem so wichtigen Geschäft beraten und vor Risiken warnen soll.
VORMERKUNG, § 883 BGB
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf die dingliche Rechtsänderung, also auf den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Eine Vormerkung ist notwendig, weil die Eintragung des neuen Eigentümers meist erst Monate nach dem Grundstückskauf erfolgt. In der Zwischenzeit könnte der alte Eigentümer sein Grundstück erneut verkaufen. Die Vormerkung wird in die zweite Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
SOFORTIGE
ZWANGSVOLLSTRECKUNG
Sie ist eine der Möglichkeiten des Verkäufers, den Kaufpreis später auch wirklich zu erhalten. In den allermeisten Verträgen erklärt sich der Käufer einverstanden, dass der Verkäufer bei Nichtzahlung sofort in sein Vermögen vollstrecken kann. Andere Sicherungen sind zum Beispiel des Rücktrittsrecht des Verkäufers oder die Eigentumseintragung erst nach Zahlung des Kaufpreises.
WOHNUNGSEIGENTUM
Nach dem BGB kann man Eigentum nur an Grundstücken, nicht an Gebäuden oder Wohnungen erwerben. Die Miteigentümer eines Grundstücks können aber nach Paragraf 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einem Vertrag ihr Miteigentum beschränken. Jeder Miteigentümer besitzt dann auch Sondereigentum an einer Wohnung. Miteigentum und Sondereigentum sind untrennbar, das heißt, sie können nur zusammen verkauft oder belastet werden. Ansonsten gelten für Wohnungen die üblichen Regeln des Grundstückskaufvertrages. Angelika Friedl
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